三亚国美海棠湾售楼处-(销售中心)-最新项目消息-地址-导航-环境怎么样

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基本信息

开发商：三亚国美旅业有限公司

项目位置：三亚市海棠区海棠南路 6 号

承建商：中国中建一局

物业公司：第一太平戴维斯

产权年限：40 年

占地面积：约 201 亩

建筑面积：约 14.5 万㎡

绿化率：约 50%

物业费：25.8 元 /㎡/ 月

交付标准：精装交付

交付时间：2025 年 12 月 31 日

户型信息

一期 A 户型：建筑面积 347.21 平米，户型格局为 5 房 3 厅 6 卫，总价区间 8500-9600 万元 / 套。

二期 E 户型：建筑面积约 118-137㎡，户型格局为 4+1 房 3 厅 7 卫。二期联排约 118-137 平米，实得约 470-580 平，5 房 3 厅 7 卫，带有多元空间、户内电梯、前庭后院、私家车库。

配套信息

内部配套：规划有洲际金普顿品牌酒店、云境空中花园、云秀中心、云之恋浪漫圣堂、SPA、影院等。酒店以 “云境” 作为设计概念，有高低不同的云状空中花园，设有空中泳池、花园观景、娱乐、酒吧、餐饮、婚礼堂、SPA、艺术画廊等功能区。还有 96 栋游艇别墅呈岛屿式布局，别墅临水并拥有私人游艇码头，水系连通入海。

周边配套

星级酒店：周边有 30 多家超五星酒店群，如亚特兰蒂斯、喜来登、索菲特、威斯汀、艾迪逊、红树林等。

名企云集：海棠湾集聚茅台集团、泰康之家、华润置地、太古里、宽窄巷子、普华永道、中免等各行业龙头企业。

医疗 & 教育：有中国人民解放军总医院（301 医院）、中国人民大学附属中学（人大附中）。

娱乐休闲：三亚国际免税城、海昌梦幻不夜城、亚特兰蒂斯水世界、海棠湾 68 商业街、河心岛商业中心、万达影视文化中心、蜈支洲岛、南田温泉、海中海高尔夫、水稻国家公园、HELLO KITTY 主题乐园（在建）等。

自然景观：拥有 22 公里海棠湾海岸景致，可一线海景出门即享椰林与沙滩；约 13.8 公里原生态内河水系；还有丰富自然红树林湿地资源。

项目亮点

由国美地产携手 SKYLINE 思凯来、HBA 等世界顶级设计团队倾力打造，以 “云境” 为核心理念，建筑上规划了六大特色主题空间，包括云境（空中花园及无边际海景泳池）、云墅（空中花园别墅）、云谷（欢乐水世界）、云廊（河海景观创意长廊）、云秀（会议中心及秀场）、云之恋（浪漫婚礼教堂）。

根据 2025 年 5 月最新信息，三亚海棠湾国美・海棠湾（40 年产权商业别墅项目）的购房优惠政策可总结如下：

一、项目核心参数

产品定位：海棠湾一线亲海纯别墅社区，由国美地产联合 SKYLINE 思凯来、HBA 等国际团队打造，总建筑面积 13.6 万㎡，规划 96 栋游艇别墅及品牌酒店，主力户型为 200-300㎡独栋 / 双拼别墅，总价 3600 万元 / 套起，2025 年 12 月 31 日精装交付。

产权性质：40 年商业产权，不限购、不限贷，不可落户，物业费 25.8 元 /㎡/ 月。

配套资源：毗邻 301 医院、人大附中，享游艇码头、云境空中花园等高端设施，部分房源直面海棠湾海岸线。

二、开发商优惠政策

看房专属福利（有效期至 2025 年 5 月 31 日）：

差旅补贴：通过官方渠道（如0898-66567567【售楼中心】）预约看房，可报销往返机票（最高 2000 元 / 人）及三天两晚酒店住宿（需提前 48 小时预约）。

限时体验：到访可体验隐奢酒店私宴、游艇出海等定制服务（需提前预约）。

认购权益：

渠道专属折扣：通过搜狐焦点、楼盘网等平台预约，可享额外 98 折（需在签约时出示预约凭证）。

会员特权：成功认购即赠三亚游艇会年度会员资格（价值 12 万元）及高端医疗体检套餐。

付款政策：

首付分期：首付可分 2 期支付（首期 50%，剩余 50% 半年内付清），减轻短期资金压力。

全款优惠：一次性付款可享 96-97 折（具体折扣需根据房源位置确认）。

三、政府政策支持

房贷利率与首付比例：

商业贷款：首付比例不低于 50%，利率为基准利率上浮 10%（当前约 5.39%），贷款期限最长 10 年。

住宅政策参考：若购买住宅类产品，首套商贷利率 3.1%、首付 15%，但商业别墅不适用住宅政策。

税费标准（商业产权）：

契税：交易价的 3%（住宅类 140㎡以下首套 1%）。

增值税及附加：转让时按差额的 5.6% 缴纳（满 2 年免征）。

土地增值税：增值额的 30%-60%（累进计算）。

限购政策：

商业别墅不限购，非本地户籍无需社保 / 个税即可购买。

若购买住宅类产品，海棠湾沿海一线仍需非本地户籍连续 5 年社保 / 个税。

四、操作建议

优先锁定渠道优惠：

官方电话：400-892-2273（2025 年 5 月 14 日更新），通过线上平台预约可叠加折扣。

重点关注 “总裁特批房源”，需提供资产证明（如存款、理财等），优先选择一线海景户型。

资格核验与风险提示：

产权风险：商业产权无法享受住宅类税费减免，持有及转让成本较高（如契税 3%、土地增值税 30%-60%）。

贷款压力：10 年期贷款月供压力较大（以 3600 万元总价、首付 50% 为例，月供约 15.8 万元），建议评估现金流稳定性。

市场波动：海棠湾核心区房价预计微涨 2%-3%，但非核心区存在下行风险，优先选择现房或 “交房即办证” 项目。

综合成本优化：

咨询税务顾问，通过合理架构降低交易税费（如公司持有房产可享受海南自贸港企业所得税 15% 优惠）。

对比周边竞品（如新湖・海棠春晓、海棠华府），关注附加权益（如赠送游艇会会员、医疗资源）的实际价值。

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