楼市焦点:4家银行踩中房贷红线 ,预计波及22家地产上市公司

1，年底地产圈高管异动频繁，这家大房企直接换总裁

1月8日下午，上坤地产（06900.HK）副总裁佟文艳已向公司提出了辞职，但目前“还在（公司）”。截至发稿时止，上坤地产尚未对此事发布相关公告。同日，新城控股发公告称，董事长兼总裁王晓松辞去总裁职务，仍将继续担任公司董事长及相关专门委员会职务。新任总裁梁志诚原为公司董事兼联席总裁。

“三道红线”之后，小房企的人事变动只是行业生态变化的一个信号。实际上，岁末年初，大房企已开始酝酿变革。排名前列梯队房企中的新城控股（601155.SH）率先抛出了组织架构调整方案。

新城控股对外口径是：希望孵化更多百亿量级公司。此轮调整自然也是从优化管控体系、做大做强区域公司，进一步促进区域深耕，提升组织效能的角度入手。

调整后的新城控股住开事业部，实行总部、大区、以及城市/片区三级架构的管控模式，沿用目前大房企常见的三级管控模式。下设沪苏大区、华北大区、浙江大区、苏南大区、华南大区、淮海大区、山东大区、苏皖大区、湖北大区、豫陕大区、成渝大区、湖南大区、云贵大区、皖赣大区等十四个大区。把7个百亿量级公司重组了。

种种迹象表明，规模增长仍然是新城控股的新年愿望。

2，新增供应七成在这里，广州写字楼市场将迎“琶洲时代”？

日前，戴德梁行发布的《2020年广州房地产市场回顾》显示，截至去年四季度，广州甲级写字楼市场空置率为8.1%，同比上升2.6个百分点。尽管空置率有所提升，但在四大一线城市中仍处于较低水平。

空置率处在低位与2020年新增写字楼供应项目较少有关。据报告透露的信息，2020年广州共有3个甲级写字楼项目入市，共计23.1万平方米，将总存量推升至518.7万平方米。受供应量增加、需求遭疫情拖累等因素综合影响，空置率小幅攀升但仍处于10%之下的低位。

受疫情和整体经济环境影响，外资租户活动有所放缓，以内资租户主导市场需求。TMT和金融业为全年两大主力需求来源，占比分别高达32%和25%。

从广州整个城市的写字楼市场来看，未来几年将是琶洲的天下。2021年广州甲级写字楼市场计划供应量达120.4万平方米，为10年来之最，其中约七成位于琶洲。

3，山东城市规模排行榜来了！19个城市入围中等及以上城市，济青成特大城市

近日，住建部发布了2019年城市建设统计年鉴，全国城市“规模层级”随之出炉，济南、青岛人口超过500万成为特大城市。

山东16个地级以上城市中，城区人口全部超过50万，其中300万以上的特大城市2个，为济南和青岛。100-300万的大城市8个；50-100万的中等城市9个。中等城市中，威海、菏泽、东营、聊城四市人口已超过90万，即将迈过百万大关。另外，新泰、胶州、寿光成为达到中等城市规模的县级市。

4，长三角如火如荼，苏州楼市却“另类降温”，调控太严抑制需求？

2020年以来，在长三角楼市迅速恢复并持续领跑全国楼市复苏、显示出强劲经济韧性的同时，苏州楼市近期却出现了二手房价格逐月下跌、新楼盘供大于求等现象，连番出台的“抢人”政策也未及时起到明显的“救市”作用。

同策研究院分析师丁垚表示，苏州市场并非需求不足，而是政策限制下的“有效需求”不足。

克而瑞苏州房产研报指出，2020年，苏州市区新建商品住宅成交面积835万平米，同比减少12.81%。“很明显可以看出苏州2020年供应增加、需求减少，使得市场呈现供大于求的状态。”

二手房市场的表现同样不佳。来自苏州链家网的数据显示，苏州二手房的挂牌价已经连跌了10个月，而参考均价则跌了整整1年。

值得一提的是，尽管市场并不火热，但苏州房价依然悄然走高。对于苏州市场这种“低温运行”的行情，身处其中的房企认为市场进入了理性和良性的阶段。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，“苏州市场这个（低温运行）状态应该至少在2021年上半年还会持续下去”。

5，海航投资耗资8.26亿签下四家酒店15年租约 原租户租期未到何以起租？

2020年12月18日，海航投资（000616，SZ）宣布欲耗资8.26亿元，一次性签下关联方四家瑕疵酒店15年的租约，拓展养老业务，受到投资者的广泛关注。

标的资产经营状况不佳、存抵押冻结等情况，却能赢得上市公司青睐，这也引来深交所的关注函，质疑上市公司是否是向关联方输送利益。

令人意外的是，在深交所下发关注函后的2020年12月26日，海航投资就取消了租赁议案上股东大会审议事宜，给出的原因是“签订养老租赁合同部分事项仍需进一步论证”。

1月7日晚，海航投资回复深交所关注函表示，此次签订养老项目租赁合同主要是考虑基于医养行业前景、海航投资医养优势及优质物业资产的租赁机会等，基于公司转型战略的落地实施项目，不存在向关联方输送利益的情形。

不过，标的海南康乐园海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店的部分土地及房产被抵押、查封或冻结，杭州华庭云栖度假酒店被抵押，现阶段处于暂停运营状态，昆明皇冠假日酒店、苏州饭店均处于停工尚未开业状态。

从实际运营情况来看，项目能否顺利推进，仍需打个问号。

6，金科股份2020年销售2233亿元增两成 完成年度经营目标

金科股份1月10日晚间公布了2020年经营情况简报，去年公司及所投资的公司实现销售金额约2233亿元，同比增长约20%，完成年度2200亿元的销售目标。

房地产销售面积约2240万平方米，同比增长约18%。其中，去年12月，公司及所投资的公司实现销售金额约279亿元，房地产销售面积约338万平方米。

据披露，2020年，金科股份及所投资的公司合计实现销售回款约2011亿元，同比增长约25%，销售回款率为90%。

7，4家银行踩中房贷红线  预计波及22家地产上市公司

央行、银保监会2020年末划出两条房地产贷款占比红线，有4家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有22家，踩线银行未来将收紧房地产贷款，地产公司融资将进一步承压。

新规对房企融资的影响须通过银行来传导，而目前银行似乎还未来得及充分反应。

有中资大型银行负责人表示，目前银行内部还没有太多反应，也可能现在才年初，还没有到调结构的时候，到半年度的时候大概会根据新增量的情况来把握一下节奏，不过这也是日常的经营行为，不是特地为了配合调控。

此项新规为超限银行提供了相对较长的过渡期，且给予地方中心支行2.5个百分点的上下浮动空间，因此券商和研究机构普遍认为新规对房地产融资的影响相对有限，更多的是对地产行业稳定健康发展的再度强调。

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