楼市百态:最严“限贷令”来袭,贷款买房越来越难?

北海资讯助手 2021-01-12 10:34:13

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现在市场变化太多，谁也无法等到的是好消息还是坏消息。而每一个政策的出台，都有可能误伤刚需。

2020年的最后一天，央行发文，银行发放房地产贷款全面收紧！这个重磅“限贷令”，对房企和购房者又是一个新的考验。距离发文至今过去了十来天，市场貌似没有太大变化，但也有购房者忧心不已。大V君最近收到不少购房者的咨询，个人贷款审核是不是更加严格了？今年买房会不会更难？这次，央行为各大银行的“房地产贷款规模占比”设置了“两道红线”，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。与房企和个人，都息息相关。如此一来，部分银行发放房贷的规模将会受到限制。对于购房者来说，银行收紧放贷规模，申请房贷的难度将会增加。那这是不是意味着，现在买房变得难了？个人房贷又会受到多大的冲击？且看大V君分析。

最严“限贷令”出台，设置“两道红线”

2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行的房地产贷款占比设置上限。文件将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比设置上限。

丨通知截图对于中国银行、中国建设银行等中资大型银行，房地产贷款占比上限为40％，个人住房贷款占比上限为32.5%。而且招商银行、浦发银行等中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%。中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%。县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。

其实早在去年9月，就有相关媒体报道，有多家大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。也有大行个贷业务负责人表示，在规定正式出台前已经和监管部门进行沟通，内部已经进行了相关的测算，达标压力不大。不过，以2020年上半年的数据测算，大概只有30%的商业银行的房地产贷款存量超过了这个红线。从这些大中型银行的房贷业务来看，真正超过红线的只有4家，接近红线的银行数量并不少。

如建行的个人住房贷款占比34.36%，邮储银行占比33.64%，略超32.5%的要求；招商银行的 24.74%和兴业银行25.73%超过第二档20%的上限。超出比例的部分并不高。超出比例较高的主要集中在中小银行，例如厦门银行、齐鲁银行等。但是即使超过了红线管理层，也有2~4年的过渡期。整体看来，招商银行、兴业银行、成都银行、建设银行、中国银行目前涉房类贷款占比超标幅度相对明显，未来4年要降低新增贷款中的房贷比例。工商银行与邮储银行的个人住房贷款占比小幅超标，未来2年需调整。02房贷收紧对楼市影响几何？这个“限贷令”将带来什么影响？文件的出台，初衷是为了各行稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于房企而言，去年就明确提出房企的“三道红线”，控制房企融资规模，而后又增加大行新增设房贷款。其实这都明确了“坚定房住不炒，对房地产金融维持严监管态势”的态度。

很明显，房地产金融化成为当前经济环境下需要严防死守的“灰犀牛”，过度的房地产金融化容易触发系统性危险，提前做好防范风险，是住房贷款收紧的原因。目前楼市已经有了“五道红线”。房企融资“三道红线”收紧的是资金使用方，即房企，避免了房企超额融资。房贷“两道红线”收紧的是资金提供方，即限制了银行及金融系统流入房地产贷款领域的资金额上限。两个政策都是为了限制过多资金流入房地产，一是防范可能由房地产引发的系统性金融风险。二是坚持“房住不炒”，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。三是引导新增贷款资金更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域。设置了房贷红线，带来的直接影响是，超标较为严重的银行，发放房贷的规模将会受到限制。

业内人士分析，对踩线银行设置了过渡周期，不会对房贷市场形成直接、重大冲击，对全国房地产市场大局影响不大。从大的形势来看，房贷市场的增长不会有太大波动，但是有腾挪的空间，压降下来可能会转到中小行。部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。不过，如果要满足监管新规，很多大中型银行都必须对个人房贷规模有所控制，对购房者来说，这就意味着将来申请房贷的难度将会有所上升。03贷款买房越来越难？新的房贷红线下，个人房贷会受到多大冲击？对于购房者而言，银行放贷收紧，确实会在一定程度上增加贷款的难度。不过，有专家认为，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比距离上限都有一定距离，银行也不会刻意收紧房贷，因此短期内新规对个人房贷利率的影响很有限。在南宁，这样的新规对个人房贷的影响是怎样的？大V君通过踩盘和咨询银行，为购房者带来较新消息。1月9~10日，大V君到五象部分楼盘踩盘。对于新规之后个人与银行申请房贷是否变得更难，大多楼盘的置业顾问均表示：与以往没有很大变化。

咨询相关中介渠道朋友，也表示现在买房只要准备的相关材料齐全，个人征信没有问题，面签都是正常通过的。大V君“铁粉”张女士，1月8日购买了龙光天瀛一套140㎡的房子。在申请个人房贷时，她很紧张，以为面签可能难以通过。不过张女士准备的材料都没啥问题，还是银行的优质客户，面签很快就通过了。银行方面怎么样呢？大V君致电交通银行、中国工商银行等咨询得知，目前个人房贷的申请，审核流程与以往一样，只要个人材料没有问题，就可以放贷。中信银行则表示，申请个人房贷的流程是正常的，只要材料没有问题就可以。但是目前在此银行申请房贷需要排队，具体放贷时间视具体情况而定。

可见，目前在南宁买房，新规并没有给个人申请房贷带来很大影响。大V君认为：首先，这个政策是设了2~4年过渡期，政策的效果不会这么快显现出来，对市场影响不会立竿见影。其次，目前开展房贷业务的主流银行，除了个别稍微超出红线，大多在红线范围以内，处于一个比较合理的水平，因此，新规对银行影响有限。最后，从市场和南宁部分银行的反馈来看，对于南宁的购房者来说，只要楼盘的合作银行是未超标或超标比例较小的银行，其实房贷新规对个人房贷的影响非常小，买房也不会变得更难。04南宁较新房贷利率如何？虽然个人房贷的申请和放贷并未受到新规影响，不过从大V君了解到的情况来看，南宁目前房贷利率还是很高的，在全国范围内仍处于高位。

丨 1月10日，购房者在五象看房数据显示，去年12月南宁首套房贷款平均利率5.85%，高居全国第四。此前，南宁首套房贷款平均利率也曾多次冲上全国前三，甚至是榜首位置。从大V君了解到的数据来看，南宁各大主流银行首套房贷款利率在5.70%~6.12%之间，兴业银行首套房贷款利率较低，均为5.7%。

南宁各大行二套房贷款利率普遍在5.88%~6.37%之间，较低的是浦发银行，为5.88%。首套房、二套房贷款利率较高的银行都是北部湾银行，首套房贷款利率为6.12%，二套为6.37%。大V君在10月份也曾对南宁各大行房贷利率情况进行调查，总体来说变化不大，农行、兴业银行、北部湾银行、招商银行房贷利率有所浮动。自2020年5月开始，LPR已经连续8个月保持稳定了。在“房住不炒”的主基调下，楼市大方向将以稳为主，LPR短期内继续下降的可能性不大。

丨LPR已经连续8个月保持稳定2021年1月1日起，部分存量个人房贷利率迎来重定价日。选择以LPR定价的购房者，月供稍有下调。而本次房贷红线设定，不排除未来银行将选择更优质客户。因此，买房人请更爱惜你的征信。现在市场变化太多，谁也无法等到的是好消息还是坏消息。而每一个政策的出台，都有可能误伤刚需。房贷收紧是趋势，无法抗衡，但还是那句话，买房要趁早。