楼市百态!200余户业主放弃千万违约金,联手开发商救活烂尾楼

本可主张的近千万元违约金，200余户业主选择了自愿放弃。

1月26日，海南美好中和房地产开发有限公司称，美好龙沐湾再创历史首例——广大购房人集体豁免违约金，同舟共济助力盘活。

在美好龙沐湾项目会议室，一张宽大的会议桌上摆满了购房人签名的《个人声明书》，中国房地产报记者从美好龙沐湾项目相关负责人处证实，从2019年以来，美好龙沐湾项目数百户购房人主动表示放弃可能潜在的违约金，“截至目前，有200多户业主表态（签约）豁免违约金，这笔违约金初步估计总额约1000万元” 。

违约金在商品房买卖活动中，常常要被认为是购房者与开发商之间的“死结”，并为此诉诸法律分毫力争。

美好龙沐湾项目的大批购房人，却主动选择豁免开发商逾期交付房屋的违约金千万元，这究竟发生了什么？有当地法律人士分析后告诉记者，综合美好龙沐湾项目的特殊性，业主主动豁免开发商的违约金，更有利于矛盾的化解及项目顺利盘活重启的进程。

工作人员统计购房人豁免违约金《个人声明书》。

曾经辛酸的购房遭遇“

我去年9月份就搬进来住了。”1月30日下午，海南美好龙沐湾业主李远海在家里哄孩子睡觉。但两个小可爱并没有睡意，在装饰一新的房间里嬉闹玩耍。4年前，作为某银行的退休高管，李远海从寒冷的东北来到温暖如春的海南购房。但购房并不顺利，且遇到不小的麻烦。

“我买的是7号楼，房子买了不是烂尾了嘛，前面的开发商把我骗了。”李远海接受中国房地产报记者采访时称，2017年初，他在海南省西部的乐东黎族自治县境内的美好龙沐湾项目购买了一套52平方米的房子，“向开发商支付了近60万元的购房全款，可是房子迟迟交付不了”。

遇到相同购房麻烦的，不仅仅是李远海。作为某中央级媒体驻地方记者站站长的刘倩芊，也在该项目上饱受购房的煎熬。

“2015年6月份前后，我跟我的老同学一起，在这里购买了3套房。“刘倩芊告诉记者，当时没有经验，事先也没有对项目的相关情况做一些背景调查，事后开发商以各种理由一拖再拖，迟迟不交房。

后来，刘倩芊一打听才知道，这个项目的纠纷错综复杂，原开发商资金链断裂，售楼的钱不仅没有“反哺”这个项目后续建设，而是抽走挪作他用，“你说这个楼盘怎么能活呢，他们就把这个楼盘当成摇钱树，不断骗一些购房人进来。”

“我曾经找过原开发商，我提出这房子不要了，你把钱退给我吧。”刘倩芊告诉记者，“你猜原开发商怎么说？他们说退钱是不可能的，这些钱就算我们借你的了，我们给你算些利息。”原开发商的答复让刘倩芊哭笑不得。

无奈之下，刘倩芊、李远海等购房人走上了艰难的信访维权之路。从最开始的个体上访变成了群体性上访。

“我们去了乐东县，也去了省里，找了（海南）省信访局、省政法委、省住建厅，还有省高院。”刘倩芊称，“这些年无数次去有关部门反映情况，仅信访材料我都写了10多万字。”作为一名资深的媒体人，刘倩芊万万没有没想到这种事情会摊在自己的身上，而且在正常的维权过程中，还遭遇陌生人踹门恐吓，言语威胁。

“由于当地党委、政府的高度重视，接盘重组方的坚持，加上我们业主的依法理性维权，这个楼盘终于守得云开日出。”刘倩芊激动地告诉记者，现今，美好龙沐湾项目已经成为海南烂尾项目盘活的标杆和典范。

如今，李远海已经搬进了7号楼的新居，与老伴带着孙子孙女一家4口，享受天伦之乐，其乐融融。

而在海南为8旬老母亲四处租房居住长达4年的杨欣茹，曾经维权遭人威胁恐吓的刘倩芊，已经看到了项目盘活的希望，并有望在今年拿到属于自己的新房钥匙，搬进新居。

购房人《个人声明书》。

放弃千万元违约金

美好龙沐湾项目购房人的真实购房经历，像写剧本一样曲折离奇，且带有几分悲剧般色彩。

“项目重组接盘方进来后，我们也考虑到项目盘活有很多困难，我们作为普通的小业主，也帮不上什么忙。我们就做了让步表达一个姿态，把我们的违约金放弃不要了。”李远海告诉中国房地产报记者，事实上，业主最迫切的想法就是赶紧把房子收了，网签备案登记办产权证，“我们就是这个想法和目的，其他的都是次要的。”李远海所说的“项目重组方”，就是美好龙沐湾项目重组盘活牵头企业甲乙丙资产管理公司（以下简称“甲乙丙公司”）。

据了解，美好龙沐湾项目也是甲乙丙公司在海南投资的排名前列个项目。“表态（签约）豁免违约金的业主有200多户，总额约1000万元。”甲乙丙公司美好龙沐湾项目负责人吴先生向记者确认，因前期项目烂尾致使房屋逾期交付，每户违约金具体金额数据还没有测算，不过许多购房人没有算账就主动放弃了。

“事情的缘起很简单，3年多的重组盘活工作，让业主对重组方从不熟悉、质疑到完全信任和理解。”吴先生告诉记者，完全信任之后，业主还以不同形式主动参与美好龙沐湾项目的盘活，包括业主内部自发一个“同舟共济助力盘活”的倡议，主动参与盘活自救行动中。

吴先生认为，放弃违约金就是业主主动自救的行动之一。在美好龙沐湾项目会议室的一张大会议桌上，摆满了《个人声明书》。记者从多份《个人声明书》上见到“本人已购买海南美好中和房地产开发有限公司开发的‘美好·龙沐湾’I区项目X栋X号房。

现在总房款已全部付清，由于‘美好·龙沐湾’I区项目涉及大量诉讼，项目房产被多轮查封，致使本人房屋无法交付。现经过不懈努力，投入大量装修资金，现该房产已交付本人。故本人在此承诺，对双方签订的《商品房买卖合同》中关于的逾期违约金进行豁免……”等内容。

“实际上，对个人来说，（违约金）也不是小钱，但对于整个项目来说是寥寥的，一个人也就几万块钱，我们就不要了，我们就要房子，就要盘活楼盘。”李远海告诉记者，考虑到项目盘活方也有很大的压力，作为购房人也做点贡献，虽然微不足道。

李远海说，放弃违约金是业主们的集体举动，不仅仅是他一个人放弃。“有少部分业主也认为，盘活是盘活的事，违约金是违约金的事。”刘倩芊告诉记者，“如果这个楼盘不盘活，你又怎么可能拿到违约金呢？拿不到违约金，同时也拿不到房子，办不了产权证。”刘倩芊表示，接盘方进来也有三四年了，人家一直在往里面投钱，购房人也要将心比心，这种情况下，盘活方也顶着很大的压力。

“我始终坚持一个观点，项目盘活，接盘方要将业主的利益作为较高利益，同时我们业主也不要将自己的利益较大化。”刘倩芊称，业主的较高利益就是要房要证，将来要有好的物业服务；如果业主想要自己的利益较大化，接盘方他们也接受不了，那就成了一个“死结”。

所以只有大家各退一步，让这个楼盘迅速盘活起来，让它的资金流动起来了，才有可能顺利完成后面的事情。吴先生告诉记者，历经数年的艰辛努力，美好龙沐湾的重组盘活工作不仅得到了当地党委、政府的高度信任，更赢得了广大业主、购房人的信任和支持。广大业主主动以各种形式参与项目盘活工作，为项目盘活赋能。

其中，自2019年以来美好龙沐湾业主、购房人集体主动放弃可能潜在的违约金，以减少项目矛盾，为重组盘活助力。吴先生说，从一开始，美好龙沐湾重组盘活一切工作以3个“有利于”作为出发点和检验标准，即“要有利于保护最广大善意购房者的合法权益”“要有利于化解风险，维护稳定”“要有利于尽快盘活项目，实现多方共赢”，广大业主主动放弃向开发商追要潜在的违约金，以各种形式参与项目盘活工作，这在全国也属罕见。

烂尾项目的盘活“样本”

美好龙沐湾位于海南省西部的乐东黎族自治县境内，属于稀缺的滨海房地产项目。2010年前后，国家批准了海南建设国际旅游岛的规划，再次掀起一股房地产开发热潮。在这样的背景下，围绕“中国最美落日海滩”的龙沐湾，也兴起了大批房地产项目。

美好龙沐湾便是其中的房地产项目之一。但因为各种原因和纠纷的交织，美好龙沐湾项目的复杂性超乎了想象，项目因烂尾停摆长达4年之久。该项目也被称作为“海南最复杂的烂尾房地产项目”，曾经引起高层的关注（详见本报微信公众号2020年10月21日《深度丨曾惊动高层！海南“最复杂烂尾房”浴火重生》一文）。

一组数据显示，2017年9月美好龙沐湾项目重组前，一期项目已完成建设1855套，销售近1300套，其余由于项目烂尾原因，处于停售停建状态；已售1300套房产无法合同备案、交房及办证，其中300余户购买法院查封房、数十户购买了手续公章等伪造的房产，面临钱房两空的风险。同时，因项目未完成验收而违规交房800余户……

据记者了解，该项目数年前因资金链断裂存量债务无法偿还陷入烂尾。体量庞大且纠纷复杂的美好龙沐湾项目，购房人由个体的信访变成了群体的信访。为此，一场由省县两级政府以及重组方、业主联合的拯救行动自此开始。

去年9月初，随着美好龙沐湾项目举行7号楼交房、8号楼装修及销售重启仪式。这标志着该项目在经历3年多的重组，烂尾终于得以重生。“对于我们购房人来说，拿到房子才是较大的权益，只有盘活才能保住我们购房人的权益。”

“如果项目不能盘活，毛之不存、皮将焉附？我们找谁去要违约金？”

“盘活项目就是帮了我们较大的忙，我们不会舍本逐末……”

对于豁免逾期交付房屋所产生的违约金，受访购房人如是道出自己的心声。

“我觉得美好龙沐湾烂尾这个‘死结’的解开、盘活不是哪一方独立做的，需要大家共同参与和分担。”刘倩芊向记者表示，一开始，她也不认识接盘方甲乙丙公司的任何人，也是从质疑开始，“后来在质疑的过程当中，我觉得这家公司还是想做事，而且是一种高难度的‘挑战’”。

“这样一个错综复杂的烂尾项目盘活了，将来我们这些外来新居民与当地少数民族融为一体，相互之间共生，成为一家人，这才是和谐社会，也是一种美好社会。”刘倩芊对将来怀着美好的憧憬。

“我们初步估算了一下，购房人应追讨的违约金少的一户有几千元上万元的，多的有几十万元。”项目重组盘活方负责人吴先生告诉记者，业主和购房人集体主动放弃违约金，这在海南乃至中国房地产行业历史上可能都是属于首例，“业主的自愿行为真的让人感动，大家都是想把好事办好。”

长期研究房地产的海南新概念律师事务所律师王淞向记者表示，开发商逾期交付房屋而引发的违约金诉讼，在商品房买卖合同纠纷案中占比较大。

“购房人集体豁免开发商违约金赔补偿，而且金额多达近1000万元，这种情况比较少见。”王淞告诉记者，违约金作为商品房买卖合同纠纷案中的一项重要诉求，通常的情况下是分毫力争，各不相让，也是开发商与购房者之间矛盾纠纷的“死结”。

“豁免违约金是购房人主动放弃本可主张的一项诉求权利，至于放弃与否，主动权在于购房人。”王淞认为，针对美好龙沐湾项目的实际，购房人主动放弃违约金的行为，更有利于矛盾的化解，更有利于社会的和谐，对推动烂尾项目尽快盘活具有积极的意义。

（受访购房人的要求，文中涉及购房人均为化名）

来源：中国房地产报

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