2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100

2020年，物管行业呈现逆势爆发态势，特殊的市场环境给物管行业的发展带来了更大机遇。作为专业和独立的第三方专业机构，克而瑞凭借多年大数据积累，发布《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》及《2020年中国物业服务企业合约规模榜TOP50》。本榜单数据源于克而瑞第三方监测，具体数据以企业披露为准。

【榜单解读】

1、门槛：TOP10门槛值提升较大，梯队间差距加大 

2020年，有2家上榜企业在管面积突破五亿平米。其中，万物云以57800万平米的在管面积荣登榜首，雅生活以50500万平米的在管面积次之，碧桂园服务以40899万平米的在管面积居第三。

数据显示，2020年TOP10企业在管面积门槛值达1.87亿平米，TOP30企业在管面积门槛值达5839万平米，TOP50在管面积的门槛值达4010万平米，而TOP100在管面积的门槛值达到1386万平米。

与2019年相比，TOP10门槛提升3700万方，增幅为24.67%，TOP50门槛提升1010万方，增幅达33.67%。较2019年，TOP50的门槛增幅较大，物企规模开始更加聚集在头部企业。

2020年，共有3家上榜企业合约面积突破六亿平米。其中，碧桂园服务以8.31亿平米的合约面积荣登榜首，万物云以6.80亿平米的合约面积次之，雅生活以6.55亿平米的面积居第三。

数据显示，TOP10企业合约面积门槛值达3.0亿平米，TOP30合约面积门槛值达7998万平米，TOP50合约面积的门槛值达5000万平米。

2020年，TOP10与TOP30的在管面积梯队差同比增幅高达43%，而TOP30与TOP50的梯队差同比降幅达40%。由此可见，头部企业发展差距更加明显，而中部企业的发展之间的发展差距较为接近。

2、集中度：各梯队集中度小幅提升，规模继续聚集 

克而瑞物管数据显示，2020年TOP10物业服务企业市场集中度10.35%，TOP30市场集中度16.56%，TOP50市场集中度19.31%。

与2019年比，市场集中度小幅提升，市场仍较分散，但市场头部聚集的趋势正在加快，预计后期行业的集中度会更高，物企通过收并购和市场拓展均将朝着大型物企进行靠拢。

3、格局：企业间分化差距显现，黑马企业频出 

克而瑞物管数据显示，TOP10物企管理面积呈现阶梯化差异格局。在管面积方面，位列排名前列梯队包括万物云、雅生活、碧桂园服务，在管面积均在4亿平米以上；第二梯队包括彩生活、恒大物业、保利物业，在管面积介于3.5-3.8亿平米。此外，龙湖智慧服务、绿城服务、招商积余、长城物业在管面积均超过或接近1.8亿平米。

在合约面积方面，位列排名前列梯队的企业包括碧桂园服务、万物云、雅生活，合约面积均在6亿方以上，其中，碧桂园服务合约面积超过万物云；第二梯队包含彩生活、恒大物业、保利物业、绿城服务，合约面积在5-6亿方之间；第三梯队包含龙湖智慧服务、融创服务及金地物业，合约面积在3-5亿方之间。

数据显示，合约面积的梯队差异明显大于在管面积的梯队差异。值得一提的是碧桂园服务、融创服务、绿城服务的合约/在管比达2以上，后期市场储备量较大，市场发展潜力也将在后期逐步得到体现。除此，雅生活、世茂服务、旭辉永升服务及富力物业的合约在管比在1-2之间，市场的储备量将为后续的发展提供较好的市场基础。

过去的一年内，世茂服务、碧桂园服务及蓝光嘉宝服务频繁开展收并购行为，不仅预示着他们对于物企的发展形势的看好，更显示了上述企业加速成长的态势，这些企业通过收并购快速扩大自身体量，在行业内等影响力也与日俱增。而彩生活在前期发展过后，开始集中对自身项目对梳理，管理规模基本保持稳定。

而绿城服务秉持审慎的并购策略，在市场拓展的过程中继续呈现极强竞争力，合约规模突破5.1亿平米，合约/在管比超过2.0，继续先进行业。旭辉永升服务品牌持续上升，合约规模超过1.8亿平米，合约/在管比也达到了1.85，其成长性值得看好。

在物企快速裂变发展过程中，市场份额也开始呈现激烈的瓜分局面。克而瑞认为，规模会继续成为物业服务企业的重要指标，各大物企都纷纷在规模上不断追求新的发展，以获取更多的市场份额。

4、展望：行业规模竞争将日益激烈 

2021年在管规模过亿企业有望达30家。克而瑞物管认为，2021年将会有越来越多的企业朝着1亿平米的管理目标不断发展，目前行业的集中度仍然比较低，企业在规模及多元化方面仍然有大幅增长的空间，行业的发展潜力还在进一步挖掘当中，上升期企业仍将进一步在规模扩张的同时通过多元化发展来提升企业实力，预计后期行业“黑马”将会继续涌现。

物管行业将迎来收并购高峰期的到来，收并购作为企业快速扩张规模的有效手段，同时也是行业发展的风向标。2020年，行业的收并购呈现加速态势，克而瑞统计仅上市物业服务企业共发生60余次收并购事件，加之上市物业服务企业通过IPO和配股融资总额在年底达到接近千亿，大量资金将在收并购市场掀起更大风浪，在横向并购的同时，企业也将加速在纵向专业领域的动作。值得注意的是，企业在收并购的过程中应该注重并购后整合，以降低简单并购可能带来的潜在发展“掣肘”。

龙头企业规模增速有望继续保持高位。在疫情带来的企业重新洗牌中，大型全国品牌企业和区域品牌企业将成为较大受益者，基于品牌积累，品牌企业在存量市场和增量市场中均将继续扩大先进优势，市场瓜分现象也会越来越明显。克而瑞物管认为，品牌效应有助于推动龙头企业的规模的快速扩张，并使规模增速继续保持高位，但龙头企业在快速发展的过程中也应更加关注企业末端管控能力的塑造。

来源：克尔瑞

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