房贷新规调查:北上深个人按揭房贷额度充足

来源：中国证券报 张玉洁

央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》自2021年1月1日起实施，对房地产信贷投放尤其是个人按揭贷款的投放有何影响？

中国证券报记者近期采访了多个城市的银行和地产业人士，目前来看，北上深房贷额度充足，部分地区甚至加快了商业贷款放款速度。整体来看，个人住房按揭贷款政策未发生变化，部分“超限”银行虽面临压力，但整体上料平稳过渡。

多家银行称房贷政策未变

多位银行信贷人士均表示，目前所在银行尚未接到调整房地产信贷政策的通知。

某国有大行上海某支行负责人表示，目前该行个人房贷政策未有变化。“我行目前房贷占比并未超过红线，预计后续房贷政策不会有太大变化。”这位负责人对记者说，岁末年初贷款投放可能会受到额度和投放节奏的影响，在放款速度方面会有不确定性。

深圳某股份制银行信贷人员表示，该行房贷余额占比不高，房贷业务规模不大，因此预计相关限额不会对其个人房贷业务产生明显影响。前述人士对记者表示：“现阶段房贷额度充足。”

招商银行南方省份分行信贷人员表示，目前尚未接到调整房贷政策的通知。不过该人士认为，后续不排除会出台政策调整比例。

重点城市额度充足

以北上广深为代表的一线城市早已进入二手房交易为主的阶段，房屋中介是房地产交易的撮合方。多位中介人士均反映，目前在途订单没有受到房贷额度和放款时间的限制，而在一些重点城市，由于房贷额度充足，放贷速度甚至越来越快。

链家目前在北京市二手房市场交易中心占据优势地位。北京链家某门店店长对记者表示，链家目前在北京合作的银行发放房贷均未出现额度和放款时间的限制。他同时透露，去年11月以来，银行发放纯商业按揭贷款的速度反而明显加快。“现在房本过户后1-3天后就放款了，速度非常快。之前一般需要1-2周。目前我们的合作银行额度均充足。”

另一家大型房地产中介中原地产相关人士也表示，截至目前，中原地产在全国几十个城市合作的银行机构，房贷发放均处于正常状态，尚未出现被“红线”影响的现象。该人士认为，“红线”是避免金融机构非理性扩张，大部分银行还是有非常宽裕的额度。

除了一线城市，目前部分重点城市个人房贷政策未发生变化。某全国性大型房企四川分公司责任人表示，成都目前尚未有个人房贷政策出现调整的信息。

平稳过渡

此前，监管层明确表态，针对超出上限的银行机构设置了一定过渡期，给这些机构充分的整改时间，确保市场平稳过渡。

民生银行首席研究员温彬表示，本次建立房地产贷款集中度管理制度，一方面可以进一步优化商业银行信贷结构，加大对实体经济支持力度；另一方面，保持房地产市场平稳健康发展。银行在新增贷款中应该加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度。

方正证券认为，假设监管口径与财报口径完全一致，那么招商银行、兴业银行的两个指标在2020年底均大概率超出了监管上限2个百分点，应适用4年的过渡期。以此为基准，考虑2021年-2024年，招行和兴业银行可能适宜的调整路径为：招行个人房贷占比下压4.7个百分点，对公房贷占比下压1个百分点；兴业银行个人房贷占比下压5.7个百分点，对公房贷占比下压0.5个百分点。因此，对整体业绩或影响较小。

二级市场股价走势也较平稳，前期被认为房地产占比可能超标而大跌的银行股近期强势反弹。招商银行自1月6日以来股价大幅上涨，1月12日盘中创出50.05元的历史新高，自1月6日以来股价已经上涨近20%。此外，兴业银行、杭州银行近期也走出连涨行情。

不过，成都银行1月13日收于9.16元，跌幅为2.45%。东吴证券银行业首席分析师马祥云此前指出，过去三年成都银行的净新增人民币贷款中，住房贷款占比处于25%至30%之间。据其测算，成都银行未来四年的净新增贷款中，个人住房贷款的占比需要压降至5%以内，而房地产行业公司贷款需压降至0%。

此外，业内人士认为，招商银行即使面临调整压力，但其在信用卡、财富管理等零售业务领域优势突出，压降房地产贷款占比对其业绩影响或有限。

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