房产小知识:房贷是越长越好还是越短越好?

房地产行业有“长期看人口”的说法，根据统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176086万平方米，按照每套房100平方米计算，全年全国就卖出去1760万套房子。2019年我国出生人口1465万人、已连续三年下降。

两相比较之下，也可以看出房子多了、人口少了的趋势，在人口增长放缓的趋势之下，还能有如此多的房屋销售额，可见人们对房子价值的认可。

确实，当孩子小的时候，许多家长为了孩子的教育会买学区房，孩子长大了，又要给孩子准备婚房。房子对国人意义重大，这也让不少年轻人起早贪黑工作，就为了在大城市买下一套房子，给家人一个遮风挡雨的地方。

2020年，全国平均房价已经突破万元，即使在一个三线城市买房，也需要准备100万了。2020年全国人均可支配收入32189元，光靠自己的收入买房，恐怕要等十几年。刚参加工作的年轻人，尚处于事业的起步阶段，大多需要依靠父母的帮助才能够凑足首付，所以大部分人买房是按揭贷款买房。

贷款买房的好处就是我们可以用杠杆，不用一次性拿出那么多钱，就可以拥有一套属于自己的房子，但弊端是，贷款的时间越长利息就越高。

贷款的选择方式有等额本息、等额本金两种方式。以200万的商贷、利率4.9为例，按照等额本息的方式计算，贷款10年要支付的利息款是53.39万，贷款20年要支付的利息款是114.13万，贷款30年要支付的总利息款是182.12万。选择20年会比30年少还68万利息。

按照等额本金的方式计算，贷款10年要支付的利息款是49.41万。贷款20年要支付的利息款是98.41万。贷款30年要支付的利息款是147.41万。

如果实力允许，可以不贷款买房当然好，不用给银行赚利息了。 但大多数贷款买房的人，都会面临这两种方式的选择。等额本息和等额本金还款方式，主要差异在于归还本金的速度不一致，等额本金归还本金的速度快，那么总的利息支出就少。

如果还款时间短，则本金分摊到每个月的部分多了，但资金占用的时间短、总利息就少，如果有足够的月收入用于月供，那么选择等额本金可能会更少一些利息。 如果实力允许，提前归还本金后，贷款余额就会减少，利息也相应会减少。

两种贷款方式比较，等额本金的前期还款压力较大，之后每月递减，等额本息则是每月的还款金额相当、总利息更高。

两种贷款方式都有一个共同的特征，那就是贷款年限越短，需要付的总利息越少。

所以有人认为，贷款期限越短越好，可以省下几十万的利息。是不是意味着刚需购房者买房真的是贷款“越短越好”呢？

业内人士提醒，对大多数人来说，贷款年限越长越好

2000年全国房价才2000元一平，100万元可以买5套房，但如今，100万够买几套房？20年前，我们还能看到1分钱的硬币，现在，1角钱的硬币都很难看到了。

可见，货币的购买力是在下降的。过去家喻户晓的“万元户”，现在也是大多数人都能达到的水平。

所以，这其中的奥妙就是通货膨胀。

随着国家对房地产行业调控的深入，炒房客越来越少，但是在缺乏其他的投资渠道的背景下，买房，仍然是普通老百姓抵御通货膨胀的方式之一。

银行定期存款的利率在2.75%~3.75%之间，而根据社科院的预计，2021年我国房价涨幅将在5%左右。而一线城市和大部分二线城市的涨幅，又要高于全国平均涨幅，相比之下，买房还是一个不错的选择。

如果买房是打算短期持有或者作为投资，资金允许的情况下，可以选择全款买房。如果资金实力不允许，也可以选择等额本金，这样前期还的钱大多是本金，到卖房的时候，需要结清的银行房贷会更少。

如果是公积金贷款，当然是尽可能拉长年限，因为公积金的贷款利率很低，以90万的贷款为例，公积金贷款利率3.25%，同样是贷款30年、等额本息，和商贷4.9%的利率相比，能节省31万的利息。

公积金的存款利息也很低，如果公积金有额度而不用，就相当于把这笔资金闲置了。公积金除了用于贷款买房之外，其他方式想取用，手续还比较繁琐。所以如果公积金贷款额度足够，贷款年限选择30年是更加划算的。

如果是刚需买房打算长期持有，可以选择等额本息、贷款年限30年，这样在前期，资金压力会小许多。以80万的房贷为例，利率4.9%、还款30年为例，选择等额本息的方式，每月还款4245.81元。选择等额本金的方式，第1个月还款5488.89元，之后每月递减9元左右。

虽然等额本金要还的利息少一点，但如果家庭月支出较大，等额本息反而能减少一些压力，如果家庭出现突发状况，也有足够的现金应对。

还有一点需要注意的是，现在lpr利率实行之后，2021年2月的5年期以上lpr为4.65%。这个利率，将会影响2021年大部分有房贷一族的还贷金额。根据人类历史利率发展趋势，长期利率大概率是下行的。所以选择长一些的贷款年限是比较划算的。

按照业内人士的建议，投资买房可以选择全款，以实现利润增加。而刚需者，如果贷款买房，可以根据自身情况而定，综合各方面考虑。如果选错了，就是给银行白送钱了。

来源：房地产楼市通

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