通过这八个要素告诉你“为什么北海的房子值得购买”!

你可能听说过一个词叫“百岁人生”，假设我们60岁退休，我们将还有40年甚至更长的养老生活，自然需要更多的财务资源。随着物价的上涨，还是要有一点资产放在手中，多一层保障。

“买房养老”，其实是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题。买得好的话，不仅可以帮助父母养老，还可以让自己“老有所依”。

什么叫“买得好”呢？就是要尽量挑选增值潜力大的房产。判断一个城市的房产是否能保值增值，要看这个城市是否有发展潜力，具体可以从八个要素考虑。（以北海为例）。

01城市规模

城市规模就是城市资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标，亦是决定房价的重要因素。

北海，地处广西南端，北部湾东北岸。地形平坦开阔，海洋性季风气候，具有典型的亚热带特色；下辖3个区（海城区、银海区、铁山港区）、1个县（合浦县），总面积3337平方千米。

北海是古代“海上丝绸之路”的重要始发港，是国家历史文化名城、广西北部湾经济区重要组成城市。北海区位优势突出，地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，处于泛北部湾经济合作区域结合部的中心位置，是中国西部地区少有列入全国首批14个进一步对外开放的沿海城市，也是中国西部少有同时拥有深水海港、全天候机场、高速铁路和高速公路的城市。

因素1：城市GDP

35年，北海从1983年1.3亿,到2017年1229.84亿,翻了946倍!成为全国14个沿海城市中进步较快的城市！2015、2017年更是增速全区排名前列！

按照广东、广西2017年GDP统计，北海的人均GDP对比广东的城市排第八，落后深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、珠海，超过了茂名、湛江、江门、汕头、肇庆、阳江等。2018年前三季度北海GDP达到775.18亿元，全年GDP尚未公布。

2013-2017年北海市地区生产总值及增长情况

因素2：人口总量

从以下多多妹整理的图表来看，北海从2008年至2018年，人口总数呈递增的趋势，根据《北海市城市总体规划（2013-2030年）》公告中了解到北海规划近期（2020年）市域总人口为240 万人，城镇化水平为60%；远期（2030年）总人口为320 万人，城镇化水平为68%。

02人口流入

一个城市外来人口越多，房价也就越高。北海区位条件好，发展潜力大，吸引了大量的人口流入，房产保值增值的潜力也很大。

近七八年，北海每一年的旅游人数逐步增长，不完全数据统计，2018年旅游人数近4000万人次，旅游收入近500亿元。2018年北海荣登2018年度锦绣中国榜，被评定为“年度最受游客满意的中国旅游目的地”和“新时代·中国较佳文化旅游名城”。

2019年春节黄金周，北海累计接待游客138.9万人；其中，区内游客占比为17.51%，区外游客占比为82.49% ，说明北海游客以远程游客为主，含金量高，北海楼市也一度火爆！

03人均收入

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北海为例：2019年一套市区普通两居室新房80平米，按目前市场行情8000元/㎡计算，平均64万左右；若以工作五年的工薪族买房，假设夫妇月工资为3500元，则家庭月收入达到7000元，年收入为8.4万元。这样房价收入比则为7.6， 一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6。北海房价收入比还算在合理范围内。

根据多多妹网上查找的资料显示，北海2017年平均工资4610元，位于全区第五名！2017年北海市城镇居民人均可支配收入突破3万元，增幅在全区位居排名前列！2018年第1季度北海城镇居民人均可支配收入8613元，增幅全区第二！

2013-2017年北海市人均地区生产总值

04土地供应

北海房价之所以涨那么快，根源还是因为经济增长过快，城镇化速度快。还有一个原因看城市的土地供应，但主要还是看地段。因为土地可以加大供应，但是位置是固定的，没法“加大供应”。增加供应的土地，是城外的地、城乡结合部的地，不能替代城市中心的地。随着收入的增加，城市中心的地价还会涨，这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

很多人说北海房价上涨是因为“炒”起来的，如果真是这样，那经过国家和地方的调控，理应回调了，为什么在调控之下还能坚挺，而且是持续上涨的趋势，这足以证明决定房价高低不是靠“炒”而是看供需关系。

以2018年北海土拍为例，2018年北海共推出32期43宗土地，其中，共成交土地40宗，总成交面积约387.03万方，总成交金额约67.98亿元，总成交金额同比暴增416.96%。

2018年北海市每场土拍宅地供应/出让金额对比

北海市2018-2022年五年住宅用地供应计划

小结

以上四大要素在关于房地产的讨论中经常被提到，代表着一个城市的综合发展水平、人口吸附能力、人均收入水平和住房供应水平，这些都是影响房屋价值的重要因素。

这些因素虽然常见，但其重要性不应被低估。

05儿童数量的增速

数据显示，一个城市学龄儿童的数量增速越快，房价就越高。家里小孩要上学，买房就变成了“刚需”，人们也就不会再犹豫了。而且买了房之后，不仅孩子的上学问题解决了，而且房子还增值了，一举两得。

了解儿童数量的增速，看幼儿园开园数据就可反映出。据不完全统计，北海市区共有220家大大小小的幼儿园（不断扩充中）。现在的小区都逐步人性化，大一点的楼盘都会考虑规划一家幼儿园供业主小孩上学。

海城区190余家

银海区30余家

06上市公司的数量

一个地区上市公司的数量，是当地经济活力的重要指标。要知道，在我国公司上市是很难的——一个公司要过无关、斩六将，最后才能上市，所以上市公司的总体质量比较高。

北海上市公司有哪些，网上数据不全，在此不做统计。

07财政收入

真正经济好的城市，财政状况也很好。看以下多多妹汇总的表格得出，北海财政收入逐年递增，多年增速排列前名！

08服务业的占比

服务业占比就是一个城市经济中第三产业的比重，这一条很重要。研究成果表明，服务业主导的城市，发展潜力大，即使在经纪下行的情况下也表现比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。

举个例子，2018年，北海市服务业增加值428.89亿元，同比增长11.7%，增速排名全区第二，高于全区2.3个百分点。服务业对全市经济增长的贡献率达52.5%，拉动GDP增长4.4个百分点，成为拉动经济增长的排名前列引擎和排名前列动力。

同时，服务业内部结构日趋合理，以新兴服务业为主的其他营利性服务业规模迅速扩大、比重不断提高，全年营业收入实现65.1亿元，是2016年的10倍左右，对全市经济贡献率约20.7%，拉动GDP增长约1.8个百分点，成为全市服务业和GDP保持快速增长的主要支撑。

小结

以上内容就是决定房价的八大要素。通过这八个要素，我们就可以完全理解城市房价的决定性因素。所以，当你买房的时候，不妨列个单子，一一比对。以北海为例，列举了北海的房子值得买的八大因素，希望能帮助要买房的你。

北海楼市这几年发展神速，恒大、碧桂园、融创、蓝城、雅居乐、中信国安、云星集团、浙江金昌、深圳山湖海、兆信集团、彰泰集团、荣和集团等大品牌开发商纷纷入驻北海，足以说明北海楼市给这些大佬们足够的信心，不然谁会重金拿地开发？

倘若你对北海的发展前景乐观，就该买；反之，就不该买。房子的事情，就这么简单。

（来源：中信国安北海排名前列城）