央媒再曝深圳炒房风:这种房价格飙涨50%,有人一口气扫4套!

继曝光千万级“刚需盘”代持风波后，央媒又一次对深圳炒房风出手了！

这次的目标则是小产权房！

近期，深圳的小产权房市场异常火热，甚至出现了一房难求的现象。

据不完全统计，深圳小产权房涨幅已经高达50%。

有中介表示，很多外地资金也在深圳购买小产权房，一天一个价，已经失控了!

事实上，深圳二手房指导价出台之后，买卖双方已陷入僵持，二手房市场交易速冻。

这被称为深圳史上最严厉的楼市调控政策，将很多投资性需求的购房者带入僵局。

那么小产权房为何突然火了起来，又都是谁在买呢?

4月28日，#深圳炒房客大举囤小产权房#登上微博热搜。

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深圳小产权房销售火爆

有人一口气买了四套

所谓的小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者说只有部分产权。

在深圳，小产权房最早发展于宝安区沙井镇，占到了沙井建筑的一半以上。

记者在沙井走访时发现，这里的小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。

这里的中介告诉记者，最近，想了解小产权房的人特别多，尤其是沙井片区的小产权房，甚至一个月卖出几十套。

其中一些投资者，会一次性买3-4套，而有的小产权房“一套一年成交几次，有人300万买的、350万卖了；350万买了、再400万卖掉，都是这样一层一层交易下去”。

记者跟随中介来到龙华区大浪的一栋小产权房，这里的两房一厅卖60万到65万左右。中介称，这里的房子不计算面积只按套算。

而据记者观察，这些小产权房的户型一般，有的甚至被改成了没有阳光的暗房。

深圳某小产权房房产中介：只要是小产权房都很火，今年和去年年底比较，涨幅15%到18%，我自己也投资了四五套房。

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究竟谁在买小产权房?

在2016年之前，买小产权房的绝大部分是低收入群体。

“我们沙井这边工业区多，很多外地务工人员到年龄要成家又不想回老家发展，花费七八十 全能买到户型好、装修很不错的两房。住几年之后，再抛出去能赚二三十万，再腾挪换大的商品房。”当地多位中介人士表示。

如今，深圳小产权房的购买群体越来越高端化。

在深圳工作的90后李女士，最近一直在看小产权房，她告诉记者，深圳房价居高不下，无奈之下她只好选择小产权房。

除了像李女士这样众多的刚需客，一些小开发商、投资客也成为了购买小产权房的主力军。

一家门店的中介告诉记者，小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成“商品房”后售卖，最终流入刚需客手中；投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。

深圳某小产权房房产中介：商品房现在二手房交易，很多楼盘七八成首付的，买不了就只能买小产权房。过完年之后商品房的投资客都来买小产权房，以前投资客都是偏向于总价低的，但是今年什么价格都有人炒。我们今年成交了这么多，有八成都是投资客买的，住家的只有两成。

大学毕业就扎根深圳、拥有多年炒房经验的胡一波，此番坚定看空楼市。

他认为金融收紧、调控常态化背景下，短线炒房已经没有空间，今后只能长期持有房产才会有获利空间。他所在的炒房圈子，一般从银行借贷的炒房资金最多能坚持一两年;政策风险改变之后，很多投资客拿不住的就要大降价甩卖房子。“前段时间很多投资客拿经营贷买楼，现在一旦严查，炒房客现金流不行，就要抛售。”

去年初，胡一波把自住的一套房子出售，在宝安更偏远的新区买入一套自住新房之后，手中还有300万现金。于是，他全款买入了一套小产权房。他测算过，小产权房一次性投资三四百万，每月有租金收入，收益比理财产品还高;等到以后卖的时候就套现了，少有的风险在于没有房产证。

从事律师职业的胡一波，身边不少同行，也买了小产权房自住。胡一波认为，深圳二手房指导价，对于买家，或者说接盘者来说，较大的影响是银行贷款。意味着买家要把指导价之外多出来的部分房款提前付清，资金压力凸显。因此，小产权房成为了这部分买家退而求其次的选择。

胡一波指出中介炒作因素很大，近段时间深圳二手房成交胶着、一手房摇号难，中介要开拓业务，只能向买家推荐公寓和小产权房。“市场中什么人都有，各种类型的选择也就层出不穷了。”胡一波认为，购买小产权房的人也是出于很多原因的，并非中介忽悠就会立即去买，在付出全款之前，每个人心中都会有自己的标准。

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 “富贵险中求”

对于小产权房来说，除了以价格作为卖点外，推销的另一大杀手锏便是：日后有可能转正。

但是实际中，不少历史遗留违法建筑申报和旧改房的申报者系原村民，即便购房者所购买的小产权房转正了，其房产证上也是申报人的名字，与购房者没有任何关系。确权难引发各类纠纷，法律不承认小产权房购买者行为合法，都会使购买方的资金打水漂。

有律师就表示，小产权房交易常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

而在深圳，小产权房虽事实存在，它的官方名字却是“违法建筑”。

更值得注意的是，对于小产权房的这些风险，小产权房的购买者们并非不了解。相反，大多数购房者都知道该类房屋交易属于违法行为。

那么，他们尤其是投资客，为什么还要买小产权房呢?

一方面，对于投资客而言，可以用房产套出经营贷买小产权房，且不上征信。

另一方面，他们也在打着这样的算盘：短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益！

具体到深圳市场中小产权房，就了分投资等级，越快拆迁变现、有学区房资源的越容易出手。

深圳某小产权房房产中介：只要有拆迁，跟拆迁挂钩的房子都不便宜，都是卖到3万、4万的单价，然后还是博，去年买这里120万两房，到现在涨了50%，这是纯利润，随时可以交易，客户9月份过来买了四套，5月全部卖了挣了90万。

除了小产权房，一些中介还做起了回迁指标房的买卖。记者以购房者的身份对指标房进行咨询时，一名专门从事回迁房指标交易的房产中介表示，如果想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，就可以优先选择。

中介进一步表示，回迁指标房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。

回到市场，目前销售火爆的小产权房，都具有开发主体确认清晰、已完成拆补协议或者2-3年之内会完成拆迁协议、有学位等特征。

只是现在深圳各家银行普遍都在根据银保监会和央行的要求开始大力排查经营贷，小产权房炒作还能火多久?

来源：房地产洞察

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