楼市洞察:经历了去年489次调控后,楼市走向何方?

北海资讯助手 2021-01-11 09:39:54

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特别在调控手段上，将完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。

与以往不同，2020年的中国楼市还未等到全面升温的那一刻，趋向收紧的调控就在全国多地部署施行。来自机构的较新统计数据显示，2020年从国家部委到全国各地共出台涉及房地产的调控政策、举措489次，其中刚刚过去的12月更是达到31次，集中在租赁、预售资金监管、金融政策收紧等方面。

30多个城市调控由松趋紧

7月是去年房地产市场的分水岭，调控政策由松趋紧。

当月召开房地产工作座谈会上，重申“房住不炒”，并要求坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

也是从7月开始，深圳、杭州、宁波等地陆续出台楼市收紧政策。比如，深圳楼市新政在过去的基础上，对深圳户籍人口也出台了限购的内容；宁波的新政将限购区域从原先的140平方公里扩大至240平方公里；杭州明确对高层次人才购房实施5年限售，加大新房摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度。

来自中原地产的数据显示，全国从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口等30多个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。“7月来，调控政策风向转变，从上半年的宽松转向下半年的收紧。”中原地产首席分析师张大伟说。

相对宽松的房地产环境被认为是去年上半年楼市回暖的主要原因，甚至一些地方更出现“万人摇”“日光盘”的情况。

宁波市住建局就曾解释，受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响，宁波市房地产市场总体处于偏热状态；土地市场方面，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升；房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象。

楼市调控要求更精准更及时

8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会。参会城市表示，将全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。

11天后，参会城市之一的沈阳就发布了楼市新政——提高了二套首付比例，首付款也须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。

按照1个月前的官方数据，沈阳新房价格指数环比增加0.8%，二手房价格环比增加0.5%，在同类城市排名中相对靠前。面对楼市升温的情况，越来越多城市开始提高工作的主动性，及时采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，坚决遏制投机炒房。张大伟说，2020年从国家部委到全国各地共出台涉及房地产的调控政策或举措489次，集中在人才、落户、租赁、预售资金监管、金融政策收紧等方面。

贝壳研究院近日也表示，2020年我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势，二手房交易规模走出2017年调控后低谷，开始小幅回升；新房交易规模增速进一步放缓，增速比去年回落2.3个百分点，为近三年以来同期较低值。“疫情激发消费者住房条件改善的需求，消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力，为此形成了改善性换房需求。”研究人员表示，全球货币流动性充裕，进入资产价格上涨的阶段，房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐。不过，在房地产金融政策方面依旧坚守宏观审慎，并加大金融监管力度。2020年新增房地产贷款约6万亿左右，与去年基本持平。截至三季度末，房地产贷款余额增速连续8个季度回落，居民加杠杆得到有效控制。

2021年楼市调控方向如何？

年底楼市“翘尾”的广州楼市，迎来了监管的关注，打响了新年调控的排名前列枪。1月5日，广州市住建局表示，近期，广州市住建部门正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

“预计2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，其中二手房成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。”贝壳研究院方面预测，从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，非核心城市市场降温的可能性更大。

今年如何调控？住建部长王蒙徽近日给出了“答案”，他在接受媒体时表示，下一步将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

特别在调控手段上，将完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系；健全部省市联动管控机制，加强对重点城市的指导，实施精准调控；建立监测预警和评价考核机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，落实城市主体责任，确保市场稳定；完善舆情监测和舆论引导机制，客观解读房地产市场形势和调控政策；完善市场监管机制，开展整治房地产市场秩序专项行动，维护群众合法权益。

当前，一些大城市房价较高，租赁市场存在供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题，新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。“解决好大城市住房突出问题，要重视解决好这部分群体的住房困难问题。”对此，他也表示，加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系；

在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，会同有关部门加快完善土地、财税、金融等支持政策；规范发展住房租赁市场，推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策；支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口；开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。