广西打响2021楼市调控排名前列枪:区直公积金“五道红线”袭来

还没来得及喘口气，房贷继续收紧。1月29日，广西区直住房公积金管理中心（以下简称区直中心）发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，部分条款当天起执行。

丨通知截图 

启动二级预警，房贷发放速度放缓，暂停异地贷款，二套房贷利率上浮1.1倍，商转公严格限制！区直公积金版的“五道红线”出炉，楼市调控排名前列枪在1月最后的几天还是打响了！这是继近期南宁各大商业银行提高房贷利率后，又一记重磅出手。这也意味着“房住不炒”主旋律继续严控楼市。2021年，楼市受之影响几何？市场走向何方？

 01区直公积金预警，“五道红线”突袭楼市

警报响起！截至2021年1月29日，区直中心住房公积金个贷率为88.77%，启动二级预警响应措施。区直公积金版的“五道红线”出炉。

排名前列道：二级预警启动 房贷放款减速

划重点：区直中心住房公积金个贷率为88.77%，二级预警启动。

大V解读：先补充个小知识。个贷率是指住房公积金个人贷款余额占住房公积金缴存余额的比率。根据《关于印发住房公积金流动性风险应急预案的通知》，区直中心及时发布个贷率情况和启动预警等级，中心个贷率在85%（含）~88%时，启动一级预警响应；个贷率在88%（含）~90%时，在实施一级预警响应相关措施的基础上，启动二级预警响应。

简单说，公积金贷款或者提取公积金的人太多了。水库水位下降，自然殃及池鱼。必须预警。直接结果是，新建商品房的区直公积金贷款发放速度放缓。

以前，从担保到办结，较快只用7个工作日，但此后，这个时间将会根据开发商建设的进度来决定，直到所购房屋封顶后才能放款。据了解，这对二手房购买者没有太大影响。现房在手，风险不大。

第二道：二套房贷利率上浮1.1倍

划重点：2021年2月1日起，对购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，贷款利率按照中国人民银行公布的同期住房公积金贷款利率1.1倍执行。

大V解读：现行中国人民银行五年及五年以下住房公积金贷款年利率为2.75%，五年以上住房公积金贷款年利率为3.25%，上浮1.1倍后的年利率分别为3.025%、3.575%。据了解，这是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，重点保障缴存职工购买首套房的刚性需求，实施差异化住房贷款政策。购买首套的刚需购房者可以松口气，想改善的改需群体，成本增加了。按50万房贷，30年期计算，总利息要多3.24万。

丨上浮前

上浮后当然，相对于二套房商业贷款的利率，公积金的负担是相对很低的。不过，目前南宁二套及二次公积金贷款，较高贷款金额为50万元。

第三道：暂停异地贷款 楼体封顶才能放款

划重点：2021年1月30日起，区直中心暂停受理住房公积金异地贷款申请；暂停商品房期房住房公积金贷款担保业务，住房公积金贷款放款时间调整为办结抵押登记手续和楼房主体封顶后发放。

大V解读：暂停受理住房公积金异地贷款申请；暂停商品房期房住房公积金贷款担保业务！“两个暂停”，目的是优先保障本地缴存职工权益，确保住房公积金事业平稳健康发展。何时恢复？当中心个贷率连续2个月低于85%时解除二级预警响应，中心恢复商品房期房住房公积金贷款担保业务；当个贷率连续2个月低于82%时解除一级预警响应，中心恢复受理住房公积金异地贷款申请，即恢复外中心缴存职工在本地购房向我中心申请住房公积金贷款。

第四道：自住房才能提取还须是工作地或户籍地

划重点：购建自有产权住房提取调整为购建自住住房提取；停止办理缴存人或其配偶在非工作或户籍所在地购建住房提取。

大V解读：再来个小知识。“自住住房”是指缴存职工或其配偶工作、生活（以工作单位或户籍为准）所在市辖区内居住的，并对该住房拥有所有权的住房。这是支持自住购房需求，抑制投机投资性购房，高举“房住不炒”的举措。

审核更严格了。缴存职工在异地购房（南宁外）申请购房提取的，购房地须为本人或配偶工作或户籍所在地。缴存职工在工作地购房的，提供住房公积金缴存或社保参保材料，或单位出具的工作说明；在户籍地购房的，提供户口簿。缴存职工在异地购房（南宁外）的，商品房买卖合同签订时间或二手房增值税普通发票开票日期在2021年1月31日之前的，按原政策执行；在2021年2月1日之后的，按调整后政策执行。

第五道：自愿缴存者不能商转公 仅能住房公积金贷款

划重点：暂不受理自愿缴存人员申请商业贷款转住房公积金贷款。

大V解读：据了解，个人自愿缴存住房公积金业务在2018年9月起开展，重点支持无房的本地灵活就业人员使用住房公积金贷款。

 丨通知截图 

现在，暂不受理自愿缴存人员申请商业贷款转住房公积金贷款。原因很简单，就是公积金的额度不够用了。可是，为什么自愿缴存者被“划出”呢？只因没有事业单位保障？非公单位的“打工人”不胜唏嘘。

02为何出台调控举措？

必须确保公积金资金安全

据了解，区直中心相关负责人表示，本次调整住房公积金使用政策，重点是为确保资金安全有序高效运行。近年来，住房公积金管理中心机构的贷款需求增加，但是住房公积金的归集与贷款需求之间的平衡性遭到破坏，从而容易引发贷款危机。大V君搜索发现，武汉、厦门、东莞等地都曾发布公积金流动性风险应急预案。

丨武汉的公积金政策通知截图  

世界经济动荡不安的大背景下，从中央到地方政府对“房地产金融安全”高度重视。2020年收官之际，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对金融机构分五档设定了房地产贷款和个人住房贷款占比上限。

加上此前央行、住建部对重点房企实施的融资监管“三道红线”，构成了需求端和供给端两端发力的融资监管机制，牢牢筑起了金融风险防范的“防火墙”。

“三道红线”加快建立房地产金融长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。中央的决心非常坚定。

03南宁楼市要进一步调整？买房人更难了

熬过了2020，没想到2021的开局就“面露难色”。“三道红线”收紧了房企的银根，而针对银行的“两道红线”，则是控制水龙头，从根上收缩流向房地产的资金。这等于给房地产行业整体的规模扩张上了“紧箍圈”。2021年，房企和购房者都面临严峻的考验。而广西区直中心此时对公积金政策的收紧，也是紧跟宏观调控采取的措施，对楼市会起到降温作用，加速楼市的调整。

大V君认为，本次政策主要有以下几方面的影响：

1、对刚需购房者而言，较大限度满足广大缴存职工特别是中低收入职工首套房的刚性需求。有需要公积金贷款的，还是可以争取。不过，南宁并不是所有楼盘都支持使用公积金的楼盘，想要使用公积金贷款，还是有一定难度。

2、对改需购房者而言，将受到更多抑制，从而加剧观望的情绪。目前商贷首付普遍四成，总价100万的房子，也需要准备40万以上的首付款，压力普遍较大。

3、对开发商而言，封顶后才放款，可能会更多拒绝公积金贷款。

4、对整个行业而言，这是“五道红线”后明显的信号，将导致房企减速发展，房企分化加剧。而市场继续打折促销，以价换量，回笼资金，求资金安全。

来源：广西地产大V

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