中国楼市的租售比怪象,真的可以用来判断房价涨跌吗?

很多人说，中国房产市场不正常，租售比低，且远低于世界水平。

我们先来看看，什么是租售比。

租售比简言之即是房屋租金与售价的比例，具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

最常用的一个公式就是：租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价。

那么，统计部门所统计的租售比，是否就代表了真实的数据呢？

先看分子。我们知道，关于租金的统计，不管是统计部门还是租房网站上得到的数据都只是代表了城市租房的一部分，事实上，究竟有多少出租房是没有在相关部门备案的，这部分数据我们不知道，但可以肯定的是，这部分比例相当大。

比如，在北京的一些城中村里，有不少自家大平房的房主，会把房子打成3-5个隔断，或者占用部分胡同搭建出个带窗户的临时建筑，租给外来打工人员，一间8平左右的房子租金1000元，小广告贴出去很快就有一波一波的人来看房。这些违规的临时建筑一般在派出所或者相关部门并没有备案。

另外，除了没有备案的租房外，还有就是申报所得税上报的租金是不是真实的，这点我们依旧不知道，因此，在租售比的计算公式中，我们拿来当分子的数据是不真实，当然，分子数据有偏差会影响最终的结果，但相对分母，这个误差相对会小。

接下来我们看。关于房价的统计，这部分数据主要来源于已下几个方面，新建商品房售价、年代久远的单位集资房及单位宿舍、未统计的小产权房及违规搭建、已建成十年以上的城市居民自建房，当然还有其他没包括在内的房价来源。

事实上，在统计房价的时候，我们主要统计的是新建商品房售价，其他几类的房价一般是被忽略的，而这部分被忽略的房价占比也很大，所以，作为可匹配分子的分母修正后的话房价会大大降低。

不管是分子还是分母，这都有很大的误差，单纯的用租售比来判断中国房价涨还是跌，这个是不准确的，中国有中国的特殊国情——租客本身不享有与房东一样的权利，这也是为什么就算国内租金收益低，但房价依旧持续走高的原因。

对于大部分租客来说，房子只是一个栖息之地，但对于房东来说，房租是他们其中的一项收益，他们更看重的还有其他因素，比如涨价的预期，比如附加的城市功能(医疗、学区等）、比如房子具有金融属性的共识。