行业分化加剧,500亿或成企业规模分水岭

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近年来，随着政策调控持续、企业集中度提升，规模房企纷纷由之前的高速增长转向高质量发展，行业整体业绩增速放缓。疫情之下中国房地产市场经受考验，虽然2020行业全年的业绩规模仍实现同比提升，但同时百强房企内部的分化也愈加明显。在过去不久的“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我提出了一个行业新逻辑：整个行业将步入无增长时代。回顾2020年，已经有一些企业，销售业绩出现了下滑。2021年可能会出现规模企业操盘和权益口径销售业绩下降，全口径可能还会继续保持和稳固的上升。数据显示，2020年重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。从百强房企来看，一方面，2020年全口径800亿以上房企梯队继续扩容，其中千亿房企数量增加9家至43家。而另一方面，500-800亿规模的房企数量则较往年有明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。

图：2016-2020年全口径TOP100分梯队企业个数

数据来源：CRIC

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规模房企800亿以上梯队继续扩容

从规模房企各梯队的企业数量分布及变动情况来看，2020年队伍已壮大至43家，较2019年增长9家，数量提升显著，其中，建发、龙光、新希望、禹洲、华发、时代、中骏等房企2020年业绩增速表现突出，且首次跨入千亿规模。

这部分企业的业绩提升主要是受益于2020年在深耕区域充裕的货值储备。随着疫情后城市区域市场的逐步复苏，配合自身供应的大幅增加实现高增长。

表：2020年部分全口径千亿房企业绩表现（亿元）

数据来源：CRIC

值得注意的是，截至2020年末，800-1000亿规模梯队的房企由10家进一步扩容至12家。相较2019年，这一梯队中有8家房企从500-800亿梯队首次迈过800亿门槛，实现规模增长。

整体来看，近年来千亿房企持续扩容。截至2020年末，800亿以上房企数量已经占到全口径百强的超半数，未来行业50强房企的规模竞争将更加激烈。

表：2020年部分800-1000亿规模梯队房企业绩表现（亿元）

数据来源：CRIC

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头部房企达千亿前就已开始提业绩增速

自2010年千亿房企阵营迎来排名前列员万科以来千亿阵容逐步壮大，其中2010-2017年实现千亿的房企有16家，2018年和2020年这三年期间达到千亿的房企共有27家，虽说更多房企比之前更加注重发展质量，但对于接近千亿的房企来说，进入千亿行列仍为其重要目标之一。

从企业实现千亿的增速来看，2017年及以前进入千亿行列的企业，在实现千亿前的复合增长率总体高于实现千亿后两年的复合增长率，16家房企在达千亿前两年的平均复合增长率达到43%，达千亿后两年的复合增长率为33%。

2018年达到千亿的房企，其达千亿当年的同比增速也是都高于千亿后一年的增长率。2019年新增千亿企业的当年平均增长率为28%，高于TOP100的行业平均增长率6.5%。

可以说，房企在冲刺千亿的前一两年普遍执行高速扩张的方式促规模，达到较高的规模后开始寻求更稳定的增长保持行业地位是一个趋势。

虽然大部分企业是在达千亿前一两年甚至当年才开始发力，但万科、保利、中海、恒大和碧桂园，在达到千亿前提前3年已经开始提高业绩增速。

此外，绿地、恒大、华润、融创和世茂房地产这5家房企的千亿后两年的复合增长率仍高于前两年，这五家房企保持高速增长主要是由于其战略目标并非只是千亿，而是保持行业地位，或者进入行业前十的位置，因此多年保持高速增长。

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中等规模房企面临增长困局

与800亿规模以上的各梯队房企数量持续扩容形成鲜明对比的是，2020年500-800亿梯队的房企数量骤减，由2019年的23家大幅减少9家至14家。

从各规模梯队企业的流动情况来看，一方面，2019年500-800梯队中有12家房企业绩增速较高，规模增长突破800亿，实现了梯队提升。而另一方面，也有个别房企在2020年销售表现不佳，掉出了该梯队。但更主要的原因是，部分500亿规模以下的房企增长略显乏力，对500-800梯队补位不足。

表：2018-2020年500-800亿规模梯队企业数量变动（个）

数据来源：CRIC

具体而言，在目前政策调控持续、融资环境趋紧、规模房企竞争加剧的行业背景下， 300-500亿梯队左右的中等规模房企生存空间受到持续挤压。多数房企业绩增速明显放缓甚至出现负增长。

截至2019年末正商、当代、信达、华鸿嘉信、康桥、景瑞的总土储货值去化周期均在2.5年以下，远低于3.8年的行业平均水平。2020年这些企业的累计销售规模都出现了不同程度的负增长。在新增投资承压之下，这部分企业未能将总土储维持在相对充裕的水平，仅依赖现有的货值储备或无法保证销售规模的可持续增长。

不仅如此，目前300-500亿规模梯队中多数房企布局的城市个数为10-25城，平均单城市产能在20亿元左右。对于这部分房企而言，目前在区域深耕过程中面临规模发展的天花板，依赖少数城市难有突破。

整体来看，作为行业评价企业规模的一道主要门槛，500亿或已成为企业规模发展的又一道分水岭。“三道红线”下，面对提升自身货值储备和控负债、降杠杆的双重压力，部分300-500亿规模的房企陷入增长困局，难以实现梯队跃升。

这部分企业如何在降杠杆、控负债的同时，保障自身的土地储备和未来的发展空间，更考验管理者的经营实力。

未来如果负债水平较高的现状未能及时得到改善、又没有充裕的资金纳储以支撑业绩增长，那么中长期而言这类企业甚至还会有被收购兼并的风险。

来源：丁祖昱评楼市

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