关于房贷中的两种还款方式,各有什么优劣?

现在的房价真心不低。动辄几十万，上百万。很多人无法一次性拿出那么多的钱，所以就选择了向银行贷款。而贷款的话，那就涉及到一个还款的问题。

也许有一些人知道目前主流的还款有两种方式供选择，那就是等额本息、等额本金。但两者之间有什么差异，那就不是很清楚的了。

在这里，小编就与大家详细的说一说，这两种主流的方式到底是怎么回事，究竟如何选择才最划算？

接下来，就跟大家举一个列子来算一算。比如：贷款100万，期限30年，年利率4.9% （月利率0.4083%），选择不同的还款方式，每个月归还的金额分别是多少，其中贷款本金和利息分别还了多少？

1、等额本息

等额本息是指每月偿还同等数额的本金和利息。

计算公式是：

每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)＾还款月数〕÷〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕

每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

所以，每个月归还的贷款金额是5307.26元，累计归还本息191.06万元。

排名前列个月归还利息4083.33元，本金1223.93元；

第二个月归还利息4078.33元，本金1228.93元；

第三个月归还利息4073.31元，本金1233.94元。

可见，每个月归还的金额虽然一致，但归还的本金逐月递增，利息逐月递减。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，所以需要归还的利息相对多，还款总额较相同期限的等额本金还款方式高。

2、等额本金

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

计算公式是：

每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月应还本金=贷款本金÷还款月数

每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率

总利息=还款月数×(总贷款额×月利率-月利率×(总贷款额÷还款月数)*(还款月数-1)÷2+总贷款额÷还款月数)

所以，每个月归还的贷款金额不一致，但本金都是2777.77元，累计归还本息173.7万元。

排名前列个月归还利息4088.33元，本金2777.77元；

第二个月归还利息4071.99元，本金2777.77元；

第三个月归还利息4060.64元，本金2777.77元。

可见，这样由于每月的还款本金额固定，本金归还的相对快，利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

从特别金额来看，等额本金归还的总金额较小，但前期归还压力较大，比较适合资金充沛的购房人。

等额本息归还方式下，总体归还金额较大，每月归还金额一致，购房人可以提前规划还款计划，适合月收入稳定的购房人，同时考虑到通货膨胀和投资机会成本，完全可以用多于的资金进行投资，获得高出贷款利息的收益。

最后，选择哪一种方式最终还是要结合借款人的实际需求、资金情况等，最适合自己的才是较好的。

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