楼市洞察:拐点即将来临,到底该买房还是卖房?

年底的楼市真不太平！抢房、跳价、打新、调控、打压、收紧，全部交织在一起博弈，确实很难操作！

2021年，对于房地产行业来说，将迎来政策拐点，因为拉动经济增长的任务暂时结束！那么房价是涨是跌？应该买房还是应该卖房呢？今天我就给大家一些具体建议，来帮你看清走势，避免踏空和套牢。

一、谁涨谁跌？

2021年房价存在上涨压力的城市有：北京、广州、上海、深圳、合肥、东莞、厦门、西安、宁波、杭州、成都、南京、昆山花桥、嘉兴、佛山、珠海；

无房户、改善客、限价盘、学区房，需要就尽早买。因为市场火热的结果就是必有调控加码，你随时会失去宝贵的房票和贷票，请珍惜手中的资格。以上城市长期看涨，即使因为调控而暂时横盘，将来必定会因为宽松而再次上涨。

2021年房价存在下跌压力的城市有：石家庄、济南、青岛、天津、郑州、太原、廊坊、沈阳、贵阳、哈尔滨、长春。

以上大部分都是近两年来房价持续阴跌的城市，有高库存的问题，有经济不景气的问题，也有收入水平低和人口流出的问题。总之，这些城市单纯靠人才落户、人才引进，对房价提升没有丝毫帮助。只有降低首付，利率打折，彻底放开限购，或者推出类似于上轮去库存这样的大尺度鼓励住房消费的措施，楼市才能触底反弹，但是在房住不炒的当下，放松楼市调控是特别的禁区，所以，以上城市，除非刚需和学区房，其它需求建议观望。闲置资金可以投资其它渠道，或转战至其它更有价值的城市。千万不要奢望抄底，这个底很可能会持续数年！

二、巨大的分化

2020年全年，上海各板块二手房平均房价涨幅如下：

涨幅20-50%：浦东联洋、碧云、源深、御桥、虹口北外滩、徐汇华泾、闵行吴泾、春申、七宝、静安大宁等；

涨幅10-20%：徐汇龙华、普陀长风、黄埔滨江、世博滨江、徐汇滨江、青浦徐泾、杨浦东外滩、长宁镇宁路、徐汇徐家汇、黄埔人民广场、浦东张江、静安寺、黄埔新天地、长宁天山等；

横盘或者阴跌：金山石化、奉贤海湾、西渡、松江老城、宝山月浦等。

2020年全年，上海二手房均价涨幅在10%左右。其中，2/3的板块显著回暖上涨，而1/3的板块完全没有动。已经达到或者超过2017年年初房价较高点的占比1/3，这1/3才是这轮行情的较大赢家。

同样都在上海置业，一个疫情之年，有人失业，有人房价翻倍，差距就是如此巨大！

三、调控的影响有多大？

1月21日上海发布楼市调控新政，1月25日法拍房限购，1月29日上海银保监局发文严控住房信贷管理。今天我用数据告诉你，这次调控到底影响几何？

先说限制假离婚买房的效果。上海这次要求离婚后买房，按照离婚前3年家庭总套数计算。我专门咨询了几个非常要好的资深房产中介店长，根据他们多年来的实战经验估算，不约而同的都认为，在楼市大年里，通过假离婚买房的客户占比基本在10%左右。上海这次调控新政，可以有效打击掉10%的成交量。

再说下增值税影响。这次调控增值税免征年限从2年延长至5年。那么，满2不满5的房子会降价，但满5的房子会加价。如果是供不应求的学区房和品质改善房，即使不满5年，额外增加出来的增值税势必还是会转嫁给购房者。就像去年7月15日深圳豪宅税恢复之后一样，没有增加增值税的房源反而会直接涨价。

接下来说法拍房限购。1月25日上海法拍房限购后排名前列时间，我就在新浪微博柯谈地产观里解读了：2020年上海一二手房成交共计37万套，而2020年全年法拍房成交仅仅只有1665套。这个政策更多的含义是打补丁、表决心，对房价毫无影响。

最后说信贷管控。1月29日上海发布的《进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，核心内容是严格审查首付来源和还款能力，防止消费贷、经营贷违规流入楼市。如果上海能够以刮骨疗伤的勇气百分百按照文件要求严格落实政策的话，上海的纯投资客会直接减少一半，新房打新热和二手房抢购潮会显著降低。当然了，政策出发点没问题，问题是执行力度会不会打折扣，就像2020年4月，深圳也是在严查消费贷经营贷炒房后，对外公布“没有发现，数量极少，基本都合规”。

从1月21日开始，上海的这三次调控政策力度适中，仅仅是针对投资客下药，对于刚需和改善却是利好，力度完全无法与2016年相比。所以，春节过后的小阳春，在学区房的带动下，上海楼市还是会持续火热，但与此同时，上海调控的许多储备政策就有了用武之地。

我坚持之前的判断：2021年3-4月，基本就是这轮上海小牛市的阶段顶点。如果到时再对改善需求进行调控，房价就会开始横盘。

我的建议是：学区房尽快入场，年后还是会涨，无房户因为有政策倾斜可以专打品质限价新盘，不急切的改善客和投资客没必要高位接盘了。当然，现在的暂时高位相对未来都是低点，也不用太过悲观。

四、北京随时恭候

1月25日，北京市住建委主任王飞在电视节目中表示：接下来，北京将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

1月28日，北京房地产中介行业协会在官微发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。

1月28日，北京链家和贝壳关闭了app上所有小区的历史成交记录。涨不涨、涨多少都不让你看，眼不见心不烦。

北京是值得同情的。就好像班级里任何一个同学捣乱，北京这个班长都要挨顿骂。没办法，谁让你当班长呢，表率作用要做好！

北京是一线乃至包括强二线在内，都是最后回暖的城市。暖风刚刚从南方刮到北方，北京就草木皆兵。2021年，上海和深圳的接力棒会交给北京，北京房价会涨，但是只能温和上涨。

未来几年，北京房价很快就会被上海超越。将来的房价座次将是：深圳＞上海＞北京，这个排序将不会再改变，这和一座城市的氛围高度相关。

五、都市圈行情

上海和杭州已经调控，年后，这两个城市小阳春依旧火热，但调控还会层层加码。所以，环沪花桥和嘉善的行情即将启动。

据我所知，目前花桥、昆山、嘉兴的热度已经起来了，嘉兴、嘉善完全不限购。而昆山和花桥的2年社保限购也有办法解决。只要是大专学历或者持有职业技能证书，就可以拿到昆山人才购房编码，当地中介会帮忙办妥。

环京的北三县和南三县，还是不建议入手。去年开始，燕郊、香河的限购其实已经形同虚设，只要你想买，想买就能买，开发商一条龙帮你操作。成交量是起来一些，但房价毫无起色。只有北京大涨且调控之后，才能轮到环京，但北京大涨很难，基本就是成交量和房价的温和上涨。

环沪、环深除了炒房还有产业、还有本地刚需支撑。环京呢？除了睡城的功能之外，一无所有！只要北京人不去大量接盘，房价永远起不来。

六、如何避免踏空?

2020年上海热点板块房价涨至2017年年初较高点，仅仅用了半年时间，而从2017年初跌下来用了3年半。学区房更不用说，早就超过了2017年较高点。我2020年4月投资的双学区房，至今涨幅已经达到50%。大家可以回看下我2020年2月开始的几篇文章。当时只要是跟随我脚步的朋友，现在至少进账几百万。

房价上涨是顺人性的，所以涨的快，房价下跌是逆人性的，所以跌的慢。牛短熊长，就是这个道理。

所以，很多人会踏空。因为在你已经觉察出房价上涨的时候，其实，涨幅已经走过了一半，而当你纠结犹豫斗争后决定要买房的那一刻，上涨已经基本结束。为了不高位接盘，你只能被迫等待下一个牛市，但往往这种自认聪明的人，在每轮牛市中都会重蹈覆辙、重复踏空。

这种人，不在少数。我对他们的建议就是，不用管牛市熊市，只要有钱有需求就买，相信时间的力量，相信祖国的未来。

脑子缺根筋，还想学别人高抛低吸，注定一败涂地！

七、无风不起浪

1月26日住建部官网消息：近日，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。然后我们看到的就是1月19日、1月22日、1月23日，深圳三次发文调控，1月21日、1月25日、1月29日上海三次发文调控。

2020年7月15日深圳发布史上最严调控之前的7月4日，住建部副部长倪虹就专程赴深圳调研。

还有2020年7月份住建部分两次叫了十多个城市进京开会，结果就是这些城市中只要大涨的全部都进行了多次调控。

2021年1月26日晚，杭州多个购房群疯传新政将至，各个中介都加班到凌晨网签。我所在的大V群里，都在讨论即将出台的调控。功夫不负有心人，1月27日杭州调控政策正式出台。

2021年1月20日，一份上海闵行区房管局的调控会议纪要网上疯传，当天下午上海市房管局就出面辟谣了。结果第二天1月21日，上海调控如期出台。

2016年3月25日上海调控收紧前10天，上海各大中介机构的所有中介人员人手一份会议纪要，纪要明确显示上海外地户籍人员社保要2年延长至5年且结婚才能买房。中介小哥奔走相告，好言相劝，很多人在关门前的最后时刻上车，而且避免了大量的买房违约现象出现。

只要你经历的多，你就会发现，楼市调控永远都是无风不起浪。90%的调控小道消息最终都会被证实。

我可以负责任的告诉你：在一段牛市行情中，一旦出现调控收紧小道消息，牛市基本就走过了大半程。不论买进还是卖出都要抓紧操作，因为留给你的时间已经不多了。

八、拐点已至

1月12日，央行公布了我国2020年12月的金融数据。社融同比增速13.3%，比上月下降0.3个百分点；M2同比增速10.1%，比上月下降0.6个百分点；M1同比增速8.6%，比上月下降1.4个百分点。如下图：

社融增速在2020年10月达到顶点，掉头向下，M1、M2增速在2020年11月达到顶点，掉头向下。

由于疫情开启的货币和信用宽松，在2020年底已经基本到达顶部拐点。2021年开始，货币政策将会逐步收敛，回归正常化。货币政策的收敛，直接制约的就是楼市、股市。

接下来的2021年，我们需要持续关注每个月的M2走势：假如M2增速保持在10%以上，那就仍然是较宽松的货币环境，楼市还可以撑一会，假如M2降至和2019年相当的8%左右，那楼市就彻底歇菜了。

不管2021年M2走势如何，2021年的货币流动性一定没有2020年宽松，对楼市来说，这就是特别的利空！

九、房贷利率上涨

上周，广州、杭州包括四大行在内的多家银行按揭利率开始上调。上海、深圳的按揭贷款审批和放款周期都显著延长。接下来，其它城市必定会陆续跟进。当然了，并不是所有银行都会收紧贷款，没有额度的银行才会如此。这就是2020年12月31日央行发布的房地产贷款集中度管理制度开始执行的效果。

如何应对房贷收紧、利率上涨呢？我的建议如下：

一、已经计划要买房贷款的朋友，建议早买早贷款，越往后拖，利率越高。任何城市都一样，不分上涨城市还是下跌城市。这次央行执行的房地产贷款集中度管理制度是针对全国范围内的银行。

买房按揭贷款中的LPR是浮动的，但是你买房办理贷款的那一刻，银行给你的在LPR基础之上的加点数是永远不变的。

很明显2021年全国范围内的部分银行都会面临上调房贷利率的局面。早买早贷款才是上策！

二、接下来一段时间，买房贷款优选大牌连锁中介，中介越大越保险，因为大中介合作的大银行多，各大银行的房贷额度也是优先保证给大牌中介使用，如果要压缩贷款额度，也是先从中小中介下手。在大中介买房可以有效保证你房贷申请的通过率、额度和放款速度。

三、买房签合同时，整个交易流程和时间节点尽可能的延长，因为房贷审批和放款都延长了，合同时间卡的太死，购房者很容易面临违约风险。

四、过桥垫资全款买房再抵押的操作要谨慎，因为消费贷经营贷已经收紧，放款周期会延长，所以，过桥垫资的利息会明显增多。

十、最强烈的楼市收紧信号是什么？

2020年的货币政策是“宽货币、宽信用”，而2021年的货币政策将会是“宽货币、紧信用”，也就是说市场中的钱不会急剧减少，但是会控制流向。

M1、M2、社融增速的拐点已至，GDP增速回归正常房地产拉动可以暂缓，房企三道红线和房地产贷款集中度管理制度执行，以及从2020年7月开始的这一轮楼市调控收紧，一切的一切都在预示着，对楼市的单方面加息越走越近！

目前我国的房贷按揭利率5年期LPR已经是20年来的历史较低位，并且从2020年4月之后连续9个月保持不变，今年降息的可能性是零，但是加息的可能性正在增加！

对于楼市来说，2021年不加息就是较大利好。但是，如果2021年三四季度5年期LPR开始加息了，那么这轮牛市将彻底终结！

加息的可能性正在增加，如果加息则是楼市较大的利空，这将是全国范围最强烈的楼市收紧信号！

十一、速战速决

从1月19日到29日，十天内，上海三次调控，深圳三次调控，这波调控非常急切，根本没有等到三四月份的两会结束，可见2021年新一轮的调控正在袭来，力度毫无衰减。

在政策频发期买房，切记一个原则：速战速决！

因为任何一次调控加码，你的房票贷票都可能会消失，你的首付都可能会提高，你的税费都可能会增加，你面临违约的风险会越来越大。要么不动，要动就要速战速决。

一张房票两个阶级，一次违约天地之别！敢踩着调控节点买房的，都是大勇之人！

十二、牛市的区别

2009年是货币放水+调控放松，所以涨幅是50%；

2012年是调控放松，所以涨幅是30%；

2015年是货币放水+调控放松+棚改，所以涨幅100%；

2020年是货币放水，所以涨幅是10-30%。

每轮牛市的政策不同、力度不同，所以涨幅也不同，但唯有一点相同就是：一切尽在掌控！

站的高才能看的远，要学会从大局观看问题，才知道什么时候该出手，什么时候该收手！

十三、抢跑才能赢

楼市最可怕的是预期。当大众预期一致的时候，就会产生共振，房价就会大涨或大跌；当大众预期不一致时，涨跌预期就会互相抵消，市场就会比较平稳。

所以，作为高手，你需要注意周围所有人对当下楼市的预期。当你周围从来不买房，从来不关心楼市的人都开始谈论房价的时候，这个市场就快涨到顶了！

所以说，买房投资，其实你不是和政策赛跑，而是和小白赛跑。你的认知和意识必须始终保持与小白有一定的时间差。说白了，你赚的钱其实就是小白们的智商税。

楼市里，只有抢跑才能赢！

十四、只买三房

我去年多篇文章里都说过，2020年是楼市分化元年！南方与北方分化、城市与城市分化、板块与板块分化、小区与小区分化。未来户型与户型的分化也将越来越大。

一线城市置业优选三房其次两房，二三四五线城市置业优选三房其次四房。

任何城市，纯投资必选三房！当然了，学区房另当别论。

十五、牛市里的垃圾房

最近，很多上海、广州、北京的朋友给我留言说买房太难了，别说好房子，烂房子都抢不到。好几个人一冲动付了定金签了合同，但房子根本不满意。

我在这里警告大家：牛市里，价格可以冲动，但选房特别不能盲目！

房价飞涨的牛市里，一切都是房东说了算，买房者根本没有谈判空间。在买涨不买跌的行情下，可以冲动，但是特别不能傻X，地段好小区好户型好的房子房东跳价你加价也值得买进，而地段差环境差户型差的垃圾房千万不能盲目入手。房价涨时，鸡飞狗跳，大家混水摸鱼一起涨，等到静淡市时，垃圾房产的下跌速度会让你绝望。

十六、牛市里较好的房子

牛市中较好的房子是，房东要卖掉置换的房子。这样的房东着急卖、诚心卖，谈判空间大，跳价不会很严重。

而单纯为了高点变现的投资客，一定是最恶劣的房东。要么挂天价不卖，要么低价钓鱼后频繁跳价，没有较高只有更高。

选择房子重要，选择房东更重要。

十七、不要卖房去摇号

限价倒挂新盘诱惑很大，买到就赚几百万。但在具体操作时有个大忌。

牛市里，卖掉房子再去摇号新房，大概率的结果就是屡摇不中。摇不中还锲而不舍一直摇的结果就是新盘全部卖光，二手房全部涨价。

这就是赤裸裸的优质踏空。牛市里，不用很久，3个月你就知道啥叫绝望，新房遥不可及，而你刚卖掉的自住房，已经高攀不起。

十八、如何保住首套首贷资格？

现在越来越多的城市新房摇号优先无房户，对于倒挂的限价新盘，抢到一套就能多赚10年工资。另外，一线和很多二线城市，无房无贷款记录的人买房，首付和利息都是较低的。

如何保住首房首贷资格，越来越重要。那么基本就是两个办法：一、全款买房；二、全款买房后再DY，DYJYD和DYXFD不算按揭贷款，在征信报告上不体现为房贷记录，未来再买房还是首贷资格。

当然了，我们旗帜鲜明的坚决反对信贷资金流入房地产，所以，你用房子抵押出来的钱可以做生意，做投资或者消费享受，欢迎为你家乡创造GDP和财政收入。

十九、离婚买房失效怎么办？

这两年越来越多的城市出台政策限制离婚买房，夫妻离婚后2-3年内各自再买房都要按照离婚前家庭总套数计算，所以，要么你失去了购房资格，要么你算二套提高首付比例。比如深圳、上海、南京、无锡等等。

所以，年轻人结婚前资产规划一定要认真考虑清楚。

最优质的解决办法就是，充分利用好男女双方各自家庭的资金，婚前给双方各自都按照首房首贷各买一套房。当然了，对于共同岀资只写一个人名字的房产，可以用婚前财产协议的形式约定好份额比例。

既然限制离婚买房，那就结婚前全都搞定！

二十、下半场

M1、M2增速的拐点已经到来，房企三道红线和房地产贷款集中度管理制度正中楼市要害，从一线城市开启的新一轮房贷利率上涨正在扑面而来，各地银行收紧房贷最终的结果必然导致5年期LPR的上涨。

2021年楼市加息已经是大概率事件！疫情赐给我们的房地产小牛市，已经进入下半场，2021年终将走向平静！

来源：柯谈地产观

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