成交垫底、流拍率创新高! 2021年上半年北海土地供需有点“凉”

　　2021年初，受到春节假期影响，土地市场供需水平降至历史较低位，1月份甚至出现“断供”，且连续两个月出现“0”成交；之后在供地“两集中”新政的影响下，北海虽然没有继续出现“断供”的情况，但是供需规模也远不及去年同期，2021年上半年北海的土拍成功出让的土地面积甚至在近五年中处于垫底的位置、流拍率更是创下了近5年内的新高，市场明显“凉凉”。不过在“土地出让金归于税收部门”真正实施之前，也就是2021年下半年北海土地供应及成交或将呈现显著增长态势。

　　上半年供需规模远不及去年同期，成交甚至在5年内垫底

　　2021年初，受2020年度商品房市场冷淡、以及春节假期的影响，北海全市出现土地“断供”的局面，甚至连续两个出现“0”成交。之后供地力度依然没有加大，总体供需规模远不及去年同期水平，这上半年北海土地市场遇冷明显。

　　从供需宗数方面看，2021年上半年北海全市土地供应为14宗，与去年同期相比少了30宗；土拍成交6宗、流拍2宗，成交与去年同期相比少了24宗，这半年的土地供需宗数均是2017年至今垫底的。

　　从土地出让方面来看，2021年上半年北海全市土地出让面积为1405.86亩，与去年同期相比下跌了51.79%；总计出让金额为27.19亿元、规划建筑面积为232.90万平方米。从下图明显可以看出，2021年上半年北海全市土地出让面积处于导出第三的位置，远低于2018-2020年，处于与2017年一个水平。

　　从土拍方面来看，2021年上半年北海全市土拍8宗成交6宗，成交面积为892.28亩、与去年同期相比下跌了66.48%，出让成功的规划建筑面积为138.90万平方米。从下图对比明显看出，2021年上半年北海全市土地成交处于2017年以来垫底的位置，与2017年上半年相比还少成交284.56亩。不过由于这半年成交的房地产用地拉高了成交楼面价，创下了近5年来的新高——达到了2735.21元/平方米，使得2021年上半年北海全市土拍揽金9.17亿元，比2017年上半年的收入反而高出5.82亿元。

　　上半年土拍流拍率创新高，溢价率较低

　　近两年北海商品房的年度成交一直处于下跌的态势，2020年更是直接下跌3成多，严重影响了开发企业的拿地热情，竞争力度减弱，不仅溢价率明显降低，流拍率也明显上升。

　　数据显示，2021年上半年北海房地产用地土拍成交的溢价率仅为0.02%，处于近5年来的较低位，与2018年高峰时期的199.14%形成鲜明的对比。与此相反，上半年北海土拍8宗、流拍2宗，流拍率达到了25.0%，处于近5年来的较高位，市场明显遇冷。

　　除了合浦县，其余各城区成交远低于去年同期

　　2021年上半年北海4个县区中，土地成交面积较高的是合浦县，达到了417.96亩；不过揽金较高的是银海区，达到了4.57亿元。而除了合浦县，其余各城区的这半年土地成交的面积都远低于去年同期，比如海城区2021年上半年土地成交89.96亩、与2020年上半年相比少了1358.71亩；不过，银海区、海城区和铁山港区的土拍流拍率为0，合浦县的土拍流拍率却高达66.67%,。因此，2021年上半年北海4个县区的土地市场都处于低温的态势。

　　上个月，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。《通知》指出，土地出让金归于税收部门，也就是从地方政府划转到了国家手中，不再是地方的小金库，并将于2022年1月1日起全面实施征管划转工作，届时，土拍过程更加透明化，更有力维持房价和地价的平衡。而在此之前，也就是2021年下半年，北海的土地供应及成交或将呈现显著增长态势。