春节返乡“难”,这些城市返乡置业 “难上加难”?

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长期以来，传统春节都是三四线城市返乡置业的高峰期，一定程度上也是定调当年三四线市场变化的晴雨表。去年受新冠疫情突袭，对各行各业乃至中国经济秩序都造成了严重的负面影响。聚焦房地产，包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少110余个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。带来的直接后果便是各城供应量和成交量的“大跳水”，尤其是三四线城市，返乡置业基本“损失”。今年的春节又将到来，本应迎来一年一度的春运返乡潮，却因河北、黑龙江等多地日渐“反扑”的新冠疫情而增加了变数。近期，“春节返乡需持7日内核酸阴性证明”引发热议，主要源于在1月20日举行的国家联防联控机制新闻发布会上，国家卫生健康委疾控局监察专员王斌的一段讲话，此后公布的《关于印发冬春季农村地区新冠肺炎疫情防控工作方案的通知》则更进一步明确要求：返乡人员需持7天内有效新冠病毒核酸检测阴性结果返乡，返乡后实行14天居家健康监测，期间不聚集、不流动，每7天开展一次核酸检测。本文意图通过分析2020年春节迁出目的地的人口量来预判返乡新规对不同城市2021年春节楼市的影响。”

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2021年春运迁移人次预计达15-17亿

纵观历年来的春运人次变动，自2012年以来我国春运人次基本都在30亿人左右，2020年受新冠疫情影响，春运人次骤降至14.76亿人，同比“腰斩”。2021年1月20日，交通运输部运输司服务司副司长王绣春公布，预计2021年全国春运期间发送旅客17亿人次左右，日均4000万人次，比2019年下降43%，比2020年增加15%。

考量到新冠疫情的复杂局势，叠加返乡新规不确定的影响，预估今年实际的春运人数也将在15-17亿人次之间波动。

表：2013年以来我国春运人次数（单位：亿人）

数据来源：中国交通运输部官网，CRIC整理

究竟春运的人口动线如何，又会对哪些城市的楼市成交产生实质性影响？我们参考了2017年-2019年全国返乡置业在整体新房成交中的贡献度，2020年受疫情影响返乡置业“受损量”巨大，因此不作对比。

从总量来看，返乡置业面积由2017年的2000多万平方米上涨至2019年的4000余万平方米，近乎翻番；金额如是，2019年返乡置业成交金额也在3000亿元左右。全年销售贡献度也呈现出逐年递增态势，2019年返乡置业面积和金额占比分别达到了3%和1.5%左右。

分能级来看，返乡置业依旧以三四线为主体，二线返乡置业贡献度逐年下降，而三四线逐年增长，但增速有放缓的情况。具体来看，二线城市返乡置业面积和金额占全年比重均不足0.2%,较2018年有了稳步回落。三四线则表现出稳中有增，不过2019年和2018年成交占比基本持平，面积占比维持在2.5%，金额占比维持在2%。

若不考量疫情影响，2020年及2021年返乡置业需求总量都会较2019年呈现出小幅微增态势。然而受疫情影响2020年一季度市场停摆，楼市跌入冰点，返乡置业受损巨大。

我们根据2019年春节空城指数和常住人口流动量两个指标发现北京、上海、广州、深圳四大一线城市依然是人口流动量最为核心的城市，近几年兴起的杭州、成都等城市人口流动量仅约为其一半。

图：2019年常住人口流动量TOP15城市基本情况

数据来源：公开资料，CRIC整理

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安徽省占上海春运迁移人口比例近20%

上海、苏州、杭州三城2019年流动人口均在450万人以上，作为长三角的核心枢纽城市，人才吸附力不言而喻。从其2020年春运迁出目的地来看，主要集中在苏北、安徽和河南等人口输出大省。上海返乡人口主要流向了安徽、江苏和河南区域区域，安徽省占上海春运迁移人口比例近20%。

表：2020年上海春运期间人口主要迁出目的地平均比例

数据来源：百度迁徙，CRIC

而对于不同区域，此次返乡新规的波及程度略有不同，对于苏北诸市而言，2020年楼市成交相对坚挺，韧性较强，徐州、泰州等地年商品住宅成交面积同比增长均超10%，预计短期内市场热度仍将延续，加之本身距离上海较近，又不是新冠疫情“重灾区”，年内人口流动受到的负面影响相对较小，因而整体春节楼市相对可期。

图：2019年以来徐州、泰州商品住宅月度成交走势（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

对于安徽和河南部分劳务输出大市，譬如阜阳、信阳、周口，若返乡从严，这部分购买需求极有可能大打折扣。

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北京春运集中流入重灾区供求面临停摆

从百度迁徙大数据来看，北京2020年春节前一周迁移人口主要流入了河北邯郸、承德、石家庄、邢台等地，平均比例均在2%以上，考量到河北石家庄、邢台等城市新冠病例的数量有增无减，抗疫形势依旧严峻，这部分人群留京过年也将是大概率事件，加之本身冬季也是北部区域楼市成交的传统淡季，为了抗疫，不排除售楼处关闭、销售停摆等可能。

表：2020年北京春运期间人口主要迁出目的地平均比例

数据来源：百度迁徙，CRIC

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广、深以省内流动为主，市场韧性强

粤港澳大湾区同样是人才聚集高地，广、深的影响力集中在省内，迁出地为广东省三四线占比分别达到了40%和28%。

表：2020年广州春运期间人口主要迁出目的地平均比例

数据来源：百度迁徙，CRIC

表：2020年深圳春运期间人口主要迁出目的地平均比例

数据来源：百度迁徙，CRIC

不过我们认为，今年返乡新规对这部分城市春节楼市影响较小，一方面当前疫区主要集中在北部城市，南方因气候原因，疫情相对可控，人口流动性较强；另一方面，诸如清远、韶关等珠三角热门区域，2020年市场热度较高，年商品住宅成交同比增幅皆超30%，且返乡置业的依赖度并不是很高，因而整体楼市受返乡新规影响相对有限。

图：2019年以来清远、韶关商品住宅月度成交走势（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

综合来看，此次返乡新规的确会在一定程度上抑制部分三四线城市春节购房需求的集中释放，不过不同区域还是呈现出显著差异的：京津冀、东三省等北部区域属于疫情“重灾区”，楼市受影响程度相对较大，不排除后期疫情加剧下，售楼处关闭、供求停摆等可能。

而安徽、河南、湖南、广西、江西等部分劳务输出型的人口大市，春节楼市难言乐观。一方面，这些城市外出务工人员普遍会选择东南沿海的核心一二线或强三线城市，返乡新规影响较大的便是这些跨区域流动人口；另一方面，就我们2020年下半年的实际调研情况来看，弱三、四线城市售价已逼近成本线，但市场需求羸弱，若返乡置业再度缺席，2021年下行压力也将加剧。

来源：丁祖昱评楼市

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