全文来了!丁祖昱跨年演讲精彩实录

2020年12月31日，新静安体育中心，丁祖昱的朋友们，来自百强房企的高管们，如约而至，共聚一堂。

长达4个小时的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会，再一次为业内外奉献了一场数据与思想碰撞的盛宴。

2020年，在新冠疫情的冲击下，我们比任何时候都面对着更加艰难的挑战，正如今年的主题“挑战未来”。

发布会现场，鲜活的大数据下，丁祖昱以其对行业的深度理解和分析，共说了4万多字，从宏观、到中观、到微观，从政策、到市场、到聚焦新时代的新需求。未来，行业将进入一个新的发展阶段，拥有新的行业逻辑。

凛冽的寒冬中，2020-2021跨年夜的思想碰撞余温未散，我们用文字记录下这些思考和分析，希望以此可以给行业带来更多的希望和借鉴。

总结篇：2020巨大挑战  

2020年是挑战的一年，未来的每一年都面临巨大的挑战，主要体现在以下十个方面：

1房企资金压力骤升

“三条红线”之后，房企的资金压力骤升，资金上的挑战将是未来较大的挑战。

2物管股也开始破发

2020年上市物企24%首日下跌；所有上市物企首日开盘价至12月末股价来看，41%物企股价比开盘时有了明显下跌。

3蛋壳暴雷引发长租危机

我去年讲租赁要变“天”，没有想到“天”变的如此之大。

4高地价下蝴蝶效应过去历次高地价影响之下，出现了大量项目不赚钱的情况，这一次肯定也有很多高地价项目，最后会赔钱。5无房户摇豪宅多地实施无房户优先摇号的政策，无房户实际没有购买豪宅能力，很多名额被拿出来代持，政策打补丁之后，引发了无房户摇豪宅这种奇怪的现象。6营销乱象丛生今年不管是热销盘还是滞销盘，营销总是特别乱。7较好的产品是售楼处产品的问题投诉居高不下，千万不要做到最后较好的产品是售楼处，很多的产品质量问题没有得到真正的改变。8商业关100开70从商业的角度来讲，今年较大的挑战是关店比开店多，2020年各商业业态开关店率是0.71，关的最多的是服装，较好的是奢侈品。9办公租金三年新低中国较好的三个城市的空置率都达到了较高风险水平，更不要说其他各个城市。一线城市和很多新一线城市的租金创造了三年来新低。10 销售、竣工加速背离宏观统计数据中销售数据和竣工数据在加速背离，从2015年开始销售面积不断上升，但是竣工的量一年比一年少，这是一个非常奇怪的现象。总结篇：2020一抹亮色  11 V型反转，房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂

今年房地产行业出现了V型反转，房地产开发投资增速对今年的GDP产生非常大的贡献，房地产真是压舱石和稳定剂，这是整个2020年中国地产行业较大的亮色，也是中国整个经济较大的亮色之一。

12 抗击疫情，物业筑起排名前列道防线全国20多万家物业服务企业，1000多万物业人员共同抗疫，成为2020年抗击疫情一抹非常浓重的亮色。

总结篇：大数据  13 政策：中央从“稳”到“稳”，地方从“放”到“收”，金融持续收紧

2020年中央政策从稳到稳，上半年是稳经济，相对宽松的稳，下半年是收紧的稳：稳房价、稳地价、稳预期。

从地方政策来看，上半年是放，下半年是收。上半年与房地产相关的放松政策在短短两个月时间出了三百多条；下半年有19个城市调控加码，放和收形成了一个鲜明的反差和对比。接下来，收的政策还会有，但是放的政策大概率不会有。

金融政策方面，全年都在持续的收紧。

14 销售金额超17万亿，三大指标后续乏力销售金额今年将超过17万亿，对应的是16亿平方米的销售面积，近年来销售面积只有1%到2%左右的增长，但均价涨幅比想象中大。未来几年销售额可能还会继续增长，但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右。中观的指标来看，三大指标后续增长乏力，无论是一手房销售月度成交指标，二手房月度成交指标，还是土地市场月度成交指标，三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升。15 土地成交金额再创新高，城市分化加剧

今年的土地市场非常火，金额再创新高，克而瑞监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿，上海成交额2830亿，同比增长53%，排在首位，佛山在三四线城市中排排名前列位，土地出让金达到1200亿。

年内土拍市场先扬后抑，月度从16%溢价率降到年末11%，流拍率从较低7%上升到13%。城市分化加剧，成交金额top30城市占了整个中国城市总土地成交50%，面积占了29%。

地价创十年新高，重点300城平均楼板价达2613元/平方米。其中，全国城市成交总价榜和成交单价榜中，北京和上海在单价榜中各占五席，总价榜有更多城市出现，比如深圳、杭州、厦门、广州等。

16 一手房成交上海、重庆分居首位，北上深“上车难”

从供求来看，一线城市全面趋好。上海销售金额位全国首位、重庆为总面积首位。深圳房价名跌实涨，但从可比房价看，深圳排名还要靠前。

较高价项目上海遥遥先进，较高总价和较高单价都在上海，单价较高为32万/平方米，项目总价较高为1.9亿。仍有部分城市较高价也没有破万，城市和城市之间的差距非常大。

从较低价看，北上深“上车难”。深圳的较低单套总价是191万元，成交较低单价是2.7万/平方米，较低价门槛值高出所有城市一大截。无论是北京、上海，还是深圳，对于刚需的年轻群体来讲，上车依然比较困难。

豪宅成交上海占据半壁江山。单价10万-15万/平方米豪宅成交套数中，上海是所有城市总和的三倍；单价15万/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低，从高端市场来看，上海表现比较突出。

公寓项目成交深圳独占鳌头，深圳公寓住宅整体成交量非常大，5000万元以上公寓住宅成交43套，其他城市一套也没有。整个深圳过十万以上的公寓，全部加在一起，也有差不多五百套。

17 二手房成交上海金额达万亿，深圳单价破6万

二手房成交金额方面，上海成交超过一万亿，同比增长30%。15城二手住房总成交额4.3万亿，推算一下全国二手房总量应在七万多亿。

从二手房房价来看，深圳二手房单价破6万/平方米，上海以4.3万/平方米排在第二。成交均价排到第十位郑州只有1万多块钱。从一二手倒挂情况看，深圳倒挂了差不多12%。

从成交结构来看，二手房全面承接了刚需。十个重点城市中90平方米以下成交面积超60%，套均总价来看，0.6倍以下占26%，0.6-0.8倍占21%，加在一起约占50%。

18 千亿房企突破40家，货值集中在TOP30

今年千亿房企数量破40，但在全口径全面上升的过程当中，部分房企首次出现操盘口径和权益口径下降，未来可能会成为一种常态。

从投资角度，货值还是集中在top30的企业当中，前30强约占70%货值，强者恒强。“三条红线”之后，投资全面回落，但绿企仍保持44%增速。

从财务情况上看，企业加速降杠杆，有的上市，有的增加配股，还有的债务转让。

19 物管行业规模超1.2万亿，增值服务利润高

物管行业规模超1.2万亿，增速达20%，比地产行业整体增速快得多。在管面积不断增长，预计为350亿平方米。

今年并购开始加速，未来物业行业将全面开启并购潮。

企业之间梯队分化明显，近半物业股沦为“僵尸股”。估值方面，首尾差异巨大，较高估值有100多倍，较低只有4.9倍，今年股价涨幅较大的达到222%，较低的跌了40%。

从布局上来看，城市深耕远远不足。物业公司要做好城市的集中度，只有在一个城市深耕做大之后，规模效益、运行效能才能体现出来。

坪效方面基础收入过低，代表性企业平均物管收入1.84元，物业公司生存艰难，基础物业费真的需要改革了。增值服务收入较高为9.9元，接下来真的是大有所为。

七成业主对物业不满意，问题还是集中在卫生、安保、支出等基础问题上。

20 租金走势平稳，233块租赁用地无一入市

政策端中央把租赁放到了特别重要的战略位置，重点强调保障性，要增加供应还要调控租金，未来增加供给的市场规范政策会越来越多。补贴方面北京力度较大。

租赁相关的融资热度降到了冰点，从百亿级规模降到了十万级。租金走势平稳，31个城市租金下跌，21个城市租金略微上涨。企业增速明显放缓，房企今年新开公寓增速为25%，运营商增速从15%降到了7.5%。

233块租赁用地无一入市，明年出现交付之后将迎来运营难关。集体用地则概念大于实效，周边规划、交通、配套很难满足。自持用地则面临退出难、经营难的问题。

需求端中低端仍为租房主力，北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比较高，其他城市以1000-3000元/月的租金占比较高。客户关注点一个是租金性价比，一个是交通。需求端受到暴雷影响，目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底。

上海租赁规模全国排名前列，可租房源超300万套，成交租赁用地105块，整体租求平衡，租金稳定。

21 办公需求骤降六成，成交连降5年

2020年对办公来说，挑战非常大。重点城市新增供应下降30%，需求端下降60%，空置率平均增长13%。租金降，空置率升，供应降，需求也在降。

招租过程中手段频出，但效果有限。今年租赁市场就是一个挖墙脚的市场，租客全部启动降级，品质不降，租金全降。

办公楼销售成交连降5年，今年散售和大宗办公成交均下降20%，成交向核心城市集中，北上占7成。

22 商业成交金额降三成，传统商圈“靠新”

整个商业市场供应减少约50%，销售金额降30%，销售市场萎靡并集中在少数城市。

三亚商业市场呈爆发式增长，主要是因为出境游骤降和免税新政。

从项目角度来讲，传统商圈“靠新”，新兴商圈要靠“大”。

业态品牌中，服装和餐饮全线飘绿，奢侈品疯涨，老品牌选择下沉，并推出子品牌迎合消费降级的趋势，新兴品牌迎合新的主流消费客群需求且获得融资得以快速扩张。

23 文旅产业全面转入“内循环”

文旅全面转入内循环，收入退回到2015年的水平，只有4万亿。

销售收入首次出现负增长，总建筑面积和销售面积，增量不到一千万平方米。

大中小企业重心转向运营，只有通过运营才能带动销售。

24 养老产业迎来转机

十年磨一剑，养老产业转机来临，养老的春天来了，产业向高品质、多样化升级。

养老产业的转机主要体现在两点，首先政策破解了行业壁垒，痛点被解决。其二，2020年是60后入场元年，他们带来消费变革。

市盈率方面，A股医疗大于养老，养老远超地产股。从资本市场上可以看到养老的空间足够我们未来十年二十年，甚至五十年一百年的发展。

从城市来看是两极分化非常明显，七大区域城市养老潜力凸显，广东、北京养老金盈余，东三省亏空较大。2020年养老城市投资潜力中上海位居榜首。

需求端患病率远超国外，但消费能力有限，消费门槛5000-7000元/月。

更重要的是养老盈利模式出现，部分企业已开始盈利。房企加速布局康养领域，需要用产业运营思维进行布局，开发过程中更应注重运营和服务能力落地。

25 数字化进程加快

2020年是房企数字化进程加速的一年，也是数字化真正元年。60%的50强房企数字化投入比2019年有了明显增长，社区、商业、建造数字化热度较高。

目前企业发展数字化呈现出智能化、数据化、在线化并行，各个梯度中交叉式发展。

企业数字化转型呈现出自我孵化模式、项目合作模式和对外投资模式三大主流模式，其中企业喜欢自我孵化。

趋势篇：新逻辑  26 行业步入无增长时代

首先提出一个新的逻辑：整个行业将步入无增长时代。从2016年至2020年，销售面积几乎没有增长，都稳定在16亿平方米左右，虽然成交金额从14万亿达到17万亿，但这一方面是房价在涨，另一个方面是过去几年，都以三四线城市的成交结构为主，去年和今年开始，一二线的成交占比越来越高，所以才使得成交金额不断上升。未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入无增长时代。

第二点，随着今年“三条红线”的出台，很多房企拿不到更多的资金，过去房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，如果没有更多的资金加入，整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。

27 从不确定性到确定性

过去的两三年不确定性充满了整个行业，无论是政策、“黑天鹅”，还是整个行业的上下波动，这都是因为不确定性。2020年之后，特别是带上“三条红线”的“紧箍咒”之后，确定性更加明确，再加上提了四年的房住不炒，行业的发展方向变得非常清晰：高歌猛进时代应该告一段落。

28 房地产是中国较大的金融业、制造业、服务业

去年提出了房地产是制造业的观点，是中国较大制造业的观点。今年补充两点，房地产业是中国较大的金融业，较大的制造业，较大的服务业。

金融业不用多说；制造业去年已经讲过了，整个制造业所有的特征，房地产行业都符合，而且房地产行业，对吸引就业者，消化就业者这一块也都有了帮助；而与房地产相关的服务业，如今也在越做越好，越做越大。

29 规模房企也会出现负增长

在回顾2020年的时候，已经有一些企业的业绩下降了。2021年可能出现规模企业操盘和权益口径销售业绩下降的情况。在今年45家典型房企，全口径增速为负的也有几家，有4家是千亿房企，全口径今年也是负增长。未来规模房企出现负增长，在三道红线的压力之下，可能是未来的一个常态。

30房企需要压力测试

房企要学习金融机构，每年做压力测试。

排名前列道是经营现金流加融资现金流最后等于正还是负。2020年上半年，50家房企，经营现金流为负的是26家，融资现金流为负的是8家。

第二个压力测试，把所有的资产，包括在售项目、土储、存量资产、不良资产，全部折合市场价，减去所有的负债、应付款，上市公司可以和上市公司市值做比较，非上市公司可以和净资产做比较。

两道压力测试完成后，得出结果良好的房企，可以在2021年，乃至未来每一年继续大踏步前进。如果这两道压力测试做出来的结果不尽如人意，未来可以适当的放缓脚步，夯实基础。

31企业限时转“绿”

“三条红线”的要求提出之后，试点企业范围一定会扩大。所以踩红线的企业，无论是一条、两条，还是三条，希望迅速转绿。

趋势篇：新发展  32未来跟着客户走

未来房企要跟着客户走，这个问题谈了很多年了，前几年在做定位的时候，也会做周边的竞品调研，如周边两房100-110平米卖得较好，这是客户需求吗？未来要重新跟着客户走，认真跟着客户走，重新做好需求的研究和分析。

33投资：精选城市，合作破局

所有企业较大的挑战就是投资、就是拿地，拿错一块地十块地都补不回来。为此探讨一些新的指标：

1、短期一年半以内指标户籍人口变化：很多城市都限购，户籍一旦发生变动对短期购买会产生很大的影响，深圳增加了30多万人，上海几乎每年户籍人口不增长，今年上海也开始“放开户籍”了。出生人口变化、幼儿人口迁徙：生孩子对购房是最直接的需求，深圳、广州都喜欢生孩子，上海和北京生育率都比较低；幼儿园人口的竞争的指标意味着，如果在这里读幼儿园可以基本确定，这一家连这个孩子就在这里生活下去了。结婚对数变化、离婚对数变化：结婚和人口基数有关，也和年轻人的想法有关。由于限购的原因，很多城市是通过离婚才能买房，所以离婚的数据也特别关键，一旦离婚率上升，肯定说明这个城市需求会增加。房价水平变化：房价基本上越涨越买，关注典型区域的房价水平，可以看短期内是买还是卖的情况。旧改棚改变化：上海为什么今年市场好，因为去年2.9万户棚改，今年3.5万户，每一户几百万补偿。加在一起，很可观。轨道交通建设：特别是三线城市轨道交通的指标特别的关键。

2、中长期三到五年指标土地财政依赖水平：大多财政土地依赖度高，土地成交金额高的“双高”城市，市场都较好。也有例外：上海和深圳过去十年买房规模、投资需求占比变化：过去的十年，并非销售量大就一定好，还要人均小，如长沙房价涨不上去，就是因为长沙成交总量高，人均购房量大，所以不用做很多调控，房价就控住了。投资需求的占比指标，投资占比高说明短期市场火爆，但是投资占比过高，这个城市的市场，中长期还会这么好吗？常住人口变化、老龄化发展趋势：户籍人口变化可以短期影响购房资格，但常驻人口的变化，不管是租房还是买房，影响的是总需求。老龄化如果在不断增加，这个城市的购房压力会大。高铁建设：今年南通涨、徐州涨，很多长三角城市涨，就是因为一条重要的铁路贯通了。城市投资判断：短期看好13个城市，中长期看好32个城市。34深耕&合作日趋常态化

建议两个模式，排名前列个，重点城市做好深耕，第二个，要多合作，特别是非重点的城市，合作才是未来较大的机会。

95-00谁都想住好房子  35“95-00”的置业需求

95后到00后分成四类人，有房的52%，无房的48%。其中有房但10年内不买房的袋鼠族24%，有房10年内买房的房二族28%，无房族当中想买房的奋青族36%，还有12%无房但10年内不买房的乐租族。

奋青族希望首付款达60%以上，都想自己装修，且都想买三房。房二族属于买房实力派，再次置业的偏好在110-140平米大户型，愿意付产品溢价，停车位的配比是要1：2。

36“90-00”们五大共性

三房成为入门款，户型功能都要全，哪怕是奋青族也要有一个X空间，喜欢自己做装修，基本都不想多贷款，喜欢看抖音。

37产品：刚需“买得起”、改善“住得好”

刚需上车户型虽然是三房起步，但是总价存在着理想和现实的巨大差距，所以今天的三房都比较小，八九十平米，很多是2+1房，无可奈何才会选两房，买刚需的人，最后迫于资金、总价压力，愿意放弃一个卫生间。

今天改善群体的总价和单价都在上升，最核心的是户型、尺度上的改善。其次是衣厅厨卫，对细节这块也越来越关注。

38营销：开辟线上新战场今年特别好的趋势，是开辟线上新战场，2019-2020年渠道在绑架营销，2020年由于出现了疫情，使得线上战场提前到来。看房习惯改变：95后、00后的看房习惯发生了变化，更多在网上关注项目。同时关注项目的数量增加到7-9个项目，线上看房时间更长，如果过去以线下看房为主，现在已经开始花20%到40%的时间线上看房。大数据画像：今天的大数据能力是非常强的，通过大数据画像，加上AI人工智能的加入，把客选房、房选客这个课题做好。全渠道拓客：线下还是不能放，但是通过不断增加线上比重，能够有效的把线下渠道占比下降，使营销费用成本进一步控制和节省，最终让营销更加高效，性价比更高。新赛道，寻找第二增长曲线   行业增长瓶颈已经出现，特别是成交面积很难再往上走，从房企角度来说如果没有更多的资金的加入，未来增长难度也越来越高，因此要寻找第二曲线。优选还是物业，有一个趋势叫非住，物业当中非住的拓展在加速，今年上市的物业公司，特别是市盈率更高的一些物业公司，主营业务就在非住宅领域，另外还要纵向服务挖潜，如智能化改造、业主的增值改造，医疗教育等。

政府特别关注租赁，政策也都聚焦租赁，现在越来越多的企业做轻资产模式，除了租金收入之外，也要寻找多种业态经营的收入。要关注一些细分领域，今年很多做蓝领公寓的长租公寓逆势上升。办公明年更难，今年还有一半供应项目没有入市场，这些和明年要入市的，集中入市之后，明年呈现三降的态势，降租金，降出租率，降售价。商业消费主力在发生改变，变成了z时代，看抖音、小红书，靠社群传播，朋友圈里面的九宫格，可能比一个广告要效果好。可以从单身经济、矛盾经济、社交经济入手。电竞是特别大的一个点，还有二次元，手办、潮玩。政府在拉动文旅行业，催生万亿级的市场。今天单纯勾地已经很困难，但是把文旅和IP结合还是一个有效的勾地方式。同时，文旅投资和运营现在明显分离，轻资产化的趋势明显，

2020年养老的产值欧洲是4.8万亿美元，美国是4.7万亿美元，中国1.17万亿美元，占GDP比重欧洲28%、美国22%，中国只有7%，2020年只是一个起步。运营还是核心，另外还有一个3+N，“治未病健康管理领域”、“高龄老人护理领域”、“老年病康复领域”+“智慧养老、适老化改造、老年用品、老年文化娱乐等细分领域”。今天做产业地产必须先产后城，不能忽悠政府，关注企业、关注人、关注物。另外一个很大的利好就是公募REITs在加速。阿里腾讯几乎把所有的利润都瞄准“独角兽”。所以瞄准“独角兽”就是今天房企做投资的一个重要的要点，希望房企在这上面躺着也能够赢钱。

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来源：丁祖昱评楼市

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