2020年值不值得入手房产?还是继续等待房价下降?

疫情过后，房产的成交量会逐渐复苏。上半年被疫情耽搁的返乡置业潮+小阳春需求，或会一起在下半年迎来集中释放。房产投资，钱只是换了种方式陪在你身边。

先说一个概念，现金和财产到底有什么区别？这是一个很重要的问题，很多人都不懂这两者之间到底有什么区别。

有人会说：不会吧，钱就是财产啊！我有100w的现金就等于我有100w的财产。好像是对的，不过我告诉大家现金≠财产。现金是现金，财产是财产，两个事。

打个比方，二十年前我家里有20w的现金，对于当时的购买力而言，这是很大一笔钱了。当时上海的房价在2500左右，这笔钱可以买个80平的房子。但是现如今呢，这20w刚刚够在上海买一个卫生间的样子。这20w变了吗，数字没变，这上海的房子变了吗，好像也没变。如果当时我们把这20w换成一套上海的房子，那么今天的结果应该就不一样了。

当时这两个东西是对等的，为什么现在不对等。因为，钱在不停的贬值，而房产升值不说，至少保值，躲过了通货膨胀。

为什么要在：2003年非典、2008年地震、2020年疫情，这些时间买房子？

这些时间点，在普通人眼里看是危机，聪明人看是机会！聪明人都在布局，普通人在等着疫情解除

在这些时间点买房，原因无非三点！

1.银行降息

释放3000亿入市，这是实体经济、楼市的利好。这意味着，购房者买房时的贷款利率会更低，可以缓解一下目前的市场情绪。对于当前房企度过特殊时期，以优惠利率来促进项目销售等，都具有积极的作用。

2.推动房地产疯狂拿地

这次受疫情影响，又有人以为：楼市下行，房价要跌？别慌，事实上，就在近期，上海、南京、徐州南通等全国多个城市土拍异常火热，高价地频频诞生、地产股领涨......这无疑是给楼市打了针强心剂，楼市变幻莫测，回暖情况可能比想象中要快！ 

3.恢复国民经济

经此一劫，国家经济也受到了一定程度的影响。房地产对国家GDP的影响不可轻视，为了尽快拉动经济回暖，房地产的贡献也是不能缺少的，要尽可能把疫情对经济造成的损失降到较低！

而在此之前多数人鼓吹房价下降，但让我们一起看看房价的构成

土地成本

土地资源不可再生，越来越少，自然也就越来越贵。每次土拍，开发商竞争之激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多钱也不在乎。

土地是房地产企业建设过程中的排名前列个必备元素，拿地的成本最终必将要算入房价中。研究显示，开发商的拿地成本约占房价的30%—40%，这笔钱用来购买土地的使用权，缴纳土地出让金。

建筑成本

拿到地就要开始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等成本、人工成本、社区设备成本、绿化维保成本等，整体算下来，又占房价的30%—40%。有的楼盘如果是精装修的话，还要包括更多的室内设备成本，可能要达到总房价的45%左右

税费成本

开发商从拿地到建筑施工，到销售，这个过程也要不断地缴纳相关税费。主要包括营业税、契税、土地增值税，所得税、印花税等各种税费，加起来大约占房价的12%-15%。由于各个城市的税费标准可能不同，收费起点也会略有不同，所以此数据是保守估计。

销售管理成本

销售管理成本主要包括销售人员工资，项目管理服务成本，广告宣传费用等，该部分费用约占10%—15%。

如果一个项目的操盘能力特别强，楼盘建设销售周期短的话，成本也会相应减少，如果操盘能力太差，拖个三五年，八九年，那么销售成本也会随之增加。随着时间的消耗，成本增加，楼盘的价值也可能会有所损耗。这对开发商是非常不利的，同时，也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。

开发商利润

除去以上的成本支出，剩下的部分就是开发商的利润了，一般占10%—15%。所以开发商在定房价的时候，根据以上各部分的份额和支出，一个大概的房价就会被制定出了，房价再低，也不能低于自己支出的成本，必须将本金收回来才是定价的底线。

如果想要降房价的话，这五项中，少有能改变的就是开发商的利润喽。但是，请牢记，企业，是以盈利为最终目的的。

所以说房价在未来不会有太大的降价可能性，因为不具备降价的条件。如果刚需一族是看在优惠才买房的，一定要趁早要下手。毕竟想捡便宜的人不止一个，楼市的优惠期可能就那么一段时间，大部分人还在观望，如果果断下手，那就赚了。所以，奉劝各位真正的刚需和改善型购房者，购房的窗口期已经到了，该买房的就尽早买！

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