北海楼盘走向小型化 地段价值更见突出

2018年1月，北海市规划局在其官网公示了5个新建楼盘项目，其中4个是小盘：

北海大道时代广场东侧的“第五街”，用地面积9亩，建了两栋31层共758套住宅的商住楼，容积率8.0——根据这个项目可以大致判断小盘是个什么样的概念。

按相关规定，审批通过后的房地产项目还需要到指定政府部门进行备案。银海区发改局在这方面做得相当到位，所有备案项目全部及时公开：

不过，银海区发改革局没有公布项目的用地面积以及开发进度数据。上表的少有区域表示数据暂时不详，但从投资额这一栏可以大致感觉项目规模情况。

很明显：银海区近期房地产住宅项目已经很少百亩以上楼盘，大多数都是中小规模而且小盘居多。至于海城区，房地产开发高峰期已过，在售新盘聊聊无几，大盘更为稀缺。

南珠大道是北海目前的城乡分界线。西是城区，东是郊区。

南珠大道也是默认的房地产开发红线。北海700多个楼盘小区（包括旧的、新的、在建和将建的），99%都在城区范围内。

北海是一个缺水的城市，没有补充水源的江河水系。以前曾有一条人工运河（湖海运河）在城市中央穿腰而过。但在上世纪90年代，它的城区河段被填得干干净净（湖海路、以及广东路以西的北海大道就是当年的运河河道）。北海雨水充沛但城区现在处处楼房，雨水转成地下水不再是那么容易。

因此，北海对楼盘规模与数量的容纳是有限的。指望楼市快速大规模越过南珠大道并不现实。

城区可供住宅地产开发的地块现在已经非常零散。大牌房企如碧桂园在广东南路只竞得42.77亩的住宅用地（而且还被分割成独立的两幅地块）、融创只能远在工业园区那端合作开发房地产项目。

既然城区大盘难现，衡量北海楼市投资价值时，地段因素将会越来越突出。地段越好，楼盘的稀缺性就越突出。反之，地段一般的楼盘，很容易会因为同质化现象而被弱化升值潜力。