楼市观察:这些不起眼的小城,为什么房价比强二线还贵?

1，很多城市的房价，总让人看不懂，猜不透，摸不清。

我们经常说，大城市房价高，居住压力大。小城市房价便宜，生活幸福感高。

但现实告诉我们，并非如此，很多中小城市的房价并不便宜。随便举几个例子——十八线小城丽水，GDP排名全国100名开外，房价却闯进全国前20，贵到连万亿俱乐部的无锡都自叹不如。

存在感极弱的衢州，人口只有250多万，房价却排名全国前列，直接吊打人口800多万的世界工厂佛山。

浙江省内房价最后梯队的嘉兴，也超过了国家中心城市重庆。就连普普通通的地级市温州，房价也吊打中部六省龙头武汉。……基于这种楼市怪相，请问——是什么抬高了这些中小城市的房价？当楼市的潮水退去，哪些是在裸泳？又有哪些能扛住风险？

2，中小城市的房价到底有多火热？

让我们来看一组部分中小城市的房价数据排名。

我们看到，这40个房价过万的中小城市里，已有部分房价突破2万大关。

换句话说，其中的部分城市，房价已接近甚至超过二线城市、部分新一线城市。

这正常吗？

仔细梳理一下。

三亚以超过3万的均价排名排名前列， 珠海排名第二，苏州第三。三亚是旅游城市，带有极强的气候和环境溢价。珠海城市虽小，在总量比拼上排不上号。但人均数据非常优越，加上又是经济特区，房价自然就抬上来了。

苏州，就更不必说了，江苏经济排名前列强市，完全撑得起2万多的房价。

而剩下的城市，大部分都位于长三角、珠三角等东南沿海，经济比较发达。还有几个属于京津冀城市群，虽然北京一家独大，但辐射作用还是有的。

其实，不少中小城市的涨幅，与北上广深等一线以及强二线相比，都毫不逊色。

今年1月份，国家统计局如期发布70城房价数据。你知道涨幅较大的是哪里么？深圳？上海？广州？合肥？都不是！

排名前列居然是金华这个名不见经传的三线小城。它是1月少有环比涨幅超过1%的城市，环比增幅1.2%。是不是很意外？

而且，如果你深入了解这个城市的房地产市场，就会发现，金华的房价数据还是保守了不少。2019年，金华住宅成交均价13591元/平。2020年，金华住宅成交均价16465元/平。过去一年，在市场大环境并不景气的情况下，金华这个小城的房价一年猛涨了3000+。

突然想起抖音上那句俏皮的歌词：追不上我吧，啦啦啦啦啦，没有办法，我就是这么强大！这，足以让人感叹楼市的魔幻现实主义。

3，然而，只有当楼市的潮水退去之后，才会知道谁在裸泳。

楼市下行通道中，还有不少小城房价跌得很惨。

比如陕西排名前列经济强县神木县，风光时，房价过万，落魄时，房价腰斩。比如宁波经济强县慈溪，这是全国前五名百强县，经济雄厚，有着“家电之都”、“轻纺基地”等诸多美称，在楼市下行行情中，也摔得很惨。

就连慈溪当地较大的开发商恒元置业，母公司为中国500强企业，也最终宣布破产倒闭。像慈溪这样货真价实的城市，楼市一旦遇险，房价尚且如此。更何况那些名不副实的城市呢？

记得2018年前后，我曾去河南某地市一楼盘踩盘，当时该楼盘的置业顾问说——我们楼盘最小面积都是140㎡以上，这还只是我们的刚需户型，较低总价要150万起。我们的改善户型要180㎡、200㎡以上了，总价要200、300万朝上了。

没办法，我们眼中的改善户型，在很多小城眼里就是刚需户型。可后来怎么样了呢？到了2020年，全都跌成了狗。如果你就住在这些小城，有真真正正的改善需求，买一套自住是没有问题的。但如果你想投资，还是算了。

投资这些小城的结果一般有两种，一是出租，二是溢价后出手。

先说排名前列种情况，出租。租赁市场的火爆，往往需要依靠外来人口导入。只有大量的外来人口支撑，租赁市场才有可能火爆。而这，往往也是小城最薄弱的地方。

人人都在说地段很重要。地段之所以有价值，一是因为它的少有性，二是地段背后蕴藏着相对固定的人口支撑。有些小城由于距离大城市和地级市较近，虹吸效应已经把人口和资源吸引到了大中型城市。

而相对封闭的小城则意味着相对封闭的人口流动，对于外部人口的导入能力也相对较弱。再说第二种情况，溢价后出手。

卖给谁？谁来接手？根据就近原则，可以卖给在附近上班的人。这种模式较大的支撑就是需要核心产业支持。而对于县城，我不敢说没有，只能说很少，真的很少，几乎没有。

4，看到这里，有人不禁要问——那这么说，一旦楼市下行，房价高涨的小城，岂不是都得一夜回到解放前？

我认为，这个“都”字一定要去掉。这里面，一些环沪，环深的小城，还是比较抗跌的。

有些小城不仅距离上海、深圳很近，而且自身经济实力、产业结构都相当不错，它们理应扛得起楼市风险。

至于其它大部分小城，房价就算上涨，也只是短期的政策周期导致，不具备可持续性。总的来说，从全国范围来看，已经有不少普通小城的房价超过了省会、强二线城市。

如果你不是在这些小城的地缘自住刚需，考虑投资性买房，千万不要只把目光局限在你所在的城市和省份。

一定要走出来，去到更有价值的城市去。在同等预算条件下，寻找到能级更高的城市。比如，济南、廊坊、石家庄的房价比郑州还高，那就不如买郑州。

再比如，与其买大多数房价过万的普通小城，还不如直接买重庆。房价长期的趋势依然服从于供求规律和城市稀缺的原则。相比一二线城市的巨大机会和潜力，持续萎缩的小城肯定不是好的选择。而更危险的是，大部分小城已经没有很明显的价格洼地了。

来源：米宅

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