彰泰观江海:能否成为北海江景房之王?

彰泰观江海，位于银滩大道和上海南路交汇处，靠近冯家江。项目用地约76.75亩，规划有9栋高层住宅楼和数十幢小型别墅，面江而建。2018年2月首次入市。

项目容积率仅2.0，规划总户数1444户、机动车停车位841个。

江景房，是这个楼盘较大的特色。

冯家江的故事

冯家江是北海城区最主要的河流。它其实是一条潮汐河，源自鲤鱼地水库，经银滩入海。

地图上看冯家江，流域贯穿城市东部，显示效果相当震撼。彰泰观江海所在的位置，冯家江地势开阔、海天相连、水清河秀，端的风景了得。

不过这只是表面现象。以前冯家江两侧全是农田，依靠湖海运河的水源补充，鲤鱼地水库源源不断的提供着清澈的灌溉淡水。当时把它誉为城东母亲河，并不为过。

只是时过境迁，随着城市化的不断扩张以及湖海运河的断流，鲤鱼地水库渐渐沦落为城市雨水的汇集地，农业灌溉功能渐近于无。结果冯家江水质日益恶化，昔日清香的味道如今已是隐隐臭味。

痛定思痛，北海市决定投资25多亿元从2018年3月起大规模进行冯家江流域的水环境治理，计划用两年的时间完成冯家江流域水生态修复及景观提升。如果一切顺利，彰泰观江海的业主在收房入住后也许有可能会见到一条水清河秀的冯家江。

但这首先是期望。因为这是一个PPP项目：企业全额出钱施工，政府提供运营机会回报。鉴于这个项目的巨额投资以及此种模式的优劣风险，小区业主们或者要作好两种心理准备，不宜过于乐观。

面江而建的选择

彰泰观江海所在的冯家江是南北流向，这让江景房的设计颇是为难。顺得哥情失嫂意，真要彻底面朝江河，楼栋就得放弃南北朝向。

面对这个选择，冯家江入海口处的皇家海湾公馆果断放弃了朝江设计，而彰泰观江海干脆利落地选择了面江而建。因为彰泰来自桂林，江景房的设计经验丰富。

从项目鸟瞰图可以清晰看出：彰泰观江海的9栋高层住宅楼有5栋是L型、4栋是板型。板型全部面向冯家江，L型的直角正对冯家江。毫无疑问，开发商是打算将江景房进行到底。这也是至今为止最为专注江景房的北海楼盘。

北海的楼栋最忌西晒。彰泰观江海的楼栋朝西面（临上海南路方向）非常明显地减轻了西晒程度，这一点相当值得称道。

北海夏季漫长，火辣辣的太阳不会客气。东向的楼宇如果解决不了遮阳问题，房子成为蒸笼并不意外。

神秘的户型

彰泰观江海采用了相当简单的办法来解决日晒问题——阳台环绕楼栋。阳光虽猛但得透过阳台才能进入室内。只要客厅卧室的窗帘一拉空调一开，室内很快就能一片清凉。

这样的设计，意味房间的户型肯定是大阳台、连在一起的超大阳台。

彰泰观江海的户型清晰地印证了这一点。超大阳台注定了这个楼盘拥有异常开阔的观景视野。但毕竟的东向楼栋，北海太阳极为猛烈，这个小区上午没多少适合赏景时间，这是一个小遗憾。

决定买房之前，务必要弄清楚这个楼盘空调外机的安装位置。如果空调外机只能祼露在阳台，炎热夏天在机器的噪声和热浪之下，阳台观江赏海也许会有点小麻烦。

截止本文发稿时，彰泰观江海只公开两个户型图，就是上图显示的这两个。令人无语的是：这俩户型居然没标出尺寸。这种傲慢的做法与彰泰的名头真的不相称。

要想获知户型的尺寸大小，需要到售楼中心。置业顾问随身夹着层面图，上面才有户型的尺寸大小：

层面图很清楚地显示：彰泰观江海就是通过阳台环绕楼栋来满足观江赏海和遮阳影荫的效果。

上面这个层面图有点歪斜而且尺寸数字不全。这没辙，能弄到这样的效果已经相当的了不起，这得感谢微友们的大力支持。彰泰观江海的规矩相当独特：进入售楼中心之前必须无条件登记姓名留下手机号码，然后才有置业顾问接待介绍楼盘。当然，不登记也能进出，只不过是无人搭理而已。（这个规矩在本文发稿时仍在实施中，不清楚以后会不会取消）。

既然是如此的姿态，那就不方便过多透露户型楼型的数据，有兴趣的只能移步售楼中心。但必须认真提醒：彰泰观江海的房间大小一定要认真斟酌，因为听说有个户型有个次卧只有7平方米左右。样板间的设计是可以増大空间感受的，深信不疑样板间很有可能会吃亏。

楼盘地块位置

彰泰观江海是地王。2017年8月16日，经过14家单位136轮的竞价，桂林彰泰集团最终以465.13万元/亩的价格拿下地块，折合楼面地价3488.46元/平方米，是迄今为止北海最贵的楼面地价。

彰泰观江海并没有毗邻冯家江，它与冯家江还隔着一条滨江路，虽然那段滨江路现在已经被彰泰工地的泥头车碾得坑坑洼洼不成样子。如果有人声称这个楼盘可以直接接触冯家江，这个说法不对。

彰泰观江海周边配套相当完善：商场、公园、学校、海滩都有。它的西面是规模宏大的白虎头、北背岭回建区，区域人气是相当的充足。不过，这片回建区是银滩周边农村的拆迁回建区，其档次跟彰泰相差悬殊。

彰泰观江海和银滩有2.9公里的直线距离，显然它难以散步银滩。也许是这一点，彰泰决定首先要做北海较好的江景房。

彰泰到万达广场的直线距离是2.1公里、到明基市场（菜市场）的直线距离是1.5公里，客观而言生活并不是十分便利。但它地处银滩大道（宽80米）、上海南路（宽60米），大道出入方便顺畅。弄辆自行车或电动车，无论是亲海滩、逛公园、去购物都相当的自如。

北海的江景房比较罕见，冯家江又有相当开阔动人的赏海视野，自住长住（包括越冬）这个楼盘有独特的魅力。如果是投资购房做民宿，可能要考证一个问题：游客对北海江景房兴趣大吗？西面的回建区现在已经成为了候鸟小镇，它会否对小区构成竞争威胁？

彰泰声称物业服务优质，去年8月在彰泰进入北海的时候它的物业企业成功在新三板上市，这是广西排名前列上市的物业企业。

不过，彰泰观江海的物业费是3.18元/平方，应该是北海目前最贵的。这个收费标准如果还不能提供一流甚至超一流的物业服务，那就应该买块豆腐一头撞过去。从这个角度，物业因素在这个楼盘的购房决策中不宜有过高的影响比例。