楼市焦点:“她需求”持续走强,新一线城市女性购房占比近五成

1，各地严查“经营贷”，“抽贷潮”来了吗？    

这几天，北京、广州、上海、深圳严打经营贷、消费贷进入楼市。记者咨询几家银行后发现，这绝不是一个银行这样做，一个地方这样做，而是全国都在做。

对于经营贷、消费贷这类业务，一直在强调不能流入楼市。所以，各银行在贷款申请资料中，都对检查交易背景是否真实，贷款发放后还要求“受托支付”（根据交易背景确定的资金交付对手），还要做好“贷后检查”，到企业经营场所，观察经营情况是否属实，追踪资金流向。

但实事求是地讲，对于近期房抵经营贷、消费贷的流向，银行自主严格检查的动力并不大。首先，各大银行有“中小微”贷款的投放任务，中小微企业风险大，银行一般会要求有房产抵押物。有了房产抵押物，银行就没有动力检查贷款投向了。一方面，房价在上涨，贷款风险不大。

另一方面，如果检查出有问题，那岂不是银行贷款审批有问题，从内控、信贷，到客户经理、主管行长，全得受处罚。半年不到的贷款，就发生违规挪用，多半信贷审批和风控有问题，甚至形同虚设。最后，这些贷款投放，不仅能完成银行中小微放贷的任务，风险还不大。

所以，严打经营贷是合理的。今年的“两会”提出，大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。同时，各大银行都有新增中小微贷款占比不低于30-40%的规定。如果经营贷进入楼市的漏洞不堵住的话，按照目前的楼市形势，今年经营贷违规流入楼市的范围和规模要比去年要大得多。

2，委员建议取消商品房预售制度，专家：“一刀切”或将不利于购房者   

2021年全国两会期间，全国政协委员周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房，“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度，总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平”。关于取消商品房预售制度的建议，已经不是排名前列次出现在全国两会之上。

预售制度下，在建房屋预先卖给购房人，开发商提前收回资金和利润，这是行业普遍奉行“高周转”的前提。开发商过分强调“高周转”导致了部分质量及安全事故。

这并不完全是期房制度的问题，而是监管的问题。因为目前对商品房的施工证批准预售，竣工交付，预售资金监管，都有严格的制度，按道理来讲，预售资金监管到位的话，商品房烂尾的问题就不会存在。基本凡是烂尾的，都是预售资金被挪用导致。房屋交付后产生的质量问题，和预售资金监管也有很大关系。不能因为烂尾的问题，就取消预售。房地产是资本密集型产业，如果地价还是那么高，融资成本还是那么高，房价还是那么高的话，开发商没有预售，周期会拉长，最终导致商品房供应减少，房价上涨。

3，2月成交量下滑逾4成，深圳二手住宅市场或进入“横盘期”   

2021年春节之前出台的“二手房成交参考价新政”引起市场各方广泛关注。经过数周的运行，深圳二手住宅成交数据大幅下降。根据深圳市房地产信息平台（简称“深圳平台”）数据，在刚刚过去的2月份，深圳全市共成交二手住宅4166套，环比减幅达4成之多。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，受严厉新政的影响，二手房带看量出现大幅萎缩，成交陷入停滞状态。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳楼市的主要问题不是供求，而是杠杆；而执行层面还需要买家、卖家按照指导价来报价、挂牌，中介根据指导价来撮合，只有达到这两个目的，指导价的“指导意义”才能到位。在他看来，只有把价格锚定下来，才能打破“加杠杆-房价上涨-预期实现-需求进场-加杠杆-房价上涨”这个死循环，才能从根本上将房价上涨的链条斩断，将房价泡沫积累的根源控制住。

4，法拍房限购背后的杭州楼市：“二三梯队”的二手房成交放量   

3月3日，杭州发布楼市新政，法拍房被纳入限购范围：3月4日及以后开拍的法拍房，参加法拍的竞买人需符合本市住房限购条件。由于此前杭州法拍房不限购，往往可以比二手房价溢价20%-30%成交。

二手房挂牌量创新高，但房东开始下调挂牌价格。3月4日，杭州二手房挂牌量突破13万套。其中大约3.2万套左右是办出产证满5年，这部分房源在涨价。这是继去年6月，挂牌量突破12万套后，杭州二手房挂牌量又上升了一个台阶。

杭州3月3日-3月7日，共235套二手房房源下调了挂牌价格，价格下调幅度较高的超过千万。供应量短期内增长明显，是二手房挂牌价下调的主要原因。

5，南通三建正式接手上海证大项目 曾称“能开发10年”

消息称，江苏南通三建将正式接手上海证大的项目。

2017年的冉盛发展，到从2018年的凯升，在一次次降价中，最终上海证大在2018年到了南通三建手上——2018年5月，南通三建以7亿港元购入上海证大29.99%股份。但随后的两年，南通三建并未实质介入上海证大的人事和经营。

目前的消息显示，上海证大的项目和土地，前期不同程度受到股东变革、经营波动的影响，此时南通三建正式接手项目，将对这些项目的盘活、正常打造产生积极影响。

但外界更关心的是，南通三建能从上海证大获取多大的房地产利益。南通三建能否从上海证大的地产存货中，获取期待的回报，尚根据公司的操盘、运营、资金能力等各项能力才能判断。

不过卖房之外，将上海证大的项目揽入，至少在规模上，对南通三建的资产市场，是利好。

此次接收证大项目，在扩充基底的同时，对其“建筑施工、房产开发、投资运营等”的业务架构也有利好。

2021年将是南通三建上市的关键窗口期。

6，“她需求”持续走强，新一线城市女性购房占比近五成 

3月8日是“三八”国际劳动妇女节，《女性居住现状调查报告(2021年)》显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升；15个新一线城市整体女性购房者占比达48.04%，超过北上广深等一线城市一个百分点。

特别是在房价更为平稳的长沙，女性购房占比高达55.81%，位列全国30个重点城市首位。郑州、廊坊、重庆、深圳、济南和天津女性“强势”购房，占比均超男性，成为当地房地产市场的主要贡献力量。虽然房子不是女性们必须完成的人生目标，但现在无论单身女青年，还是已婚女主人，女性在购房时都拥有了更多主动权。最直接的体现是，女性房产购置比例近年来呈现明显上升态势。

7，土地新政带来市场变量，房企锚定三大城市群 

最近一段时间，天津、郑州、青岛等多个城市出台新政要求2021年土地供应“两集中”。专家认为“两集中”政策或将有助于热点城市土地市场降温。

各线城市土地供给面积在2月出现环、同比下滑。中国指数研究院数据显示，2021年2月，全国300个城市新推出土地1658宗，合计总面积为6305万平方米，环比减少33%，同比减少10%。其中，住宅类用地面积1965万平方米（约为总面积的31%），环比减少40%，同比减少15%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，供应面积、成交面积虽然代表着土地市场的活跃度，但是不应该完全孤立地看待每个月的数据。比如，1月推出的土地直到2月才成交，造成1月供应面积远高于成交面积或者2月成交面积远高于供应面积。所以，以一个相对长的周期来研究土地供需数据，更具有价值。当然，每个月的土地供需数据也能够提供市场基本面，为未来走势提供判断依据。

随着土地成交量的减少，土地出让金额也下滑。中国指数研究院数据显示，2月全国300个城市土地出让金总额为2807亿元，环比减少25%。其中，住宅类用地出让金额为2372亿元，环比减少18%、同比增加13%。与此同四，成交楼面均价环比略涨，同比涨幅较大。2月全国300个城市成交楼面均价为每平方米2937元，环比增加8%，同比增加37%。其中，住宅类用地成交楼面均价为每平方米5719元，环比增加4%、同比增加5%。

贝壳研究院认为，2月上海等城市出让城市核心区优质住宅地块，导致住宅类用地成交楼面价上涨，但是随着重点城市住宅类用地供应量减少，楼面价同比增速将放缓。

土地市场的基本面也反映在房企的拿地概况中，50家代表房企拿地总额同比下降4.0%。值得注意的是，房企招拍挂拿地权益金额占比有所上升。

从布局区域来看，长三角地区是房企拿地的重点区域，其次是粤港澳大湾区、成渝城市群。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，土地供应“两集中”对于房企的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土地拍卖的激烈程度，避免出现竞争过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。

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