楼市怪谈:近2亿套房“空置吃灰”,为何房价还在死撑?

北海资讯助手 2021-03-01 11:28:36

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既然不可能通过降地价的方式把房价降到3亿农民工都能买得起的地步，那么未来3亿人的住房问题，该如何有效解决呢？

受“有房才有家”和“买房造富”等思想的影响，过去十年，国人买房投资的热情只增不减。叠加地方对土地财政的过度依赖，以及开发商、投资炒房客疯狂炒作，房地产市场也迎来少有的狂飙式发展。

仅仅10年时间，全国房子均价由三千多一平，飙涨到近万元一平，国人的购房成本大幅增加。5年前，50万还能在二线城市全款“随便选”，但是现在，放眼全国，50万恐怕连一套像样的房子的首付款都不够。

买房问题一直困扰国人，究其根本原因还是，房价过高，在很多人的印象中，房价一直都是“只涨不跌”的存在，而且其涨幅远远高于居民的工资收入增幅。打个简单的比方：一个人，工资收入每年每月上涨500，合计每年只有6000元。但是房价每平上涨500，一套100平的房子，那就是5万元。这个涨幅差距下，国人靠工资收入买房，难度只会越来越大。

那么过去二十多年，房价何以能做到“只涨不跌”？经济学家给出的答案是，房子严重稀缺。“供不应求”的局面下，房价只会越来越高，尤其是一二线城市，土地有限，新房供应有限，但是人口在持续增长，购房需求也在逐年增加，房价很难下跌。

时至今日，很多地方的房价依然在上涨，果真是我们的房子建设的还不够吗？事实真相并非如此。

西南财大、央行报告、链家大佬、潘石屹等均步调一致认为：房子并非不够住，有近2亿套房每年都在“空置吃灰”

西南财大：西南财大18年第三季度的报告显示，真正的刚需只有15.1%。报告说得很明确，现如今的楼市已经不是真正服务于刚需，而是投资炒作者的天下。再早之前，财大的数据显示，中国的空置房屋已经高达2亿套（全国各类房产总和是近8亿套，按照空置率25%计算，空置房屋数量大约2亿套），我国城镇地区住房空置率为25.4%，；商品房的空置率已高达26.6%，一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市的住房空置率为25%，三四线城市的住房空置率高达30%。

央行报告：2020年4月份，央行发布城镇居民调查报告显示，中国居民家庭平均拥有住房数量高达1.5套，住房自有率更是达到惊人的96%，其中四成家庭至少拥有2套房。此外，城镇家庭户均总资产高达317万，居发达国家水平。

链家大佬左晖：中国在四五年前就不缺房了，房地产较大的问题是分配不均，极少部分人掌握着绝大多数房产，不住也不出租。中国大概有2亿套房常年在“空置吃灰”的状态下涨价升值。

地产大佬潘石屹：不是房子不够住，而是投机炒作房地产的行为太猖獗。个人、企业、开发商等均惦记着囤房。建10套房子，有3套是空置浪费的，房子建再多也不够用。

综上所述，结论已经非常清楚：其实从2018年开始，中国早已告别房屋短缺的时代。结合空置率和大量开发商手里的土储和未售房源，初步判断我们至少有2亿套房子是处于“空置吃灰”的状态。

那么问题来了，房子既然早已严重过剩，为何房价还在死撑不降？尤其是很多“三无”的三四线城市，房价按照供需理论、按照基本面支撑，早该下降了。为何还能做到“保持稳定”，有些城市甚至可以做到在“毫无支撑”的情况下继续缓慢上涨呢？

“国宝级”房地产、经济学专家黄奇帆2019年在一场重要论坛上仅用14字就“戳破”了真相：炒高房价的主要动力就是炒地皮。不得不说，这一次黄奇帆终于说出了实话！

此话确实不假，过去这些年我们总是有一个认知误区，觉得房价是炒房客一手推高的，不可否认，楼市确实有炒房客的身影，但按照胡润统计的数据显示，其实我国的炒房客比例并不高，只有不到5%。把推高房价的“重罪”强扣在炒房客的头上，显然不妥。

黄奇帆表示：任何房产商买土地，批租土地，必须要自有资本，而不能都后边“背个银行”，如果房产商要多少钱，银行就给多少钱，那么炒地价现象就来了。炒高房价的主要动力就是炒地皮，控房价就决不允许炒作地皮，只要把土地价格控制了，房价就不会上去的。其实，我们把黄奇帆的这两句话翻译过来就是：开发商凭借银行给的充足资金，在拿地过程中可以肆无忌惮，然后就很容易拍出高溢价的地块甚至“地王”。众所周知，在房价的成本构成当中，地价占到40-50%的比重，所以一旦地价水平走高了，房价自然也就水涨船高。

对房地产市场的金融管控已经上升到了国家制度层面，而且根据相关机构的统计显示，新规下，80%-90%的房企都会“踩线”。

到底谁才是推高房价的“罪魁祸首”？黄奇帆尖锐发声的才是实情：过去这些年房价不断上涨，其实说白了就是土地价格的不断上涨——房子的建安成本顶天了只有3000元一平，一线动辄五六万一平的房价，其中地价就占了60%，刨去管理、税费、营销等费用，其实开发商最后建成卖出的利润空间也不过10%。房价利润的大头被谁拿走了，我不说大家也都心知肚明。

高房价的真相被“戳破”，那么未来到底该采取何种措施有效降房价呢？黄奇帆也开出了“药方”：控房价的根本就是决不允许“炒地皮”。一方面，要严格约束开发商的炒地行为，做到两点即可：排名前列，制定新规，直接规定房企买地必须使用自有资金，即限制房企的银行贷款。黄奇帆直言，过去这些年，开发商拿地实际上背后都“背个银行”，开发商需要100亿元，银行就拿100亿元，需要200亿，银行就拿200亿元，那么‘地王’、炒房等现象就是怎么来的；第二，杜绝“囤地捂地”不开发的行为。对开发商的土地开发严格监管，拿地后在规定时限内，国家有权再收回土地；另一方面，从根本上扭转供地不足现象。各大城市未来不仅要加快供地节奏，更要研究制定可行的节约土地、有效利用土地的政策。

无独有偶，周天勇教授也曾经愤怒发问：地价这样涨，房价能控制得住吗？在他看来，想要实现“房子是用来住的不是用来炒的”，尽使一些治标不治本的办法，用处不大。要想真正彻底地抑制高房价，必须从根源上解决问题，即有效增加供地，把地价牢牢控制在合理范围内。毕竟地价占据房价的大头，只要土地的价格控制住了，房价也就不可能出现大幅波动。

有人可能会说，专家光说真话，光顾着“戳破”真相，对于降房价，对于刚需买房没有任何实际意义，降房价、控地价国家要拿出真行动才行啊。

其实国家一直在行动！首先，2018、2019两年，全年整体供地增加2成，尤其是一线城市，土地供应节奏加快了很多；其次，从2016年起，国家就一直在推动“土改”，直到2019年5月，新政才落地：闲置宅基地可转变为建设用地入市，集体用地可入市建租赁住房；不仅如此，今年3月12日，国务院发布“新规”明确提出：试点“下放”用地审批权。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。这个政策有何实惠：直接增加了大城市的有效用地规模，供地增加，对平抑地价、降低房价都是非常有利的。

需要重点指出的是，虽然国家已经在行动了，但过程必然是漫长的，而且最终的结果仍然可能不会让所有人满意。毕竟降地价和地方财政收入的冲突目前来说是无解的，所以不能过度依赖国家通过“土改”的方式来把房价降低到每个人都能买得起的地步。

既然不可能通过降地价的方式把房价降到3亿农民工都能买得起的地步，那么未来3亿人的住房问题，该如何有效解决呢？黄奇帆也给出了“答案”：房地产政策是双轨制的，并不是让商品房非要降到农民工买得起的地步，而是通过公租房、动迁安置房、共有产权房等保障房释放，帮助3亿低收入农民工群体有效解决住房问题。