楼市焦点:今年热点地区土地供应量有望超过去年。

1，“摁住”二三线城市上涨的房价：合肥楼市调控升级  

4月5日晚间，合肥市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了房地产调控八条措施和12条对政策的官方解读。

《通知》从加大土地供应、企业购房纳入限购、热点摇号楼盘三年限售，到关注度较高的学位房、严查房贷资金来源、严查茶水费，可谓近期各地调控措施之“集大成者”，调控力度之大，措施覆盖面之广实属罕见。

地方政府强力确保合肥房地产平稳健康发展，背后是合肥楼市连涨9个月的房价。国家统计局数据显示，从2020年6月开始，合肥的新房已连涨9个月，累计环比上涨5.3个百分点；二手房同比、环比已连涨12个月。

合肥此次的房产新政就没有采用“一刀切”的调控政策，没有对全市范围内都限购、限贷、限售，而是以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为主要调控内容。新政中关于增加居住用地供应量，热点区域二手房限购，热点楼盘“摇号+限售”政策，加强住房贷款审慎管理，加大加快租赁住房建设，严厉打击哄抬房价等房地产市场乱象等一系列条款。

合肥此次通过各种手段减少房地产的投机和投资属性，降低金融杠杆等，在需求端加强保障，政府以强有力的措施对刚需住房提供保障。新政中的诸多精细化调整，都在致力于将有限的房源精准对接刚需人群。

2，5家上市银行涉房贷款占比超标

截至4月5日，共有21家A股上市银行发布2020年年报。其中，建设银行、邮储银行、招商银行、中信银行、兴业银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标。

根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行（排名前列档）、中资中型银行（第二档）的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%；个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%。整体来看，2020年不少上市银行房地产贷款、个人住房贷款仍保持较快增长。其中，有个别银行涉房贷款占比超标。值得警惕的是，亦有部分银行逼近监管红线。

虽然个别银行涉房贷款指标超越红线，但整体影响可控。建行副行长吕家进在业绩说明会上表示，房贷集中度新规的过渡期相对充裕，超标部分建行会逐年消化。“建行将在符合监管要求的前提下，采取多种措施，稳妥促进对公房地产业务平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。”

3月22日，中国人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，会议强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

可以预期的是，2021年将成为房地产贷款强监管的一年。

3，一季度北京楼市成交量走高 全国140次密集调控“降温”楼市    

贝壳研究院较新数据显示，北京新房市场今年一季度成交21365套；成交面积260万平方米，较2019年一季度增长55.2%，较2020年同期增长166.5%。价格方面，据中原地产研究报告，今年一季度北京新建商品住宅平均成交单价为5.25万元/平方米，较2020年小幅上升2.1%。

新房成交量增长的同时，北京二手房市场的热度也在回温。中原地产数据显示，北京二手房市场一季度成交约52585套，虽然与2020年四季度的52542套相比基本持平，却是近几年以来一季度中成交量较高的。

据中原地产研究中心统计，今年年初至今，全国房地产调控政策次数总计已经超过140次，其中三月的房地产调控政策次数高达48次，二月调控次数45次，一月为42次。在调控之下一二线城市新房市场增速快速回调，调控效果显著。随着调控政策的持续，市场将逐渐回归平稳状态。

4，记者走访验证楼市调控成效：多地房价稳定 刚需理性“上车”    

今年以来，多地陆续出台的房地产调控措施已累计超百次，政策面持续强调“房住不炒”，让房子回归到本身的居住功能。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，今年一季度的调控政策可谓密集、及时，同时更为数字化的调控手段，在精准调控以及因城施策层面得到了有效体现。

张波进一步介绍称，一方面，金融侧的调控从需求侧向供给侧同步，“三条红线”和两条红杠共同作用之下，房地产贷款的占比在不同银行机构有了明确的数字化要求；另一方面，土地侧的调控也在向数字化推进，22个城市明确有“两集中”要求，各城也在推盘层面有了清晰的数字化目标。同步推进的还有包括二手房参考价格、上海的积分摇号制度等多个调控手段，无一不是在数字化精细调控上有着明显体现。

针对清明假期的楼市情况，某房产中介的工作人员表示，“整体来看，客户群体主要以刚性需求者和改善型住房需求者为主，这类消费者有购房需求，同时会选择理性‘上车’。目前房价比较平稳，假期来看房的顾客比平时多。”

5，一季度50个热点城市卖地收入超7000亿元 房企靠提升经营效应实现增长

据中原地产研究中心统计数据显示，今年一季度，50个热点城市卖地收入达7020.99亿元，同比涨26%，创历史新高。另据中指研究院统计数据显示，今年一季度，百强房企拿地总额5588亿元，同比增长22.7%。

百天内50城土拍收入7000亿元，看似房企拿地热情空前高涨，但开发商并没有想象中那么轻松。“两集中”供地（22城一年只卖三次地），“三道红线”融资新规，一个控地价一个降杠杆，这两条政策对房地产行业的影响或许比外界看到的更加深远。

“想要变身绿档房企谋稳健发展，较好的途径是加快销售提高回款率，但一个项目从拿地到入市有周期性限制，所以集中供地的背后，有可能出现史上最正面硬刚的集中推盘预售竞争。这是全新的竞争格局，不仅前期让投拓口工作量饱和，营销条线压力更大，因为一旦同一区域前一波购房者被对手收割，下一波供应高峰又将袭来，那这家开发商局面就会异常艰难。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，更重要的是，在拿地与预售“双集中”前后夹击下，集团战略资源调配至关重要，精准投资、整体出货节奏、回款曲线需要全盘高度统一。否则，一个系统内某一环节的失误，可能就是全盘皆输。

6，今年热点地区土地供应量有望超过去年 

3月31日，北京市发布2021年集中供地时间，同时挂出30宗总起拍价超千亿元的地块，单次挂牌数量接近上年同期的50%。业内人士普遍认为，按照目前的供地节奏，热点地区土地出让数量有望超过去年。

除北京外，苏州、天津等地也披露了2021年较新集中供地的情况。从披露土地的明细看，普通宅地占特别主流。此外，保障性租赁住宅用地、租赁住房用地数量也较多。从单宗地块的面积和金额看，“地王”地块基本绝迹，热点地区限竞房地块也逐渐退出挂牌主流。

中指研究院指出，3月，受22个重点城市土地供应“两集中”政策影响，50家代表企业拿地规模均受不同程度影响。滨江集团、广州地铁等企业深耕区域，单月拿地金额受政策影响较大；保利发展、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京市此类政策也是“两集中”供地政策的优化内容。除了增加土地供应、缓解供求矛盾外，北京市当前土地交易更强调价格指导和价格引导，这也体现了房地联动机制的导向。对于全国其他城市来说，尤其是落实两集中供地政策的城市来说，也应该有此类规定，真正在土地交易前就设定房价走势，以引导房企理性拿地。

7，学位房还能火多久？北京紧急行动，暂停6家炒作门店，深圳也动手了 

对于全国的房地产市场，优质学位房是个永恒的话题，价格之高和涨速之快经常突破人们的想象。针对学位房之热，一些城市开始采取一些有针对性的监管措施。

北京市住建委将联合公安、税务、市场监管等相关部门开展综合执法检查，同时要求各区住建房管部门加强属地监管责任，同步开展区域内综合执法和行业监管，保持对房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价行为的高压监管态势。市场信息显示，根据北京市政府部署，北京市住建委会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房（学位房）行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查，包括我爱我家等6家炒作学区房的门店暂停营业整改。同时，对链家置地、麦田、中原、丽兹行、海客天下等房地产经纪公司涉嫌存在的以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。

日前，深圳市市场监督管理局、市住房和建设局、市教育局联合在全市范围内开展学位房等虚假违法广告专项整治行动。

为实现教育质量均衡，近年来各个城市也推出了许多措施。以深圳为例，早早就推出包括各大名校推进集团化办学、大学区等措施。一旦某个片区传出新设分校传言，投资资金就闻风而动，福田八卦岭片区就是典型案例，在近两年的深圳二手房价格涨幅榜上，八卦岭片区的涨幅总是名列前茅，原因就是该片区正在建设的荔园小学东校区。

“隔一条马路，房子新旧程度相当，但房价几乎可以相差一倍，就是因为学位的差别，这就是深圳房价的现实。”在记者的调查访问中，几乎所有的被访问者都认为，深圳教育资源依旧紧张，优质的基础教育资源就更为紧张，而且均衡程度有待改善。优质学位房是刚需，所以更为保值，也更受投资客的青睐。“虽然不能说读好的学校就能考出好成绩，但小孩读完书或许还能赚到不少钱，能不吸引吗？”

有业内人士指出，学位房是二手房市场的风向标，学位房市场一旦降温，所在片区的二手房价格也将不可避免地受到影响，这或许也是调控应该关注的重点。

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