楼市焦点:银行房贷集中度“红线”微调,对“房贷人”有何影响?

1，1-2月11城土地出让金均超百亿，集中供地将为市场降温？    

今年前两个月，上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿；同期，有8家房企拿地超百亿。

据中原地产研究中心统计数据显示，因为2020年初疫情的特殊情况，使得2021年1-2月的土地成交金额同比涨幅较高，50大热点城市卖地5146.8亿元，同比上涨高达30%，其中上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿。

在11个卖地超百亿城市中，只有北京和福州的土地出让金同比减少，其中北京土地出让金为281.18亿元，同比大幅缩水58.12%。

对于2021年初的土地市场，中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体房企拿地依然积极，土地市场热度持续提升，多个城市再次出现高溢价率土地成交，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

近期，有消息称，自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求，实施“两集中”供地政策，也就是全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。

易居研究院研究员沈昕认为，预计集中供地新政实施后，对房企的现金流管理能力提出了更高的要求，一定程度上将降低土拍竞争激烈程度和溢价率，土地市场周期性波动也将减弱。

2，2月份百城房价环比涨幅收窄 今年楼市“打炒作”87次 

据中原地产研究中心提供的数据显示，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次。其中1月份累计42次，2月份累计45次。而在上述调控政策中，囊括了北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，不仅是一线城市，二线、三线热点城市的楼市调控也在不断加码，这无疑向整个市场释放出更加明确的信号，即对房地产市场稳定的呵护。

同时值得关注的是，随着房地产市场在金融和土地两方面长效机制的进一步落地，在短期有利于房价的稳定，从中长期来说，对于房地产市场的影响也将更为深入和长远。

从今年多地出台的楼市调控政策内容来看，各地通过对信贷政策的调整，加大对购房资金的监管力度。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示，展望未来，在“稳地价、稳房价、稳预期”的楼市调控目标下，各地方政府更加灵活的因城施策以及更加精细化的调控政策内容，将进一步落实“房住不炒”定位，保障区域房地产市场稳定。

3，炒房热遭“围堵”：11大城市打击假离婚，供需两端遏制投机  

近日，包括深圳、东莞在内的一线、新一线城市，“升级”了房地产调控政策，假离婚遭遇多地“围堵”。一线和新一线城市中，至少有11大城市加入打击“假离婚真买房”的队伍。打击假离婚购房政策的出台，反映当前购房需求仍然很大。这里面有一部分是正常的购房需求，也有一些是投机的需求。从政策来看，去年底以来，出台打击假离婚政策的多数为南方城市。很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。为此，在需求端之外，不少地方政策开始从供给上“做文章”，提出对住宅土地“集中供应”。房地产调控需要改善供给侧。过去很多地方的供地方式是小供应、高频率，现在要求集中供地，能够缓解土地饥渴造成的饥饿营销，避免一个地方通过控制供给节奏来拉高地价。

4，银行房贷集中度“红线”微调，对“房贷人”有何影响？     

本轮地方监管“红线”的微调，是“对年初银行贷款集中度管理制度的微调，体现了‘因地施策’。”

招联金融首席研究员董希淼向记者表示，对于五档不同的银行设置不同的指标，“这是我国排名前列次对房地产贷款实施集中度管理”。在“房住不炒”的前提下，各地在一定范围内差异化的指标设定传递出了更为温和的调控信号。

值得一提的是，房地产贷款集中度两条“红线”的划定，使得多数银行个人住房贷款额度更加紧张，房贷放款速度变慢。

在此背景下，刚需“房贷人”应如何做好贷款筹划呢？大源按揭总经理郑大源为“房贷人”支招。他建议，首先较好提前半年准备买房事宜，一方面要去看房，了解房地产市场的走势；另一方面要确定由谁来买房，由谁来申请贷款，提前核实买房资格。其次，要了解贷款的资格问题，包括收入流水、征信、首付比例等。此外，要了解打算购买的房子，以及购买这套房子可能需要的时间及各项成本。

5，“买房不是为了居住，很危险！”郭树清四个月内两次警告房价“灰犀牛”

3月2日，银保监会主席郭树清表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系较大灰犀牛，“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”

这已不是郭树清排名前列次谈房价“灰犀牛”，在四个月以前，2020年12月1日，郭树清在《十四五规划建议辅导读本》指出，房地产是现阶段我国金融风险方面较大的“灰犀牛”。

房价‘灰犀牛’不是一两天能够解决的，监管很有必要把房地产的风险提到一个比较重要的位置，引起人们的重视。

6，房企2月发行境内债约276亿 规模占比为近五年来单月首超境外债    

2月房企发债规模环比大幅萎缩。贝壳研究院3月1日发布的监测数据显示，2月房企发债规模减至480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。而今年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%。虽然发债规模有所下降，但据贝壳数据，今年前两个月整体融资规模，较2019年同期增长了27.4%。

房企融资结构中一个有意思的变化是，2月房企发行境内债的规模占比，为近五年来单月首次超过境外债。

对于房企是否会通过境内低利率融资，替换境外高成本债务的问题，华西证券地产行业首席分析师由子沛对多家房企调研后发现，房企未必会做这样的选择。

“单从融资成本来看，目前境外融资成本略高于境内，但不少房企并不会用境内债完全替换掉境外债。之所以还要在境外发债，主要是为了保持融资渠道的畅通。一些房企担心，一旦将海外债还清，未来不确定是否还有这样一条融资途径，因此一些房企宁愿用目前相对较高的成本，维持这一融资渠道的畅通。”由子沛表示。

7，前2月50强房企投资额同比涨10％，3月或将迎来投资高峰   

2021年2月，土地市场整体成交低迷，房企投资维持谨慎态势。截至2月末，百强拿地销售比仅为0.22，其中三成房企未纳储。销售50强房企2月投资金额环比下降20%，延续了自去年6月份以来下滑趋势，主要是因为2月正值春节假期。累计来看，1-2月销售50强房企投资金额近3400亿元，较去年同去上涨10%，主要是同期基数较低所致。

今年2月，多地推出“两集中”的土拍新政，打破原有供地方式的同时也将改变房企投资节奏，部分房企急需补充今年可上市货值，基于此，3月份将迎来一波投资高峰，优质地块的竞争或将愈发激烈，补仓的同时房企仍需合理控制地价成本。

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