楼市观察:国家一锤定音,租赁市场或将大洗牌。

房子，一直以来都是生活的一部分，作为地球较高等、最现代的生命体，我们都离不开住房，然而拥有一套住房并不容易，自房改年过后，房子被广泛推向市场进行交易，20年里，全国房价一度从2000元/㎡左右到10000元/㎡，部分城市房价翻至四倍仅用了4年时间，比如厦门和合肥，据统计2009年均价分别为8885元/㎡和4405元/㎡，而到2019年则达到了37211元/㎡和17750元/㎡，房价的上涨，给年轻群体带来不小购房压力，在买不起房时，不得不选择租房模式。那么我国的租赁市场到底有多大？

据中新网较新发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示，超25%的城市青年租客已租房3年以上，超10%的已租房五年以上，预计2年后，也就是2022年全国租赁人口将达到2.4亿，据目前相对准确的数据显示，目前全国租赁人口已超过2亿，租房需求仍在增加，租赁市场的潜力超群。

租赁市场规模庞大，同样伴随着乱象丛生

据统计，2020年下半年，长租公寓“爆雷”数量超过20家，“爆雷”数量不在少数，有“爆雷潮”的趋势，其中不乏包括大型企业，比如自如、相寓、蛋壳等超过50万套房源的企业，“爆雷”形式多样，主要有：企业开始拖欠员工工资，租户退押金无果，拖欠供应商货款，app停运，高管“跑路”等等。事实上，长租公寓出现“爆雷潮”，与2个原因有关：

一是盲目扩展市场，忽视企业风险，比如2019年起，16个重点城市被提名为住房租赁市场试点城市，而在这些城市中发展租赁住房就能获得专项财政支持，于是不少物业管理公司、酒店企业、房企等纷纷投入到租赁市场中来，尤其是长租公寓，短时间涌入的投资者众多，形成僧多粥少的局面，为了增加市场占有量，便加大投资力度开发新市场，我们都知道投资是无底洞的，那些资金量不够充足的企业，在面对竞争压力下，不惜铤而走险将企业推向风口浪尖之上，也就是长收短付，低进高出，收租客1年租金，按季度支付给房东，为抢占市场，抬高支付给房东的租金，同月租金收入低于成本运作。

二是缺乏有效监管措施，租金进入企业账号，企业拿来作为杠杆去撬动更多房源，负债风险提高，却没有得到有效重视与制止，等到“爆雷”或出现爆雷的迹象后才出面解决，追回资金的概率却很小了，正常情况下，长租公寓的企业资金并不算少，一个拥有两万套房源的企业，按照每套每年3万元计算，一年就有接近6亿元的进账，但是这笔进账若不能使房东租金支出、员工工资开销、装修成本等相持平，就极易资金链断裂，最后影响到租客利益，比如房子提前被房东收回、押金无法退回等。

国家一锤定音，租赁市场或将大洗牌

此前，住建部等六部门在2019年12月25日联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意见第9条明确指出，要加强企业对高进低出、长收短付经营模式的监管，并要求租赁企业设立租赁资金监管账户，把租金和押金都纳入到监管账户中来，同时还要求企业租金收入中，租金贷款金额的比例不得超过30%。可以说这一次国家对租赁市场一锤定音了。

近日，各城市纷纷响应规范住房租赁市场的号召，11月17日深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，要求住房租赁企业不得以长收短付、高进低出的方式侵害房屋权利人和承租人合法权益，与此同时，重庆、成都、西安、杭州等城市也积极响应，重庆市对租赁市场明确要求：承租人支付租金超过3个月的，租赁企业收到的租金（包含贷款租金）应纳入监管，无独有偶，西安市明确规定，“委托式”租赁企业在开展租赁业务之前，需跟西安内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。

由此可见，长收短付、低收高付等现象将大大降低，同时加强了资金监管，能有效地保障到租客和房产权利人利益，在重庆，当收取的租金超过3个月费用时，也可以要求租赁企业提供银行账户受监管证明，在西安，同样也可以向租赁企业获取租金纳入监管的证明。这样一来，租赁市场或将“大洗牌”了

规范租赁市场，两类人有福了

我们都知道，乱象丛生的背后往往都是有利可图，把长租公寓用p2p模式运作，跑路是最终的出路，但是跑路难以避免伤害租客群体的利益，所幸的是，租赁市场得到规范，随之而来的是两类人有福了：

一是租客群体，国家提倡完善住房供应体系，租赁住房的体量势必逐渐增大，对有租房需求的人群而言，无疑是件好事，无论是租金还是地段，可供选择的房源也会越来越大，在房价居高不下的如今，租房或将更受年轻人欢迎。

二是房屋权利人，房东将房子出租给二房东过程中，最担心的就是二房东多收租客租金然后跑路，不仅自身收不到租金，还得与租客“打官司”，化解矛盾，然而对租赁企业资金实行监管后，自身的利益更加有保障了。

对此，你认为租赁市场会真的迎来“大洗牌”吗？

来源：房地产事

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