《房地产学堂》开讲啦!第一课:如何判断“地段的价值”?

北海房多多 2018-09-18 21:05:08
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对于购房的刚需和投资一族来说,多了解和多学习一些房产常识是十分重要的,只有越专业才能更理性,只有更专业才能买到性价比最高的房子! 对于卖房者而言,需要具备熟知房地产知识的能力、还要懂得分析市场,分析每个楼盘自身价值的闪光点,这样才能给客户推荐合适的房源。 从本周开始,多多妹每周不定期更新一篇关于“房

对于购房的刚需和投资一族来说,多了解和多学习一些房产常识是十分重要的,只有越专业才能更理性,只有更专业才能买到性价比最高的房子!

对于卖房者而言,需要具备熟知房地产知识的能力、还要懂得分析市场,分析每个楼盘自身价值的闪光点,这样才能给客户推荐合适的房源。

从本周开始,多多妹每周不定期更新一篇关于“房地产知识tip”,关注我们,把你从房地产小白变成房地产达人~

房地产知识tips

1.如何判断“地段的价值”?

2.决定“居住舒适度”主要因素?

3.决定“生活品质”主要因素?

4.如何判断“户型”好不好?

5.如何辨别“建筑质量”好不好?

6.影响“房价”主要因素?

7.“精装房”or“毛坯房”该如何选择?

8.“期房”与“现房”的优劣?

李嘉诚,可以说是地产界的传奇人物了,基本上是白手起家,倚靠房地产的黄金时期,资产一度暴涨,多次成为香港首富,也算是地产界的大人物了。

曾有人问他关于买房升值的考量因素,李嘉诚回答:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”

这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。

那么,如何判断“地段的价值”?

同致行(中国)( “中国十大房地产营销策划机构”、“全国百家放心中介机构”、“深圳十大策划代理机构”等荣誉,2006年获“全国优秀房地产经纪机构”等殊荣)董事长-王波先生前几天在微博上发表了“如何判断‘地段的价值’”的观点,值的借鉴!

王波先生说道,一个房产的价值百分之七八十决定于它的地段,剩下百分之二三十才是由它的物业自身来决定的。很多房产营销人员认为“我这个房子是在城市的文化中心或是行政中心,或是物流港或是科技区”,是不是因此成为核心地段呢?

宏观判断核心地段的标准就有三点:

第一点:高价值产业聚集区;

第二点:核心地段一定是城市资源的占有者(即城市服务、城市配套、城市交通等这些资源的占有者);

第三点:核心地段的土地一定是稀缺的!

在国际上能排上名的核心地段,比如说纽约曼哈顿、日本东京、英国伦敦西区等,从国内来看,上海的陆家嘴区、北京的朝阳区、深圳的福田中心区或南山中心区等,为什么说这些地区被称为“核心地段”?

核心区域具备以下几个特点:

第一点:核心区域里边的写字楼容量非常高;

第二点:它的很多写字楼的租金非常贵(而不是售价贵)!注意:如果写字楼多,但全都卖出去了,好多人自用,则还不属于高价值产业。

核心区域写字楼的高租金,这里有两种判断方式:

第一点:只有能承受高租金的企业才能进驻,像金融、证券、一些高端的研发、贸易、投资等这些企业,那么它带来的一定是高净值人群;

第二点:这些产业带来了大量的高端服务行业,比如奢饰品商业、会计师楼、律师楼、智力服务行业,比如手机加工业,像富士康这种大厂子带来足够多的人流,像汽车组装厂,宝马、奔驰、大众等这种高价值的产业,由于它属于劳动密集型的产业,所以它并不能给周边的房产带来多大的增值。

高价值的产业一定是第三产业,核心区域的发展一定依靠的是第三产业,核心区域的第三产业的价值一定要超过50%以上。

对于城市资源的占有问题,其实就是生活的便利度和舒适度,如何判断生活的便利度?

第一点:城市的公共交通发达;

第二点:城市的公共服务设施齐全,比如大型的商场、学校、医疗、公共配套等。

如何判断生活的舒适度?

主要是讲环境设施配套,比如公园、公共休息广场等公共资源,这些城市资源因为政府或者企业投入了大量的资金,所以势必带来周边房价的价值升高。

对于核心区域的判断,可以分为五个级别:

第一级:世界级核心;

第二级:区域级核心;

第三级:城市级核心;

第四级:片区级核心;

第五级:组团级核心。

那么如何判断一个新的核心区域的形式,能给我们未来带来巨大的房产增值?

第一:看政府的规划,新的区域中心是不是具有足够的高度;

第二:看核心区域资金从哪里来,有的政府规划起点很高,但政府没钱,要和大量的企业来帮助政府开发这个核心区域,而企业是逐利的,没钱赚的事情他可能会去干,但一定会慢慢干,所以地产商会囤积大量的土地,但不去开发,那这个核心区域的形成恐怕很难指日可待。

举例,北海“城市级核心区域”有哪些?多多妹认为有以下几个:

第一:宁春城商圈(海城区代表)

1、高价值产业聚集区。和安·宁春城购物广场、火车站、万汇海珍城、在建的北海中心、大润发超市、教育机构等,这些产业都给北海带来了高价值。

2、城市资源的占有者。北海海陆空三者兼具,宁春城商圈最近火车站,且位于城市的主干道,交通十分便利;超市、菜市场、学校、电影院、特产店、商场、医疗机构、五星级酒店样样皆有,城市服务成熟;配套更不用说了。

3、土地的稀缺性那是一定的,从宁春城周边的房价来看,一点也不输给海景房。更何况周边土地已基本开发完毕,所以寸土寸金。

4、宁春城周边的写字楼也不少,在建的北海中心、文邦国际、华美广场、奇珠大厦等,这些写字楼带来大量高端服务行业。

第二:万达商圈(银海区代表)

1、高价值产业聚集区。万达广场、银滩旅游度假区、国际客运港、规划9万㎡购物中心、五星级酒店等。

2、城市资源的占有者。坐拥北海稀缺海景资源、在建冯家江流域、在建体育场、在建图书馆、北海园博园等,占据北海稀缺旅游资源。

3、土地的稀缺性。从这两年的土拍来看,城东区的土地一直是最抢手的,去年的“地王”、今年“总价最高地块”都在这片区,而且非常受市场欢迎。

4、虽然万达商圈周边写字楼并不多,但是周边教育配套、政府机构云集,所以越来越受到大众的追捧。

希望第一课让你能学到想了解的知识~

让我们一起共同成长吧!

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