如果十年前你买了房,现在会怎样?

狐芦娃 2017-08-10 15:13:33
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

十年之间,北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围,却依旧有人在买房?现在不买,以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠,十年之后再回首,当年的房价还是低谷,房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。

十年之间,北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围,却依旧有人在买房?

现在不买,以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠,十年之后再回首,当年的房价还是低谷,房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。

有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子,有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间,恰似南柯一梦。

一、十年间,一线城市的房价发生了什么变化

1、市场自我调节,房子供不应求,价格高涨

中国加入WTO,国际资本蜂拥中国抢占市场,众多跨国企业在华建厂,以及本土民族工业的崛起,大量劳动人口挤满北上广。

一线城市占据了资源优势,大量人口的涌入,就有了对房子的渴求。

十年前的中国已取消福利分房,楼市开发进入市场自由竞争,人多房少,物以稀为贵,住房需求暴涨,房价被推高。

2、货币超发,房产成了财富保值的坚挺后盾。

十年前,逐年增高的超发货币引发货币贬值,老百姓担心财富缩水,私人资金可投资的项目不多,大概有理财,股票,房产等几个渠道,炒股是有门槛的高智商投资,理财收益不稳定,唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。

尽管十年间楼市有过短暂下跌回调,站在十年的历史长河来看,房子的投资回报率还算稳健,甚至出现了靠炒房赚钱的投资客。

3、国际热钱涌入中国,人民币升值,外资抢滩楼市红利。

中国走向全球市场之后,外汇储备增多,人民币升值,国际热钱通过投资人民币资产(如房地产)获利。当时中国股市还太年轻,尚不健全,投资还需要勇气。

与此同时,在当时中国资产荒背景下,中国的制造业多以低端制造为主,出口到国际市场,挣得都是血汗钱,还不如开发一个楼盘挣得多。

十年之间,许多央企也涉足楼市,主业低迷,楼市利润来凑,投资房地产被认为是资金获利和避险的好去处。

数据显示,2017年银行新增贷款大头都给了房贷,制造业萎靡了,如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下,银行也知趣地收紧房贷了。

但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产,银行理财更是为其做嫁衣。

4、中国推动城镇化,农民进城买房,在读学生也加入买房大军。

随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程,工业代工厂如雨后春笋般出现,大量农民进城务工,比如富士康在东莞的工厂,曾招纳过上万的流水线工人,还将触角深入到中国内地,建立很多分工厂。

进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市,也会想在城市买房安家,进而激发住房需求。

曾经,沈阳一度为了鼓励农民工进城买房,还推出了零首付的优惠。

高考之后,是否要去读书的城市买房成了热门话题。随着一线城市房价高涨,如今在一线城市买房的门槛越来越高,完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资),首次置业时间都在30岁之后。

有人调侃,人生不止有诗和远方,还有买房。尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有钱,归根到底,钱才是买房的关键因素。

曾经有功成名就的人物劝说年轻人,别在读书的时候想买房,应该将大好的青春年华用来学习和提升自己,未来靠自己的能力去创业。

买房和创业永远是一场博弈,不如让年轻有年轻的模样,其他功利的事情,顺其自然。

5、当社会上升的通道被打开,房价也迎来上涨的十年。

随着经济发展,高等教育已变平民教育,人口频繁涌向大城市寻找机会,社会有了向上流动的通道,买房需求被激发,拉动了楼市的上涨。

每年,大量的毕业生留在一线城市工作,主要是就业机会多,这是现实。

十年前买房的那波年轻人如果足够努力,也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人,很多体验过大城市的奋斗岁月后,回到家乡或者去了二线城市,过上了有车有房,老婆孩子热炕头的安宁生活,他们会反问在一线城市买房的年轻人:难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗?

二、十年前选择了买房, 十年后会发生什么

如果很多年前,你有幸在上海,让时光回到2007年,以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房子,2017年以1100万成交。

十年之间,涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度:

这套房子一年涨95万,一个月涨79166元,每一天涨:2638元。每小时涨:110元,平均每分钟涨:1.83元。

所以即便你在睡梦中,这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值,比把钱放在余额宝里都强多了。

十年前又没有限购,如果你有勇气买下三五套,真等于买了一台印钞机,毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。

时势造英雄,无数人在高房价的重压之下感叹:如果时光倒流十年,我们肯定会囤一大波房子。可是,时光无法倒流,即便是给个机会,当年的你也未必有勇气买房。

因为很多人没想明白,十年前买房与十年后买房的区别:

十年前买房,上海房价大概1万一平米,你的月薪才3千,咬咬牙买了房,即使是十年之后,你当年的房子价格会永远停留在1万一平米,而你的月薪会达到1万以上,供房毫无压力。

十年后买房,上海的房价5万一平米,你的月薪就算高达2万,连凑齐首付都困难,买房压力山大,有人黯然神伤离开一线城市。

十年前在一线城市买了房的人,现在过得怎么样?

他们的故事,是千万个在一线城市奋斗者的缩影。

2007年,东哥在25岁生日那天决定买房的,毕业后的第3年,坐标魔都上海。当时首付30万, 对于一个普通的三四线城市的工人家庭来说,是一笔庞大的数字。父母几乎借遍了亲戚,加上东哥3年攒下的8万,艰难地定下了一套两居,接近100万的贷款要还30年。

背上房贷,东哥从此周末再无吃喝享乐,泡一壶茶在家看书能待一整天,出国游什么的全部砍掉。为了尽快还债,东哥拼命工作,三年还清外债。他说,最初买房的两年过得很苦,熬过去就好了。

房贷重压之下,没有物质生活带来的欢愉,却能让自己安静思考工作和未来,有一段平静的自我增值期。

后来,东哥甩开膀子创业,中间吃过亏、上过当、受过苦,但是一想到在上海有个家,踏实的稳定感让东哥瞬间有了无穷的动力。

现在东哥的创业公司步入正轨,有了不错的盈利,还买下了第二套房子了。

东哥不后悔买房,因为买房激发了一段激情燃烧的奋斗岁月。

同样是2007年,小雨毕业之际面临着在留学深造和买房定居的选择,最后她选择了漂洋过海去英国读书,前后花了家里三十多万。

学习了自己喜欢的专业,开阔了眼界,回国后身为海龟的她和国内毕业生一样在深圳拼杀。

虽然再次考虑买房时深圳的房价已涨了好几倍,她却不后悔在人生的黄金年龄里去读书去提升自己。她说房子可以晚一点买,而读书的时光却是千金难换,不能为了一套房子而束缚了梦想的脚步。

买房这件事,有舍有得。你有你扛起高昂房价的勇气,我有我在小城的岁月静好,人生的选择没有对错,度过的青春都值得珍惜。

三、十年之间,楼市如同一场精彩的大戏,或许没有真正的赢家

当中国楼市在2009年那一轮房价暴涨时,温州炒房团所向披靡,从海南到广西北海,一掷千金,一层楼一层楼的买,享受着楼市金主的无上荣耀。

结果没有风光多久,金融危机横扫全球,2011年温州也发生了金融危机,温州炒房团资金链崩断,元气大伤,留下一地鸡毛。

他们没有在鄂尔多斯、三亚、北海等城市剪一把楼市的羊毛,反而遭遇了房价一路暴跌得厄运,跌个20%都是小打小闹,如今鄂尔多斯、北海鬼城横行,很多炒房团砸到手里到现在还没有解套。

自此,温州炒房团被后起之秀的山西煤老板超越了,煤老板们大多把钱砸到了离山西近在咫尺的北京,他们赶上了一线城市暴涨的列车,然而到了2017年,那些争先恐后抢搭房价末班车的投资客,或许没那么幸运了。

房价多少才合理?

首先,按照房价收入比进行估值,是估值的一个维度,不仅如此,还有很多维度可以判断房价的标准,比如另一个重要的指标租售比,也就是你的房子一年的房租如果比上房价,不算贷款。

结果高于银行现在的房贷利率,那么房价就是合理的。换句话说现在看,你一年的房租比上房价,要高于5%,房价才合理。

而现在好地段的房子,租金在2-3%,一般的房子,租金一年在1%,甚至低于银行存款。这肯定是高估了。

这个指标和房价收入比往往综合运用,租售比要考虑的是当地房子的实际需求,而房价收入比则考虑的是你后面还有多少人会出来接盘。当然还有很多的估值方法,这只是其中两个。

其次,任何估值都是个体系,不会是单一而存在,不同地方的房价自然也要不同的估值方法。就跟股市一样,零售业股票要用市盈率估值,银行要用净资产,周期类则要用经济周期。

还有一些科技公司只能用比较法。保险公司要用业务倍数。

甚至同一类公司不同时期的估值方式也不一样,比如牛市大家倾向于用市盈率增长率PEG来给公司价值股找高估值的借口,比如现在的茅台,而熊市大家更倾向于相信他的股息分红率,大不了当债券买。没有一种估值方式包罗万象。

【这是按照可支配收入计算的,如果拿统计局的收入数据计算,要小一些。】

第三,就房价收入比估值方法来说,这也是宁要模糊的正确,不要精确的错误。需要比较当地历史,以及横向比较国内国际。

专家认为,一个家庭不吃不喝10-15年买一套90平米的房子,是合理的范畴,这就像指数的市盈率估值10-20倍都是合理的一样,这个合理区间本身就带有主观色彩。也许你认为7-15倍合理,有人认为12-25倍合理。

这都没有什么不对,也正因为大家对于估值认知上的不同,所以才有了交易。

觉得3-6年买一套房合理的,也许人家2008年就看空房价。认为10倍合理的2012年开始看空了,老齐认为10-15倍合理,所以认为2014年已经到顶,2016年再涨就看空房价。

认为20年合理的,甚至有人认为穷人就该买不起房的,可能认为房价要涨到80万。所以这才有了接盘,如果现在大家都看空,房价岂不是已经跌了。如果都看3-6年买房,那中国房价在2006年估计一线城市就见顶了。

第四,中国楼市的问题是冰火两重天,一半海水一半火焰,一方面一线和二线头部城市房价过高,另一部分广大的三四线城市是供给过剩。

很多小城市家庭都是几套房。所以前30个城市房价偏高。广大城市房价不高这是很正常的。

甚至有的地方房价是偏低的,比如有朋友留言,当地收入5000,房价7000,你说这是不是在秀幸福呢?这地方买房有什么压力?

而在这轮房价上涨之前,其实很多地方的房价都是这个水平,我们调研的河北多个地方2015年的时候就是这样。

即使现在涨到2万,基本算是涨到了合理与不合理的临界点上。所以大家看到了,基本涨到这,也就涨不动了。再涨就限购了。

第五,说按房价收入比的算法,3000收入,对应100万房价能不高吗?

这当然看上去很离谱,但是,这种方式虽然广泛适用,但不是绝对适用,比如贫困县一个月也就1000多收入,你让他买30万的房子怎么可能。

毕竟还有一个经济学的术语叫做恩格尔系数,你吃饭的钱占你的收入多少。你的钱还不够吃饭,多少钱的房子也都是买不起的。所以为什么我们拿5000举例,换句话说平均收入5000以下的地方,不适用这个方法。

第六,大家也没必要15年不吃不喝买房不放,这毕竟是一个合理区间的上限,是当年日本房地产泡沫破裂的时候,东京圈的数据。

所以这是上限,但很可惜很多头部城市已经超出了这个警戒线。很多城市可能永远都达不到这个数字,所以因地制宜,您认为合理就好。

第七,有人说,算出来我们这里的房子低估了,比如刚才说的收入5000房价7000,是不是要赶紧投资一套。

注意,这个房价收入比,可不是判断房价是否具有投资价值的手段,他只是测试后面还有没有人买的起。你能不能投资,你要回到第一条,用租售比再算下,如果租售比超过5%,当然就是被低估了。

肯定可以投资,如果根本租不出去,那么也就说明,这里的房子不是低估,而是过剩了。

过剩的东西还哪有投资价值。只是如果你是刚需的话,买起来没什么压力而已。所以遇到这样的房价,刚需该买就买吧,投资就算了。因为以后肯定无法变现。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。