透过土地看北海楼市!2010-2018年北海土拍汇总

影响楼市的三大因素：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，前面多多妹已经分析了影响楼市的因素之一——政策，那么今天来分析“土地”又是如何影响楼市。

过去很多年，中国楼市的房价很大程度上由地价决定，“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。地价影响房价从以下几方面来表现：

1、房价是地价的表现。

2、房价对地价具有反作用。

3、土地供应制度对房价起调控作用。

4、影响房价和地价的因素是市场供需关系。

PS：以下这些数据来源（北海房地产交易网、北海市国土局资源局），数据由多多妹整理，不构成投资意见，仅供参考。

从以下图2和图3可以应证了房价是地价的表现。2011、2014年北海土拍市场并不活跃，甚至有无人竞拍的情况，2015年有大量的土地放出来拍卖，但是从国土资源局并没有出现相关的数据。到底是没放消息出来还是没有拍卖不得而知。

（图1）

（图2）

（图3）

房价对地价具有反作用。从2016年网签数据来看，北海整个市场还是处于平淡现象，说起北海市场活跃起来还是从2017年3月份开始。

（图4）

2010-2018年北海土拍市场分析，影响房价和地价的因素是市场供需关系。

2010年北海土地市场情况分析

从统计的2010年土拍情况来看，2010年拍卖较高楼面价是1606.79元/㎡。

2011年北海土地市场情况分析

  2011年，“北海房地产市场蕴藏的巨大商机和投资发展潜力是北海受捧的主要原因。”在全国房地产市场发展形势严峻的大背景下，北海房地产市场仍具有很大的发展潜力，仍是当前一片投资热土。”

2011年商品房销售均价为4903元/平方米，是我国东部沿海城市房价均价较低的城市。从统计的2010年土拍情况来看，虽然那年拍卖地块并不多，但楼面地价却比2010年高出不少，2011年拍卖较高楼面价是2542.03元/㎡。

2012年北海土地市场情况分析

2012年北海市计划出让的土地中，工业用地和商住地各占半壁江山，工业用地集中在铁山港区，主城区仍是商住用地的供地重点。在今年计划供应的居住用地中，商品房用地共10个地块，面积共2328亩（但多多妹只找到8块）。2012年拍卖较高的楼面地价仅有1058.7元/㎡。

2013年北海土地市场情况分析

2013年虽然拍卖的地块比前几年的多，总共有17块，但是铁山港占6块地，拍卖较高的楼面地价是1155.2元/㎡。

2014年北海土地市场情况分析

回顾2014年北海土地市场行情，于前二年房企们拿地的热情相比，今年的北海土地市场显得尤其的冷清，从政策招挂拍致成交的每一组数字中，都可以反映出今年北海房企拿地更趋于理性。

从北海土地交易中心获悉，2014年全年北海市共挂牌出让国有土地使用权19期，共推出31宗地块，综合出让面积约为5220亩，同比减少12.14%；综合成交面积约为3121亩，同比减少23.44%，综合成交金额8.37亿，同比减少73.53%，(不包含增容增年限的综合土地成交情况)。

2015年北海土地市场情况分析

2015年8月北海市国土资源局赴北京上海等八城市推介出让土地。

为宣传推介北海市今年拟出让重点地块，北海市国土资源局赴成都、重庆，广州、深圳，杭州、上海，北京、天津等八个城市进行上门推介活动，在城市推介和地块推介两方面均取得了良好效果。

多数开发商对北海优越的自然环境大为赞赏，纷纷表示今后将重点关注北海。还有一些开发商提出了宝贵的意见和建议，如加强城市管理，提升城市品位；增强服务意识，提高服务质量；降低准入门槛，提供优惠政策；完善地块周边配套，提升地块价值等。

关于2015年土拍市场，打上问号？

2016年北海土地市场情况分析

2016年，史上最可怕的“地王”年，拿地基本靠抢。数据显示，2016年全国300城土地成交4亿平米，刷出340宗左右单价、总价地王。

相比全国火热的圈地运动，北海地市显得不温不火。但是，以恒大等为代表的一些品牌开发商们，加重火力全面围城，大城格局全新构筑。

数据：成交10宗，总成交金额5亿元

根据北海国土资源局以及市地产中心数据显示，2016年,1-12月土地招拍挂共10期，合计出让地块17宗，面积为44.39万平米。成功出让10宗地块，成交面积为35.41万平米，成交总金额50810万元。其中涵盖城镇住宅类用地及住宅用地综合性用地出让6宗，面积约为260894.64平米，成交5宗，面积为25.76万平米，成交金额为46847万元。

去库存 城区外扩

2016年度北海市本级国有建设用地计划供应总量为263.13公顷，比去年计划总量减少325.27公顷。2016年度本级住房用地供应总量为58.80公顷，同比2015年95公顷，下降了38.9%，国有建设用地和住房用地供应量同比双降。由此可知，2016年北海政府的供地计划积极响应国家决策层“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的任务，北海土地市场供应明显减少是必然出现的结果。

在4月份成交2016年首宗地块之后，连续3个月“挂零”，直到8月份才打破成交“荒”，11月挂牌5期共计9宗地块，现推地小高潮。12月成交6宗地块，大捷收官。

2016年，主城区仅5宗地块成交。随着城市发展，城区优质地块不断减少，外扩乃大势所趋。因此可预计，未来北海开发的土地更多为新城区以及城区外扩的新增地块。 

2017年北海土地市场情况分析

北海未来发展战略：东进南移

根据《北海市城市总体规划（2013—2030年）》，到2030年，中心城区常住人口控制在145万人以内，中心城区城市建设用地控制在160平方公里以内；铁山港城市建设用地约80平方公里。由于多年开发之后土地资源进入较为稀缺阶段，2017年住宅供地计划相比2015年已缩减4成多。

“地段，地段，还是地段”这是衡量房产价值最重要的标准，东部有不少土地资源提供，可以配合未来北海“东进”发展战略规划的进一步实施。从“2017年政府为民众办10件实事”其中城东独占4件可管中窥豹，北海已经吹响“向东进”的号角，无论是经济或人口，“东进南移”已成城市未来发展的新趋势。

为保障我市住宅用地市场健康、平稳、有序发展，根据往年土地市场运行情况和目前土地市场需求，现将北海市2017-2021年五年住宅用地供应计划公布如下：

2017年计划供应50.978公顷，2018年计划供应53.33公顷，2019年计划供应54.75公顷，2020年计划供应56.13公顷，2021年计划供应57公顷，五年合计272.188公顷，具体以各年度供应计划为准，并将根据土地市场情况适时调整。

2018年北海土地市场情况分析

2018年北海土地供应市场还不错，截止目前，已经有8块地，成交面积435.6亩，成交金额26.7亿元！并且出现了两个史上之最：史上较高楼面地价5773.1元/㎡，史上较高成交总价12.92亿元！

看完之后，有许多朋友一定很后悔在前几年钱没买几块地，买几栋楼。是不是？

土拍仅是反应楼市的一方面，并没有对房价起决定性的因素。所以以上这些数据总结且看且分析。此篇文章仅代表多多妹的个人观点，不构成投资意见，仅供参考。

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