楼市洞察:旧改加速并非楼市“兴奋剂” ,稳定发展才是大势。

2020年即将结束，这一年并不寻常。在不寻常的一年中，各行各业也涌现出了一些“热词”。如：打工人、网抑云、爷青回、逆行者、后浪等等。

而作为房地产人，回首整个2020年，也有好多专属房地产的“热词”在脑海中浮现，诸如“房住不炒、因城施策、人才引进、三道红线、长租公寓……”等。但要说哪个最让人记忆深刻，那非意义深远且涉及全国各地的“老旧小区改造”莫属了。

首先我们了解一下什么是老旧小区。老旧小区，指的是城市、县城建于2000年以前，因为公共设施落后，影响到居民生活的住宅小区。而那些被纳入到城镇棚改计划，改建、扩建的居民住宅以及居民自建房是不属于老旧小区范畴的。

这一年，全国各地老旧小区改造有序推进落实，接近年底，各省市纷纷传来捷报：

陕西省：2020年计划开工2877个改造项目，涉及36.4万户居民；目前新开工2986个，涉及40.94万户居民，以户数为标准，开工率为112％。其中，844个城镇老旧小区惠及11.73万户居民的改造项目已完成改造工作。

河北省：截至今年10月底，2020年计划改造的1369个，老旧小区已全部完工，惠及居民上百万户！

内蒙自治区：2020年改造计划任务1015个，涉及13万户。2020年改造任务全部开工，完工6.8万户。

西安市：2020年已开工改造的老旧小区1861个，面积2545万平方米；已完成改造的老旧小区839个，面积1054万平方米。

这里就不一一列举各省市老旧小区改造的年终成绩了。根据自住房和城乡建设部的较新数据显示，2020年我国有序实施城镇老旧小区改造，1月份至11月份，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户，全年老旧小区改造任务已经超额完成。

不可否认，老旧小区改造是一项全国性重大民生工程，对人民群众改善居住和生活环境有着重大意义。那么，老旧小区改造房地产行业，或者说整个楼市有什么样的影响呢？下面我们就从宏观角度简单做一分析。

总体来说，老旧小区改造并不是大拆大建，产生不了大量的住房需求，也没有货币补贴的刺激，对新房市场并不会造成太大影响。

要非得说有什么影响，那就是对市场需求侧有一定影响，在一定程度上能够抑制改善型购房需求。因为老旧小区改造的实现，房产市场上的购房需求不会出现短期的大增，也能够平抑房价的快速增长。

虽然说旧改在一定程度上能够抑制改善型购房需求，但它对新房市场的影响微乎其微。老旧小区一般都位于城心地段，随着城市不断向外围发展，中心资源的稀缺性愈发明显，它的价值也毋庸置疑。但是更多的人还是倾向卖掉老旧小区的房子，置换更大、环境更好的新房。

相对新房市场，老旧小区改造对二手房市场会有一定影响，因为老旧小区属

于二手房范畴。近些年来老旧小区在二手房市场的存在感逐渐降低，远离“老旧小区”似乎也成了所有购房者的共识。

随着房地产的发展和人们观念的转变，购房者买房的目的不单单只是为了居住，很多人更看重投资价值。

改造后的老旧小区，保值增值指数大大提高。加装电梯、老旧管线改造、修建停车场、增设休闲场所等，众多老旧小区即将旧貌换新颜，小区的外在价值和宜居指数得到提升。

居住环境改善，破变好，旧变新，二手房的入市行情也相对走高，其租售价格和交易价格有望提升。这让二手房业主和购房者都看到了机会。对于业主来说，房子能卖更高价；对于购房者来说，买到手更保值且有升值空间。这样一来，这有助于导入更多需求，从而有利于稳定房价。

总体而言，城镇老旧小区改造，目的不是提升房价和改善二手房市场，而是提振城市发展，转变建筑模式，增强区域经济的潜力与动能。

旧改加速，无疑给城市老城区具有交通、医疗乃至学位优势的老旧小区带来直接利好，有了旧改的加持，也能减缓其衰败的过程。

老旧小区改造，不会刺激房价上涨，对房地产市场的影响不大。

老旧小区改造，堪称名副其实的“民生工程”，意在稳定投资、提振内需和稳定民生，而非刺激房价。

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