不带头降价!开发商这样表态,对楼市意味着什么?

北海资讯助手 2020-09-24 10:25:34

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最近几年，广义货币增速降到个位数（疫情期间有所回升）。我认为未来货币增速将明显放慢，但还是会有适度增长。

据报道，河南房企掌门人开稳房价闭门会。会后的结论是：打折弊大于利，不带头降价！

为此，还给出了不打折降价的理由：

排名前列，会使得已购房者的资产缩水，可能导致部分人出现过激的维权行为，不利于社会稳定。第二，房价大起大落，对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响，一损俱损。第三，可能会造成一大批房企倒闭，缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来，一旦倒闭，会导致烂尾楼不断增加；资金链断裂可能致使债务危机爆发。第四，消费者普遍存在买涨不买跌心理，即使降价，房企也难达到预期目标。

我的看法是，在这4点理由中起码有2点是过于牵强。排名前列点，房子是一种特殊商品，既然是商品，价格有涨有跌是正常。价格下跌会使得已购房者的资产缩水，难道因为这样房价只能上涨吗？再说，如果价格上涨，也会影响即将购房者、租房者的利益，那么房价应该是要降吧？

第二点，房企是一家企业，即然是企业肯定是在合法合规前题下追求更高的利润、更大的规模，现在怎么扯到金融业、建筑业、建材业了？

事实上，开发商降价不意味着楼市大起大跌。中国楼市20年来，打折潮也有过不少，但房价有大起大落了吗？房企打折促销，只是适当让利，不大可能低于成本出售，既然是有底的，就会造成房价大降，这点也牵强。

第三第四点倒还勉强说得过去，房价降了，开发商收入降低，在高额的成本下可能导致资金链。而房价下降了，大家买涨不买跌，最终达不到以价换量的效果。但这也说不定，如果在人口持续流出，产业大幅外迁的城市会存在这种可能。但是如果在竞争力强、人口持续流入的城市，房子本身就供不应求，降价了当然能提高销量。

其实，在市场环境下，房企本身的举措对房价并不会造成多大的影响。

房价是涨是跌，主要看的不是开发商，而是房子本身的成本。我们买一套100万的房子，其中有70%-80%是土地成本，其实的才是建造成本、开发成本、运营成本，以及开发商的利润。

那么土地成本就是一堆泥土的成本吗？当然不是，同样是一块地，在一线城市可能是5万每平，但是在小村镇可能是2000元每平。为什么差异那么大，主要是在大城市有更多的就业岗位、更高的薪资、更好的教育、更好的医院以及更多的人生机遇。所以，你买一套房子买的不仅仅是居住权，更多是房子本身附加的资源。

什么会影响土地价格？当然是供需！

同等类似的城市，土地供应越小，房价就越容易上涨。为什么深圳的房价会反超北京？那是因为深圳面积狭小，土地供应有限。北京的面积达到16410.54平方千米，深圳不到2000平方千米，而且很多是不能开发的山区、丘陵。所以解决一线城市高房价问题，增加土地供应是关键，一二线城市目前面临的问题是，人口持续流入，但由于城市边界限制，土地供应跟上不，即人地错配。增加土地供应可以是土地扩容或行政区合并，这是最常见的方式。比如深圳可以向东莞、惠州扩容，增加土地供应。

除了土地面积，政策也是影响土地供给的关键。按照土地性质，我们的土地分为住宅用地、工业用地、仓储用地、商业服务业用地、旅游业用地等。但其中需求较大的住宅用地供应偏少。

据泽平宏观数据：2009年-2016年，国内100个大中城市的住宅用地供应面积下降29%，一线城市下降65%。

我们都说房价涨得快，其实快主要是在住宅方面，而写字楼、厂房、商铺等土地供应较大的房子里价格上涨的空间是比较小的。所以，控制房价上涨关键是增加一二线城市土地供应，特别是住宅用地的供应。

影响房价的第二大原因是需求。

首先是人口，人口增长变慢，年轻人口越多，对住房的需求就越大。最近几十年，中国人口是快速增长的过程，这是楼市上涨的较大支撑。随着国内人口达到14亿，可见的未来内增长的速度将明显放慢。那么在增量有限的情况下，则是看存量，即总人口大致恒定时，哪个地方引进的人口（特别是高端人才）越多，哪个城市就越有潜力，房价也越得到支撑。

我们知道，最近几年很多城市都在进行“抢人大战”，推出各种优惠政策，就是总人口增长放慢后的必然结果。

原来总人口在快速上升，在楼市中的体现是房价普涨。但是人口恒定后，则是看城镇率，2019年中国城镇化率突破60%，户籍城镇化率44.38%。中国的城镇化还没有走完，未来城镇率的主要方向是小城市人口向大城市流入，特大城市人口向周边县城外溢，形成都市圈。

所以未来国内楼市的潜力在大城市、特大城市，以及特大城市周边的小城市。

人口、城镇化会影响住房需求，而货币也是影响需求的关键。

过去20年，国内广义货币增速都达到两位数，是GDP的1.5倍或两倍。供应的货币如果实体经济没有利用完就会进入楼市等资产，刺激住房需求。最近几年，广义货币增速降到个位数（疫情期间有所回升）。我认为未来货币增速将明显放慢，但还是会有适度增长。

在货币放慢的情况下，哪个城市能够吸引人口、能吸引资金进入，哪个城市就越有潜力，房价也更有支撑。

所以我们说，开发商不降价的表态对楼市不会构成多大影响。楼市是一个市场，价格高低由供需双方决定，开发商只是其中的参与者，而不决定者。在楼市进入存量格局（人口、货币）下，未来开发商的好日子越来越少，竞争越来越激烈，最后强者恒强，弱者越弱，很多实力弱的房企将退出市场或被兼并重组。