注意!楼市即将发生10件大事!

三岁看大、七岁看老，虽然一季度刚过，但其实，2021年的楼市走向已经是明牌了！现在，很多粉丝会纠结，不知道该如何操作，那是因为你站在坑里，如果你能用上帝视角来俯瞰，那么你的思路就会非常清晰。不用怀疑，以下10件事将在今年陆续上演，并且决定着你房产投资的成败。

1，全面去杠杆

今年开始，高层在不同场合不断的强调，我们从来没有实施过欧美那样的量化宽松政策，这是事实。但是去年上半年，我们确实也紧急推出了一系列的应对措施。当然，这轮房价上涨与此密不可分！3月18日开始，巴西、土耳其、俄罗斯等新兴市场国家已经开始进入加息周期，我国不可能置身事外。

为了避免未来我国逐步调整货币政策后楼市出现硬着陆，最有效的办法就是我们自己提前给楼市挤泡沫，给楼市降温降杠杆。这就是我们的聪明之处，利用逆周期调节，让楼市的波动处于可控状态。

说一千道一万，都是为了保护房地产！去年底，出台“三道红线”给房企去杠杆，出台“两道红线”给各银行设置房地产贷款的天花板。3月26日，三部门发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，一季度四大一线城市全都自查经营贷炒房之后，深圳再次加码要求每季度都要滚动排查经营贷和房地产贷款。

而且现在不止一线城市，全国所有城市都要开始集中排查打击经营贷炒房的违规行为。社会就是如此现实：2020年是加杠杆之年，而2021年是去杠杆之年。根据房地产周期和资金轮动规律，2021年，一线城市要坚决杜绝高杠杆，强二线城市可以适度高杠杆，弱二线以下要放弃高杠杆。

2，地王消失

每轮牛市，都是土地的盛宴，房企打了鸡血，地王层出不穷。房东跳价的勇气很大一部分都是地王给的。面粉贵过面包是所有人预期房价必涨的坚强后盾。那么2021年这个后盾将被彻底击碎。

2月18日，国家自然资源部发文要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，二是集中组织出让活动，且一年不能超过3次。杀器一落地，各城市纷纷响应。3月26日，广州一次性公开挂牌出让48宗商品住宅用地，合计393.6公顷，6-7月还会出让115公顷，9-10月再出让120公顷。3月31日，北京首批商品住宅用地挂牌出让30宗地，169公顷，建筑规模超过345万平方米，起拍总额超过1035亿元。2021年，北京将于3月、7月、11月分三批次发布商品住宅用地出让公告。

3月31日发布2021年集中供地计划的还有天津和苏州。天津将在3月、6月、9月三次挂牌，排名前列批次共计出让土地58宗。苏州全年计划供应宅地116宗，出让时间集中在4月、7月、10月。以前各个城市拍地都是饥饿营销，好不容易出一块地，大家一拥而上，地王产生，皆大欢喜。

现在，高层就是要管控这种传统的卖地模式，让房企更理智，让地方更理性。以前是狼多肉少，大家一起厮杀，现在是狼多肉更多，只要有钱就管饱，肉价不可能被炒高。

而且，以前是吃了上顿看不见下顿，现在都告诉你了，一年三顿，每顿几十块肉，大家都有份，不用拼命抢。

这也就意味着，在这种模式下，只要是执行“两集中”卖地的22个重点城市，特别不会再有高溢价的地王产生，今年的地价很难再超越去年。卖地“两集中”的本质，说白了就是：高层和地方的博弈，控房价和地方利益的抗衡！

3，中介关店潮

在国内，真正把高房价当做阶级敌人的只有三个城市：北京、上海、长沙。不可否认，深圳在过去几年的楼市调控中，确实有几次假动作，结果就是相信的老实人吃了亏。但这一次，深圳是来真的！目前深圳基本上所有银行都开始按照二手房成交参考价格审批按揭贷款了。

上一轮深圳各银行自查的结果是5180万元、21户经营贷违规流入楼市，这个数字明显偏低，所以3月30日，银保监局要求深圳各银行每季度都要滚动排查经营贷炒房，排查结果每季度上报。炒房的存量资金不敢奢望查出来，但是增量一定是大幅度减少的，没有了资金的注入，楼市一定凉凉。

现在深圳二手房成交量已经腰斩，所有买房者卖房者都在观望。二手房成交量减少3成，中介尚可苟活，成交量腰斩，中介大量关店倒闭将不可避免！深圳的朋友，积分高的就打打新吧，二手房市场暂且不用参与了。

4，学区房不会跌

3月16日，上海中考改革发文，市重点高中招生名额的50-65%分配到区分配到校，菜中未来也有机会读市重点。当时我不便解读，后来看到很多伪自媒体在叫嚣上海学区房暴跌，我实在看不下去，就在新浪微博柯谈地产观里简单说了几句。现在的上海学区房是个什么行情呢？

我上周详细咨询了两个专卖徐汇学区房的中介朋友：一、上海去年下半年的学区房抢房潮跳涨潮确实褪去了，现在学区房买房者开始观望，成交量明显减少；二、学区房挂牌价没有松动，还是很坚挺，极个别着急置换的房东会有明显降价，但是幅度有限。根本不存在学区房大量抛盘和大幅降价的现象。三、由于成交量开始减少，不存在抢房现象了，所以房东心态不再傲娇，会有一些砍价空间。以上就是目前上海学区房的市场全貌，可惜的是，很多人期待的学区房价格暴跌根本就没有来临！

其实用脚趾头想想就能明白，买学区房的基本都是自用，持有至少5-8年以上，很少有人纯投资，这就相当于是限售，所以根本不可能存在大幅降价大量抛盘的可能。上有老下有小，家里有孩子要读书，手里又有些钱的中年人，一定最明白学区房意味着什么。

真正叫嚣学区房大跌的人，都是没有结婚没有孩子没有学区房的人！学区房才是较大的刚需。道理很简单，假如你银行存着500万现金，你是贷款买个老破小学区房让孩子读重点学校呢，还是钱放在银行贬值，让孩子读菜小呢？

上海中考改革的名额分配制度很多年前就在北京、深圳、厦门、南京、合肥、济南、温州等城市实行了，结果呢？这些城市学区房照样上涨。去年北京西城多校划片后，西城海淀学区房照样领涨，现在正在火热的合肥，学区房也是一房难求。也许有人不爱听，但是我还是要告诉你，学区房不会跌，能横盘就是较大荣幸了，所有城市都是如此！

上周上海各区公布了小学初中招生简章，很多教育大区比如浦东、闵行、徐汇的学校都预警入学名额超额了，并且明确要求将按照落户时间长短顺序入学。内卷的制度只能加剧竞争的残酷。

等过几个月，上海的家长们度过了新政消化期后发现，孩子未来落户时间不能再拖的时候，学区房还是得咬牙买下。那时上海学区房的成交量和成交价还是会回归常态。

我看到网上很多小白在说，上海中考改革下，重点初中进入市重点高中的名额确实被分流出去一些，房价一定会降的啊。那么我告诉你学区房啥时候会凉？就是你买了这套房，但特别进不了这个好学校，只有这时，学区房才会彻底等同于非学区房，开始降价。

只要有进入重点的一线希望，它就仍然还是价格昂贵的学区房。真正希望学区房大跌的其实仅仅是极少的一部分愤青。ZF只是希望学区房不要再大涨而已。而把学区房玩的最溜的，其实还是ZF自己。任何一个新区想要成功开发，ZF较先做的就是两件事：一、通地铁；二、引入重点学校。没有对学区的向往，新区有何崛起的资本？百姓又为何替一片荒芜的新区买单？

5，二三线狂欢

4月2日，广州调控了，力度真心一般。楼市还会再火一会儿，但调控再次加码已是板上钉钉。最迟到年中，四大一线会全部彻底转凉。2021年，将是强二线和长三角珠三角三线城市的狂欢之年。现在的主要矛盾是百姓抗通胀买房的迫切需求和楼市调控遏制房价上涨之间的矛盾。

资金轮动和房产周期，在2021年将展现的酣畅淋漓。大热的成都、西安已经调控，火爆的合肥，政策即将公布。环沪的花桥、嘉兴频繁跳涨，环广的佛山越来越旺，珠江西岸的珠海正在蓄势待发。一线的有钱人，别再盯着一线了，要学会踏浪前行，抓住每一波行情。

6，救市打脸一日游

去年初，疫情肆虐之际，企图给楼市松绑的城市，均遭遇了政策一日游，更何况我国经济快速反弹的今年，调控放松更是痴心妄想。所以我们看到，3月24日南昌发布南昌都市圈购房同权变相取消限购被住建部督导撤回，燕郊3月11日放开二手房直接落户后，被叫停后又两次收紧。

南昌和燕郊是今年放松被叫停的前2名，但绝不是最后2名，接下来还会有很多弱二线省会和中西部东北部三四线城市企图给楼市松绑，当然命运和结局都一样。2021年绝不是楼市放松之年，而是持续收紧之年。现实就是如此分化，大热的城市，在高层的威严之下，地方ZF不得不数次调控，而冰冻的城市，想要救市，照样不被允许。

这样的结局就会非常明显：旱的旱死，涝的涝死！现在还没有回暖的城市，接下来，特别会一直冰冻，不会有奇迹发生。你所在的城市，什么行情，你自己清楚，认命吧！

7，刚需房不涨

2021年，所有城市内部房价上涨都将是分化的，只有两类房子会涨：学区房和核心地段的高品质房产。不论任何城市都一样。不管是去年的北上广深，还是现在很火的二三线。地段越好涨的越快，单价越高涨的越猛：比如合肥的滨湖新区政务区、成都高新南天府新区、西安曲江高新、南京河西江北核心、杭州钱江新城钱江世纪城未来科技城、佛山千灯湖、花桥临沪、珠海航空新城等等，都是如此。

根源就是：这轮买房的都是富人，而不是穷人！富人买房只买较好的、最稀缺的。穷人买房才买郊区刚需小户型。所以，今年期望投资房产实现增值的朋友们，务必死死牢记这点：只买较好的片区，只买较好的楼盘。切记千万不要投远郊盘，千万不要投刚需盘，千万不要投上车盘，从一线到五线，所有城市都是如此！

调控放松的房价上涨，是从刚需盘开始的，因为，首付降低利率打折增值税个税减免都是利好刚需买房的；而货币放水的房价上涨，则是从高端盘开始的，因为对抗通胀的前提是你需要有大量的资金，并且可以融到更多的资金。不可否认，2020年开始的这轮房价上涨，受益的仅仅是有钱人，而调控受伤最深的却是底层纯刚需。

8，二手房限价

二手房限价是今年新发明的调控利器。深圳已经严格落实二手住房成交参考价格机制，结果就是二手市场直接入冬。大热的成都、西安在刚发布的调控中已经明确也将逐步建立二手房成交参考价格机制。完全可以预见，今年接下来调控的二线城市很多都会模仿深圳对二手房进行限价，但这更多的是一种表态，不会严格执行。

原因有二：一是二线城市的二手商品房数量远远多于深圳，全部设置参考价格这个工作量极为庞大，不可能短期完成；二是二线城市涨幅没有深圳大，更重要的是当地ZF更希望保护房价而不是让楼市入冬房价下跌。二手房限价的本质是给楼市去杠杆，这个其实就是我在排名前列点中说的。2021年房地产全年的核心工作就是去杠杆。

只有把杠杆先降下来了，未来才有机会在特殊时期再加杠杆。治国不易，不能把棋一步走死，要给自己留后路！

9，风口将消失

啥是风口？以前离婚可以获得首套房票、首贷贷票，这是风口；以前法拍房不限购，还打七折，这是风口；以前赠与房产不限购，即能腾房票还肥水不流外人田，这是风口；以前JYD和XFD融资后可以买房，这是风口；以前外地人不限购随便买，这是风口；以前产证到手就可以卖，快进快出利润丰厚，这是风口；以前新房倒挂，多付首付多交茶水费就可以买，这是风口；以前拿人才证明就可以破限购随便买，这是风口。

很多机遇或许是你根本看不到，或许是你看到也不敢为。但是，勇于身先士卒的人最后都证明，那就是当时较大的风口。等多数人都看到其中赚钱的奥秘后，这个风口就变成了井口，再跳下去就是送命！所以，发财的永远都是处在风口浪尖的那帮人！

监管永远是滞后的，这个是千古不变的真理！不是让你违背监管，而是让你引领监管！调控政策都是照葫芦画瓢，一线调控的政策都将是二线城市的模板，比如离婚限购，法拍房限购，赠与限购，外地人限购，严查经营贷消费贷买房，新房二手房3年限售5年限售，新房摇号倾向无房家庭，人才政策收紧，增值税免征年限2改5，这些都是今年的调控标准模板。

二线城市中的你，假如正好站在风口，且行且珍惜吧，因为它即将消失！

10，刚需买房变难

春节后，上海新房开始实施积分摇号政策，一旦项目认筹比例超过130%将触发积分排序摇号，并且限售5年。所以，现在上海的各大新盘为了自己的项目不被限售，简直无所不用其极：提高认筹金，封锁开盘消息，放客户鸽子，劝退低积分者，人肉阻挡客户进入售楼处，拆除售楼处，总之，知道的人越少越好，反正不缺全款客户。

深圳也一样，新房限价倒挂后，内卷的积分打新制度让人望而却步，比如要求10年内在深无住房转让记录，且名下无房，才能积满40分。试问，10年内都没有买过房子的人，现在拿什么去买房？除非家里有矿。“三道红线”不让房企过度负债，“两道红线”又不让银行给买房人多贷款，结果就是，缺钱的房企只能倾向于把房子卖给全款和高首付的客户，首付三成的纯刚需就不受待见。

给房企和银行去杠杆的结果就是利率上涨。3月22日，贝壳研究院发布60个重点城市主流房贷利率数据：首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.62%，分别较上月提高2个、3个基点。2020年12月是此轮房贷利率的较低点，目前首套和二套房贷利率已经连续上涨3个月。对利息最敏感的不是炒房客投资客，而是首套自住刚需。

2021年注定将成为历史上调控次数最多的一年。而在打击投资客的同时，纯刚需的买房难度也会越来越大。

投资客是3套房还是5套房的区别，而刚需客却是有房和没房的区别。放松时较先获利的是投资客，而收紧时最受伤的总是刚需客！以上共勉。

来源：柯谈地产观

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