楼市百态:潜伏中介200天,我终于抢到了梦想的豪宅!

北海资讯助手 2021-01-04 11:25:33

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建议有多套买卖经验的内行选择，性价比极高。

大家都知道，我认识的房产中介很多，其实我喜欢买房的朋友更多。但是其中有一位这次的买房经历让我叹为观止。他不仅抢到了稀缺的豪宅，而且更摸清楚了中介的种种潜规则。他这种独特的买房方式我也是头次见证，那就是潜伏进房产中介的队伍之中，利于职务之便“中饱私囊”。这次我特别请这位兄台把他潜伏卧底房产中介的过程和买豪宅的经历记录了下来，相信大家一定会受益匪浅！

2020年的上海楼市像极了2015年下半年，局部地区甚至更加火爆。新房开盘都是千人摇号，认筹率没到200%的开发商都不好意思和同行打招呼。大批手握千万现金的大户在上海辗转奔波，到处打新、到处抢房。

二手房成交量更是节节攀高，11月成交量高达3.2万套，创了2016年10月以来的4年新高。很多热门板块出现房荒，品质小区，带学区IP的都已无房可售，房东惜售、跳价重现，上海市场已从5月份之前的买方市场切换到了卖方市场。

去年还可以和房东打打心理战、欲擒故纵、磨磨价格，而今年房东肯与你面谈收你定金就要感恩戴德了。现在我坐在新家的沙发上，看着娃在温暖的地板上满地打滚，心里不由一丝庆幸和后怕。因为准确预判2020年上海楼市会有一波上涨行情，所以2019年我果断卖二买一，买到了一套梦寐以求的品质住宅，并顺利过户、平安入住。

入住的这10个月内，我眼睁睁的看着自家房子的房价像坐上了火箭般的直冲云霄。当然了，买房经历并非一帆风顺，而且这次为了买房，我还舍身取义，潜伏进了中介公司。隔行如隔山，中介内部的潜规则确实让我耳目一新，收获颇多。

在上海，中介控制着几乎所有的二手房房源，看一个板块成不成熟就看中介多不多、五颜六色的品牌全不全。在2015年链家疯狂扩张前，中原就在上海深耕20多年。与链家大规模收购开店不同，中原更多的都是老店老人，社区精耕。

如果把链家比作南下的解放军，那么上海中原就是盘根错节的本土军阀，很多房源链家不一定有，但中原一定有。所以2019年年中我为了买到心仪的房子，卧底中介，以新人小白的身份加入了中原。当时中原正在大规模招人，底薪5000元，（而今年美凯龙爱家底薪7000元，链家底薪8000元），上海户籍交五险一金，外地户籍交深圳社保。其中包含了大约500-1000元的平台端口费（安居客、58、搜房，公司补贴一半），所以前3个月内不开单的话拿到手差不多3000多。

我直接找到离目标小区最近的一家中原门店的店长，面试通过后，去公司总部签劳动合同，拍照，领一条领带，没有专门的洗脑培训，不像链家，哈哈。3个月后如果不开单底薪就会降到2000多，七扣八扣，基本就没什么了，6个月不开单就会被淘汰。

正式合同工有底薪，交金，但提佣比例低，二手房买卖一般只有百分之十几，租赁更低，一手代销高一点。2019年我卧底期间中原进行了一次大改革，采用合伙人模式，把很多经纪人从合同工转成合伙人，无底薪，高佣金，佣金提成较高可以到70%，极大的刺激了经纪人的积极性。

这个模式现在很多中小中介都在采用，利好老法师，对新人小白却很残酷。中介这行二八定律很明显。我所在的店高峰期15个人，而经常开单的就3个人，且基本一直就这3个。大多数人一年开一个买卖单就已经很不容易，一年一单不开也很正常。

为了留下来，我主攻其他经纪人看不上的租赁单，并借着拍照和VR的机会多看房，特别是收集我心中目标小区的房源信息。所以我每月多多少少都会有业绩和进账，没买到房子前可不能被踢出来，哈哈。

由于我的目标小区品质高，自住率高，抛盘极少。在中介卧底3个月后，有一天我看着房东来我们店里挂牌了一套我中意的大三房。由于房东挂牌价太高，房子被隐藏并内部推荐了2个月后才放到外网APP展示。期间我多次以拍照和带看的名义看房，仔仔细细把房子看了个清楚。墙体是否有裂缝？是否有漏水点？房子保养的如何？小区物业管理如何？左邻右舍关系如何？房子整体我是很满意的，但吹毛求疵找到的这些缺点，都能成为将来价格谈判的筹码。

这套房子所在小区是上海新静安标杆楼盘，品质和口碑都是相当不错。由于抛盘少，所以只要价格合理，根本不愁卖。这套房子各方面条件都很好，就是因为价格略高，几个特别有意向的客户始终都没有下定决心接手，还在等待房东降价。我通过职务之便从侧面了解到房东卖房是为了做生意，所以对付款方式比较挑剔，这一点正好是我的优势。

当时我自己的两套房已经卖掉，大部分资金已经到位，这一点在谈判时非常重要。由于挂牌2个多月没有卖掉，而房东又急着套现做生意，心态开始崩溃，先后降了2次价，从最初的挂牌价1600万（小区较高价）直接降到了1500万。房东降价100万的爆炸性消息我是较先知道的，此时所有意向客户还都蒙在鼓里。

我觉得此时我不能再等了，我必须要截胡，我卧底的终极目标和价值必须在此刻展现，否则一切都是徒劳。所以，我摊牌了！我告诉店长，这套房子一定帮忙留着，我要定了！直到今天我都忘不了店长和同事们惊讶和崇拜的眼神！

2019年11月，我约房东面谈。因为我已经很了解这套房子的优缺点和房东急切要拿钱的心情，临到最后我还用一些微不足道的缺点又砍下来50万，最终这套上海大宁标杆双学区品质次新大三房我以1450万的价格拿下了。怕房东反悔我当场转账付了100万定金并签署了居间合同。后面一个月内付首付、签网签、银行贷款、过户、迁户口都很顺利。

由于原房东很讲究生活品质，装修保养的很好，所以2020年春节前我们全家就住进了新房。现在我入住已经10个月了，经过2020年的暴涨，我们小区已经无房可卖，房价也从我买的10万涨到了12万+。最近业主群里大家正在讨论下一套必须挂13万/平以上，低于这个单价的人群主会出面约谈。

中介卧底200天，我看到了太多的世态炎凉，看透了这个行业不可告人的潜规则，但更重要的是我如愿低价买到了心仪的房子，而且短短一年房价已经大涨近300万，这趟卧底太值了！

接下来，我来谈谈这次卧底的经验总结和房产中介的内部潜规则

一、在上海，大多数房东会亲自到门店或电话挂牌，并约好上门拍照和VR的时间。如果是优质稀缺房源，中介门店经理会安排自己人先去看房，排名前列时间联系老客户和关系好的投资客，房源信息根本不会发布出去。所以对于普通购房者来说，想买笋盘是很难的。

真的笋盘排名前列时间就会被内部消化掉。

二、如果价格不够笋，中介就会把房源录入APP系统。市场上撬盘已经是公开的秘密，很多小中介专挖大中介的房源。所以只要系统一登录，这套房子房东的电话马上就会被人泄露出去，防不胜防。所以大家在各种APP上看到的房源实际上已经是旧房源了，因为已经经过了内部的层层挑选。反而在中介朋友圈里看到的房源会相对比较新。所以真想买房，多加点中介，看看他们的朋友圈，上面的房源比APP上看到的都要新。

三、最了解房东和房子本来面目的只有中介。房东卖房的真实意图是什么？是等钱用，还是置换，还是真的出国？急不急售，还是挂着摸摸行情？置换的话是不是已经先付了买房的定金？房子有没有二押，学区有没有被占用，户口多不多，家庭关系是不是复杂，是不是有家庭矛盾或纠纷，有没有死过人？房子质量如何，有没有漏水？这些信息非常关键，但是中介却不会全部告诉你，他们只会挑选更利于卖掉房子的信息选择性的通知你。人性就是如此。

四、我总结下来，上海中介共分四个梯队：

排名前列梯队是集团化大公司，正规军、门店多，部分有自己的APP，如链家、中原、太平洋、我爱我家、美凯龙爱家。

优点：

1、真实房源多，房东挂牌总归会挂几家大中介。钥匙房多，有机会找到特别房源。

2、服务好，主要体现在大品牌中介在各区的交易中心都有自己的交易办公场所，有专门的签约室，有专人在交易中心指导帮助完成交易流程和交税的手续。

3、合作银行给力，放款快。中原的极速宝，较快可以6天拿到产证。

4、资金有保障，链家、中原都提供第三方资金监管和垫资服务，对置换客户很有帮助。缺点就一条，中介费贵。链家是上家1%下家2%，很严格，但上家的1%有谈的空间。我在19年卖一套房的时候最后只付了链家0.5%，事在人为。至于其他中介公司，上家都是免中介费的，下家的中介费也可以谈，比较灵活，但一般不会少于1%。建议初次买房的小白选大中介，相对有保障。

第二梯队只有一家，易居房友，是加盟易居品牌的加盟店，遍布上海，没有品牌大中介的资源优势，但加盟店店主一般都是老法师，收费不高，一般下家1%，居间合同和网签都是用易居的模版和密钥，建议有买卖房产经验的可以选择，性价比高。

第三梯队就是小中介。一般只做区域市场，在特定板块有几家门店，如六星、中正、欣欣、金管家、Q房网等。这些中介没什么资源，在夹缝中求生存，靠挖大中介的房源过活，在安居客上发布钓鱼房源吸引客户，中介费便宜，0.5%都能做，能不能顺利交易只能自求多福了。

第四梯队是夫妻老婆店。小区专业户，专项代办服务。这种中介一般专营特定小区，有挖到好房源的机会。客户一般目标明确，房子自己已经看好，就是要找个中介作为中间人谈价格和走流程。收费灵活，一般一单收几万块钱，和房屋总价无关。

只要上家愿意，对买房人来说还是很实惠的选择。我一个朋友2018年买的1500万的房子，只收了5万代办费，节约出一台宝马。建议有多套买卖经验的内行选择，性价比极高。最后再来说下一个特殊的存在就是大房鸭，手拉手的升级版。

大房鸭没有实体店铺，没有专业带看中介，带看都是小区里的阿姨妈妈兼职的，带客户看一次房50元，刚好买菜。大房鸭不能网签，上下家只能在大房鸭工作人员陪同下到各个区的交易中心网签。当然了，对于房子的优缺点以及房东的情况你只能自己打探。大房鸭佣金只收下家固定费用1.99万元，对于如此便宜的价格，你也没法要求多么体贴的服务了。

综上所述，在上海，卖房较好找链家、中原、太平洋这种大品牌中介，现在他们的APP展示非常到位，挂了链家或中原，其他中介很快就会知道，覆盖面大，有利于你快速成交。但买房要根据自己的实际情况来定，如果你是小白，宁可多付点中介费来选择大中介，相对有保障；如果你是内行或者身经百战，选择夫妻老婆店最实惠，可以省下几十万，何乐而不为呢！