农村房子“不动产化”:房子升级为资产,一证在手,可以继承。

农村房子与城里房子有何不同？

在以前农村，房子只是盖在宅基地之上的一个住所。在城市，房子则是一个家庭的资产、财富。住所与资产的差别，就差了一本证：不动产证。

虽然时至今日，市场价值上农村房子依然不可与城里房子同日而语，但追根溯源，建筑成本两者差不了多少。所以，价值差异主要还是体现在土地上。

一本证与一块地的差别，就是农村房子与城市房子的差别。证代表房子拥有资产属性，土地代表房子市场价值高低。

而自农村宅基地开始确权之后，城乡房子统一实行不动产登记制，这意味着农村房子不再只是一个住所，同样具备了资产属性，可以用以抵押、担保等。另外从19年一号文件发布的“到2020年底基本完成宅基地确权”来看，截止目前绝大部分农村房子应该已经完成了宅基地的权属确认、四至测量、范围面积确定等事宜，只需静等不动产证书的审核与发放即可。

但宅基地分配这件事已有几十年的时间，历史上遗留问题较多，给宅基地确权登记造成了不小的麻烦与阻碍。包括现在还有很多人对于宅基地如何确权、登记、继承等不甚了解，本文尽可能把有疑问之处解释清楚。

宅基地确权实行“房地一体、地随房走”

按字面理解，宅基地确权的前提是房子与宅基地须同时具备，因此非宅基地上的房子不能确权，宅基地上没有房子或年久失修、已经倒塌超过2年不能确权。

这里有3点注意事项

1、 若宅基地已经空置一段时间，尽快把房子建起来，否则时间达到2年就不能确权；

2、 若房子已经很老，抓紧时间翻新、修葺。按照规定，房子塌了是不能重建的，不能重建就意味着无法确权；

3、 有些房子建在了非宅基地上，没有宅基地审批手续或宅基地证，或者超出了宅基地的允许范围。前者无法确权，后者需要补交宅基地使用费或用耕地抵消，否则也不能确权。

宅基地实行“一户一宅”

集体组织都是按户分配，这个户是户口本。

所以，如果在一个户口本上，无论有几代、几口人，都按照1户计算，只能拥有1处宅基地。

因此，如果有成家但尚未分家的家庭，建议尽快分家，可以多分配到宅基地。但农村分户是有明确规定的：

1、 非独生子女家庭，子女户口未迁出，成家或成年、经济独立后，可以申请分户；

2、 独生子女有些地方也可以申请分户，但前提是因婚姻、分家的需要，且原来的房屋所有权、使用权已经分割。说白了，这样的分户只是把原本房屋使用权一分为二，多一个门牌号、形成户口本的分户，并不能形成实际意义上的宅基地多分配。

宅基地城市子女可以继承

虽然宅基地产权归属集体，不能继承，但国家明确城市子女可以继承老家的房子。因此按照房地一体的原则，子女继承老家房子时，是连同宅基地一起确权登记、发放不动产证书的。所以，虽然宅基地不能继承，但拥有了不动产证书等于变相继承了宅基地。未来宅基地、房子的出租、征收、退出、经营性入市等各项收益，城市子女都可以享受到。

但需要注意的是，农村房子继承得按照《民法典》较新规定的继承顺位来执行。

不动产证书“土地共有人”尽量填完整

在农村房子完成确权、不动产证书发放之后，农村房子就具备了资产属性。既然是资产，证书上有哪些人的名字，就意味着哪些人拥有这份资产的现时权益及未来可能新增的权益。因此，产证上写哪些人的名字就很有讲究。

有些家庭可能会草草了之，在不动产证书上只填户主一个人的名字，家里的其他成员都没有列入共有人。这种做法暂时可能看不出什么弊病，但若以后出现离婚、财产分割，就会影响到资产的分配。

因此，建议把新生儿、妇女、在外就学大学生等户籍家庭成员都列入共有人一栏。

宅基地未来的收益种类非常多

我国宅基地的空置是比较严重的，据中科院地理科学研究所的测算，我国2.7亿亩宅基地中约有1.14亿亩是空置的。这对于土地资源无疑是一项巨大的浪费，也代表着巨大的潜力。

因此，盘活、利用闲置宅基地及农房是一项必然会逐步开展的事。目前，已有一些地方在试点宅基地的改革，包括宅基地有偿退出、放宽宅基地使用权（现农村集体经营性土地已允许所有权人通过出租、出让的方式给第三方单位或个人使用）、鼓励利用闲置宅基地开展民宿、农家乐等，以此增加农民收入。

显而易见，宅基地市场价值逐渐提升是必然的。

随着宅基地确权工作的进入尾声，绝大多数人接下来即将迎来集中领取不动产证书的时刻。但对于确权有纠纷、宅基地权属不清、一户多宅、尚未分户等家庭而言，就要抓紧时间处理了。只有证书到手，才是自己祖业与财产的保障。

来源：房地产事

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