面朝大海,该不该买?当海景房的理想照进现实之后......

小满节气一过

仲夏六月将至

和夏天较具关联度的词语中

一定少不了“大海”

有说法是，中国人的两大高级甚至是终极居住梦，一是别墅，二就是海景房。

而“海”的房地产衍生品“海景房”，也开始进入了一年一度的热宣促销期。平均十个推销电话中，至少有三五个的话术是“养生度假、投资养老，40平起一线海景房了解下……”等等此类。

“面朝大海，春暖花开”，大概是海子的诗中被普及和传诵度较高的一句。

也因为这八个字，中国人对于海景房有着非同一般的追求甚至是执念。反过来，这句诗也成了开发商们信手拈来的“洗脑说辞”。

不少海景房购买者认为，拥有一套开窗见海——至少是邻近海边的房子，是一项人生理想的实现，是诗画生活的开端，甚至是与“苟且”的分界和去远方的起点。

但实际上，习惯于“报喜不报忧”的开发商们，隐瞒掉了关于海景房的实用性、居住舒适度、持有成本、保增值空间等诸多相关问题。而这些“忧”，又大多会转嫁到购房人头上化成“悔”。

海景房的理想和现实间，到底隔了多长的海岸线？

中国海岸线总长3.2万公里，适宜居住段更短，再平均给14亿人口，数字就更少得可怜。

物以稀为贵，“稀缺性”是开发商们兜售海景房时，广告文案和案场销售口中出现频率较高的一个词。也是搔到大众“人无我有”普遍心理的那把痒痒挠。

同时，影视作品渲染出的“海”，也总是突出其“清新悠然”、“自由浪漫”那一面的属性，让人平添亲近的渴望。

而比起动辄千万起步的别墅，海景房的门槛低很多，黄海、渤海、北海等海域的三四线城市的海景房，平均总价都不到百万，有的首付只要几万块。可负担性和可实现性强。

再加上近年来内陆城市空气污染问题日益突出，雾霾围困下的人们急需一个躲避净地；中国进入老龄化社会，50后和60后的养老问题迫在眉睫；海边成了承接这些需求的优先选择之一，海景房顺势热销。

于是，资金充裕的去海南，三亚是优选，退而求其次的蔓延向北海、文昌、儋州、五指山；资金有限的放眼山东、辽宁等地，青岛贵点，威海、烟台水涨船高，乳山等地还是“地皮价”；大连、营口、秦皇岛，较低十几万就能成为“海景房业主”。

去自家海边的“二套”看海景、吹海风、吃海鲜，“候鸟式”度寒暑，成了中国家庭达成“小康”或“小富”的一大标志。

就这样，在前些年比较强烈和旺盛的“海景房置业潮”下，品牌房企纷纷上马，能拿到相关地块要上，拿不到，创造条件填海也要上。

很快，供过于求，不少海景房项目——尤其是缺乏产业和文化支撑的那些，苦守沙盘多年也盼不来买单客户。

国内众多海景楼盘的买卖双方面临的尴尬大同小异。

2

有一次听某位职业炒家K总做房产投资报告，他说了一个让人很有想法的观点：“越是酒店业发达的地方越不适合投资住宅”！

这是一个什么逻辑呢？原来这位K总认为，酒店业越发达的地方，大多是海景房、山景房、湖景房。

以海景房为例，由于在海边买房的人每年来度假的时间都很短，注定没有人愿意为海景小区投资去建设配套设施，包括交通、学校、医院、商业等等公共资源。

而海景房的主人们当厌倦了海景以后，反而每次来度假却要先收拾房间，势必把海景房当作了一种负担，这就注定了海景房小区的悲惨命运。

为此他举例说，威海、乳山、大连、营口、北（南）戴河等地的海景房空置率高昂，海南部分地区的海景房价格不升反降是较好的明证，由此得出“海景房就是房地产领域较大的噱头”的耸人结论。

现在的海景房还值得买吗？单单从他的逻辑论证和举例来看，很有问题。他明显犯了两个错误。

哪两个错误呢？排名前列个是以偏概全，片面的将威海、乳山、大连、营口等北方海滨城市海景房市场的不景气，等同于全国市场的不景气。

要知道，北方市场与南方，特别是海南、北海一带市场有本质的区别，那就是气候。

许多赴海南、北海一带买房的客户，其实并不一定是奔着“一线无敌海景”去的，而是奔着温暖的气候、优质的空气、和煦的阳光去的。

一线海景毕竟价格昂贵，买了属于锦上添花，不买也不折损海南、北海购房的宜居本质。

而北方海景房呢？一到冬天，冷风呼呼的吹，海边一个人都没有，既不适合度假，更不适合过冬，在这样一个三四线城市买海景房，栽倒也就在所难免了。

他的第二个错误是断章取义。误认为海景房作为度假盘，客户逗留时间短，配套不足是一定的事情。

实际上，度假盘的配套问题，主要由开发商的规模和诚意决定。比如，有些客人在这些地方的逗留时间也不短，某些酒店公寓年均80%入住率是有的。就连最次的，现在入住率都会达到60%。

单纯依托景观而非需求的房子，因为缺乏稳定租金回报，融资、抵押、套现等功能也极弱，基本不具备投资属性，甚至不能叫做资产——因为不能带来收益。

尤其是在当前南方海景房市场限制严苛，北方海景房市场空置高企的背景下，不少海景房，恐怕难逃乏人接盘、价格下跌的命运。

福布斯金融理财师评审委员刘磊的观点是：无论国内海外，只渲染风景吸引客户，却不提增长率、空置率、收益率等核心因素的房产营销，都不足为信。

这是一种利用购房者的梦想和信息不对等劣势，制造市场的投机活动和赚差价思维举动，最终数钱的是开发商，赔了血本为他们买单的，是老百姓。

如要买海景房，应记住以下几个要点。

首先，看房时选“反季”。旅游季时的景象都是美好的，淡季时才能体现出项目硬软件的真正水平。

其次，注意看规划。商超、医院是底线，较好还有学校和酒店，这样几个条件下，项目所在区域沦为“鬼城”的可能性较小。

最后，较好还有文化魅力，才能让人久住不厌。海再美，天天看也会疲倦。只有项目所在城市的文化和旅游资源有差异化，才能让人玩累了回家看海，看腻了出门再玩。

来源：北海新方向

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