北海二手房的发展历史、基本类型和主要分布区域

1984年，北海成为全国首批14个沿海开放城市之一。1985年，以花园街小区的出现为标志，一轮单位宿舍小区建设热潮扑面而来。

1990年，北海又掀起了一轮单位职工集资买地建房热潮。只需要缴纳3万元左右，就可以拥有一栋3层半的私人楼房，土地证房产证齐全。

1992年，北海房地产迎来疯狂年代。1993年，宏观调控银根紧缩，北海留下大批烂尾楼。

2001年，北海在全国47个环保重点城市空气质量综合评定中高居排名前列。2003年，北海启动烂尾楼续建工程，售价很低（1200元/平方上下）颇受市民欢迎。2006年，烂尾楼基本被消灭，房价也涨到了1700元/平方左右。

2007年，北海房价涨幅连续三个月全国排名前列，大批外地购房人闻讯而来。尽管北海持续加大供地、尽管新建楼盘不断出现，但仍然抵挡不住汹涌而至的购房人。2009年，房价涨至3500元/平方。2010年虽然遇上了楼市调控，但房价仍涨势难停，价格飙到4500左右。

2011年，城南变成了一个大工地，楼盘工地到处林立，房价也渐渐逼近5000。但由于新开工项目实在太多，楼市很快供过于求。从2012年起北海房价连跌4年，直到2016年才触底反弹（2016年北海新建商品住房的成交均价是5230元/平方米）。

综上所述，北海的二手房大体上可以分为四大类：1、单位宿舍小区；2、职工集资建设的楼房；3、烂尾楼重建项目；4、全新的商品房住宅项目。

1、单位宿舍小区

单位宿舍小区可以说是北海最为老旧的二手房，基本上都是建于上世纪80年代（石米外墙）或90年代（瓷砖外墙）。

楼房陈旧昏暗、房子质量欠佳、不一定能够房贷，这是其明显弱点。但小区地段位置好、生活便利、绿化出色、价格便宜却是吸引之处（目前报价多是3字头、4字头）。

这类小区几乎都是步梯房，未来还可以拆了重建，这个更具吸引力。但因为基本上都是砖混结构，最怕墙体渗水。看房时要特别留意这一点。

2、职工集资建设的楼房

这一类房子（也包括北海私人住宅）在北海老城区非常普遍，通常都是成街成巷、见天见地的三层半楼盘。土地证房产证齐全。

这类房子可遇不可求。即使碰上了，目前价格也相当不菲。房屋未必很值钱，但地皮是特别难得。位置好、环境好、成色新的，数百万元一套毫不稀奇。

3、烂尾楼重建项目

通常是指2003年至2006年北海消灭烂尾楼的那一批房子，基本上都分布在铁路以北老城区。以步梯房、18层以下的小高层为主。外墙多是涂料，2010年前交房入住。

这是目前北海二手房市场的主力房源，报价多在4k~5k之间。房子的优点是地段好、小区配套成熟、便宜。缺点是可能陈旧一些、小区角落可能脏乱一些。

不要一听到“烂尾楼”三个字就条件反射，北海很少听说这些楼栋的质量投诉。当年烂尾时，这些项目多数也就挖了个坑打了个地基。因为本来规划就是步梯房或小高层，工程停工对质量影响并不大。而且，这些房子从交房到如今那就十年多一点，远远谈不上旧房。“成熟”是这类房子的明晃晃标签。

4、全新的商品房住宅项目

这是指2006年北海消灭烂尾楼之后立项、报建、开工的房地产住宅项目。

这类二手房以高层住宅楼为主，但目前还不是市场主力。不是业主舍不得出手，而且很多直到如今仍被套住。因为它们当初大多数都是以4、5千左右的价格购入。如果是2015、2016年的房子，或许会接近6千甚至更高。

这类二手房目前平均报价应该在6000左右。个别地段好、环境好或许会突破7000甚至更高。如果装修了的，有些开价可能会更狠。

5、北海二手房的主要分布区域

城南（新世纪大道以南）的楼盘小区，多是2011年以后才动工兴建的。二手房报价和新盘差不了多少，现在还谈不上便宜，自然也未到大量成交的时候。

北海目前二手房的主力房源，主要分布在北海大道、云南路、贵兴社区、北部湾东路以及四川北路等等。

上图是“主要分布区域”同，而不是所有分配区域。大体上说，目前的北海二手房活跃在铁路以北的海城区。铁路以南的银海区，现在仍然是一手楼盘的天下。

但形势及上图分布区域随时有可能发生变化，因为北海新房价格仍在攀升。当房价上涨到可以激活2010年以后被套住的房子时，北海二手房便会迅速遍布全市。

提醒：临路小区的二手房目前不多。比如北海大道，两侧临路二手房很少，因为地段太好，业主还想等等看。它们的二手房源，多是在道路两侧往里深处。

或者这么说：如今在北海买一手房，越是临大路越好。但如果想找二手房，真的需要往里走。比如上海路的银屋花园，外面看毫不起眼，但里面别有洞天。再如云南南路的银湾花园，外面看也平平淡淡，但深入其中却可以惊叹一番。